며칠 전의 신문기사를 보니“고용시장 회복에 청신호"란 제목과 함께 지난 12월의 실업률이 2009년 2월 이후 가장 낮은 8.5%라는 연방 노동부의 발표를 인용하며 월간 실업율도 4개월간 계속 낮아지고 있고, 12월에만 20만개의 일자리가 증가했다고 한다.
이 숫자는 16만개가 늘어날 것이라던 예상을 훨씬 윗도는 것으로 전문가들은 고용시장이 개선되고 있음을 보여주는 징조라고 한다.
그리고 지난 4/4분기의 소매시장은 2008년 이후 최고치를 기록한 자동차판매를 비롯해 예상을 뒤엎는 호황이었다. 관광수입도 경기 침체이전의 수준이라고 하니 전반적인 미국의 경제지표가 호조를 보이고 있다.
다행히 이것들은 모두 미국이 불경기의 늪에서 벗어나고 있다는 좋은 징조이기도 하고 특별히 올해 2012년의 부동산 경기가 상승할 것을 전망해 볼 수 있는 좋은 신호들이다.
그리고 특별히 눈에 뜨이는 현상중 하나가, 집을 지어 팔 수 있다는 확신이 있어야만 움직이는 건축업체들의 움직임이 활발해진 것이다. 주택의 착공과 허가 신청도 현저히 늘어나고 있는 추세이며, 작년 11월의 신규 주택 착공건수가 지난 2년 사이 중 최고를 기록했다는 발표도 있었다.
이렇게 경제 전반에 미치는 효과가 큰 신규주택건설이 늘어나면 우선 건설업의 고용이 늘어나고, 주택 구입자가 늘어나면 가구나 그 외의 가전제품의 소비가 증가하므로 미국 경제전반에 미치는 긍정적인 파급효과가 커지게 된다.
이렇게 경제사정이 개선되면 이미 최저점에 다다른 부동산에 대한 구매가 많아지고 활성화 될것이다. 그리고, 30년 고정의 모기지 이자율이 아직도 4% 수준으로 머물고 있으며 올해도 60년 이래 최저 수준을 유지할 것이라고 한다.
이렇게 낮은 금리로 융자를 할수 있고, 지역에 따라서 차이가 있으나 적어도 30%에서 많게는 반값으로 까지 떨어진 주택을 조금만 다운페이를 하고 구입해도 비슷한 규모의 주거용 부동산을 렌트하는 것보다 월 페이먼트가 훨씬 낮아져 경제적이다.
이런 이유들로 주거용 부동산 경기가 안정세로 들어서고 하락하던 주택가격이 상승세로 돌아설 것이라는 전망이 우세하다. 한편으론 2012년 중순께는 이자율이 0.5%정도는 인상될 것이며 4.5%정도고 유지될 것이라는 전망이다.
부동산 시장이 활성화 되어야만 미국의 경기가 회복되는 것은 누구나 인식하고 있는 일이다. 더우기나 대선을 앞두고 있는 오바마 정부는 지금까지 여러 번에 걸쳐 시행했던 주택경기 부양책을 이전 보다 더 강력하게 추진할 것으로 예상된다.
위에 언급한 여러 가지 요인들로 인해 2012년의 주택경기는 지난 몇년 간의 침체기에서 벗어날 것이고 부동산 가격도 조금씩 상승할 것으로 예상된다.
그런 이유로, 아직도 관망하고만 있던 예비바이어들이 올해에는 모두 주택구입을 시작하리라 보여지며 또한 적기가 될 것이다. 그러나 한 편으론 적체된 차압주택의 처리가 아직 끝나지 않아서 올해도1-2%정도 가격하락을 예상하는 전문가들의 부정적인 염려가 있지만 아주 힘이 약한 견해로 치부되는 것 같다.
이와는 달리 상업용부동산의 경기는 거의 이견이 없이 이제까지 기다리던 투자자들이 움직이기 시작해 더욱 빠른 회복세를 보일 것이라는 예상이 우세하다.
즉 PWC등 부동산 경기 조사기관의 발표에 따르면 기업들의 투자증대 및 실업률 감소, 자연광을 비롯한 에너지 관련사업 등, 첨단사업들의 발 전으로 상업용 부동산의 뚜렷한 회복세를 보일 것으로 예측하고 있다.
현재 상황에서 무엇보다 부동산투자가 어떤 것보다 투자대비 수입의 효과가 클 것으로 분석되기 때문에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
그러므로 그 동안 높은 공실률이 문제가 되었던 오피스 건물도 공실률이 감소하고 있으며 서서히 렌트비 인상으로 이어지고 있다. 특별히 투자용 부동산 중에서도 투자자들의 관심이 가장 높은 분야는 임대용 아파트이고, 수요의 빠른 증가에 따른 렌트비 인상으로 많은 투자자들이 매물 확보에 적극적으로 나서고 있는 상황이다.
그리고, 급한 불은 간신히 껐지만 아직도 계속되고 있는 유럽의 경제 위기와 중국 부동산경기의 침체같은 악재가 남아 있다. 그러나, 전 세계적으로 확산돤 경제 위기가 오히려 미국으로의 투자가 늘어날 확률이 높고 대규모 투자가 부동산 시장에도 몰릴 수 있는 가능성이 있다고 예측하는 전문가들이 많다.
이미 대형 투자가들이 유로존의 위기와 중국의 위기 상황을 전제로 투자계획을 짜고 있기 때문에 다른 곳 보다도 더 미국시장에 대한 투자에 매력을 느끼고 있으며, 최저점에 가격이 형성되어 있다고 보여지는 미국내 상업용 부동산에의 투자를 검토하고 있고 실제 행동에 옮기고 있다는것이 전문가들의 분석이다.
또, 주목해야 할 것 중의 하나가 대통령 선거와 함께, 새롭게 시행될 여러 가지 경기부양정책들이 미국경제에 긍정적인 변화를 줄 것이다, 그리고 지난 연말에 보여준 것같이 소비가 계속 늘어나면 중소형 사업체의 매출과 순익증가에 힘입어서 우리 한인들이 운영하고 있는 많은 사업체의 권리금 상승과 매매가 활발해질 것으로 기대된다.
불경기의 여파로 매출감소와 순익감소 더불어 권리금 하락, 그리고 은행들의 대출 중단이나 축소 등의 이중고를 겪고 있던 중소 사업체의 매매는 여러가지 긍정적 상황으로 인해서 거래성사가 늘고 점차 활력을 찾을 것으로 예상된다.
아무튼, 지난 몇년간의 부동산경기가 불황과 침체에서 벗어날 좋은 징후가 많으나,단순한 예측이나 예상으로 끝나지 않고 현실에 반영되어 경기의 활성화와 우리 모두의 세상살이가 나아지느냐 아니냐의 여부는 올해 상반기가 지나면 결정 된다고 보여지니 기대해 볼만한 일이다.
정연중 /
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