최근 주택 숏세일과 주택차압의 증가로 우리 주변에서 평소에는 많이 쓰지 않고 듣기 힘든 부동산 용어들을 자주 접하게 된다. 그 중에서 가장 흔히 듣는 부동산 용어 중 하나가 모기지 디드(Mortgage Deed)) 와 트러스트 디드(Deed of Trust or Trust Deed)다.

대부분의 주택 소유주들은 위의 용어들을 주택 융자를 일반적으로 부르는 용어 정도로 이해하는 것 같다. 꼭 틀리다고는 할 수 없지만 조금 더 자세히 표현하자면 다음과 같다.

첫째, 모기지(Mortgage)란, “부동산 자금의 안전한 상환을 위한 부동산에 대한 선취 권리(Security Interest)이며 융자은행을 위한 대부인의 담보”임을 보증하는 증서다. 즉, 이 자체가 융자에 대한 담보(Security)이며, 대부인(Mortgagor)은 모기지 융자 시, 모기지 양도증서(Mortgage Deed)를 이용하여 모기지 즉, 담보권을 해당 융자은행(Mortgagee)에 양도함으로써 모기지 융자가 완성된다.

둘째로, 트러스트 디드(Deed of Trust)다. 이 또한 다른 유형의 부동산융자 방법으로, 위의 모기지 증서(Mortgage Deed)가 아닌 신탁 증서(Deed of Trust)를 사용하여 부동산 융자 시 해당 융자은행(Lender or Beneficiary)이 융자(Loan)의 안전을 위하여 관련 부동산의 담보(Security)를 설정하는 일종의 담보안전증서이다.

모기지 증서(Mortgage Deed) 혹은 신탁증서(Deed of Trust)나 해당 부동산이 위치한 카운티에 담보권을 등기하여 관련 부동산에 대한 선취권을 가지게 된다.

위의 두 가지 방식의 다른 점은 다음과 같다.
모기지 방식(Mortgage Deed)의 경우, 모기지 서류에 오직 둘의 해당 상대자만이 관련되고 그 상대자는 대부인(Mortgagor or Borrower) 그리고 융자은행(Mortgagee)이다.

이 모기지 방식을 사용하는 주는 약 30개주에 이르며 대부인(Borrower or Mortgagor)의 융자금 미상환 시, 주 은행은 반드시 사법적 절차(Judicial Foreclosure)에 따라 차압을 진행하여야 한다. 다시 말하면 반드시 해당부동산이 위치한 법원에 차압 절차를 위한 소송을 하여야 하며, 법원의 차압판결이 있어야만 차압이 가능하다.

신탁증서방식(Deed of Trust)은 대부인(Borrower), 융자은행(The Lender or Beneficiary), 피신탁인(Trustee)이 은행을 대신하여 등기되는 선취권리에 대한 부동산소유권(Title)을 보유하며, 이 목적은 차압(Foreclosure)의 시작과 차압완료를 위해서이다.

위에 설명한 모기지 신탁증서 방식은 미국의 22개주(대표적으로 California,
Texas, Arizona, Nevada주 등에서 쓰임)에서 사용되고 있는 모기지 융자 방법이며, 만약에 2개 이상의 모기지 신탁증서가 한 부동산에 담보로 설정되어 있다면, 특별한 예외조항이 있지 않는 한, 먼저 등기한 모기지 신탁증서가 첫 번째 우선담보 순위를 갖는다(First in Time, First in Right).

부동산 차압 시 위의 모기지 방식과는 달리 법이 규정하는 조건만 지킨다면 신탁증서를 이용하여 법원의 차압 소송 없이(Non Judicial Foreclosure)
차압이 가능하다.


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