최근 들어 급락한 모기지 이자로 인하여 재 융자를 받으시려는 분들이 늘어나고 있습니다, 오바마 행정부가 2009년4월에 오바마 재융자라는명칭으로 기존 주택소유주들에게 재 융자를 돕기 위해 시작되었던 HARP(Home Afordable Refinance Program) 프로그램은 많은 주택소유주들이 시도를 하고 문의를 하였으나, 결국은 LTV율의 제약과 까다로운 조건, 이자율의 차등을 두고, 높은 재 융자 비용으로 너무 많은 부담감을 주어 주택소유주들에게는 실로 그림의 떡과 같은 정책으로 완전히 실패한 정책이었습니다.
당초에는 융자비율이 80%-105%에?해당되는 모기지에 국한되었으나 2009년 중반 융자비율이 125%로 확대되었습니다. 당초 연방정부는 해당 HARP재 융자프로그램을 통하여 재 융자가 크게 늘어날 것으로 예상하였으나 정작 지난 2년반동안 HARP를 통하여 재 융자를 한 사람은 90만명에도 미치지 못하였고 이중 융자비율이 105%-125%에 해당하는 사람은 7만2천명에 불과하였습니다.
그러나 이번 발표될 새로운 HARP 프로그램은 가장 문제였던 LTV상한선 폐지와 더불어 융자조건을 개선하고, 프로그램의 유지를 2013년12월말까지 연기하여 더 많은 사람들이 혜택받도록하였습니다.
이전에는 LTV율의 상한선을 집값의 최대 125%까지만 재 융자 승인을하여록 제한을 두었던 것을 LTV의 상한선을 폐지하여 융자금액이 집의 현재가치에서 차지하는 비율에 상관없이 융자를 받을 수 있도록 하였고, 기존의 프로그램에 명시된 혜택의 적용범위와 자격요건을 재 명시하는 내용인데, LTV는 무조건 80%이상부터 신청할 수 있으며，2009년 5월31일 이전에 페니매와 프레디맥이 구매하여 가지고 있는 있는 모기지 노트(Note)에 대해서만 적용된다는 것입니다.
이미, HARP를 통해 재 융자를 받은 주택 소유주들은 다시 HARP를 신청할 수 없고, 지난6개월간 모기지 페이먼트에 대한 연체기록이 없어야합니다.
특히, 우리 한인들이 가지고 있는 고질적인 문제이지만 한인주택소유주들은 세금보고기록이 낮아 융자를 위한 수입기준이 제대로 통과되기가 제한된 주택소유주들이 많을 것입니다, HARP프로그램 재 융자는 융자은행들이 요구하는 소득관련 검증서류를 제출하여 심사에 통과하여야 합니다. 따라서 직장이 없고 소득을 증명할 수 없는 경우에는 HARP프로그램이 제공되지 않는다고 보면 됩니다.
또한, 1차모기지에 만 적용됩니다, 홈에퀴티론등 2차 모기지를 얻은 경우 재 융자가 이루어지기 전에 2차모기지가 1차모기지에 Resubordinated될
수 있도록 합의하여야 합니다.
경제가 어렵고 힘들다 보니 많은 사람들이 원하는 캐시아웃 재 융자는 적용되지 않으나, 투자용 주택의 경우에는 HARP프로그램을 통하여 재 융자가 가능하나, 주택구매 시 투자목적으로 융자를 얻은 경우로, 거주용으로 융자를 얻고 현재 임대용으로 사용되고 있을 경우 HARP프로그램이 제공되지 않습니다.
사실 현실적인 시각으로 보면, 오바마 정부의 HARP재 융자프로그램은 과거의 프로그램과 크게 달라진것이없다고 볼 수도 있습니다. 간단히 얘기하면, LTV 융자비율의 요건이 없어진 것과 융자 관련 비용이 낮아지는 정도의 혜택으로 보면 된다.
또한 융자심사에 관련해서는 과거의 까다로운 절차를 거의 그대로 거쳐야 할 것으로 생각되며, 관건은, 위의 두항목이외에 융자기관들이 정할 이자율 차등 적용이 얼마나 유연하게이루어지느냐도 새로운 재융자 프로그램을 목마르게 기다리는 분들에게는 재 융자냐 혹은 주택을 포기하느냐를 판단할 중요한 관점일 것입니다.
기대하는 프로그램이 그전과는 달리 과거의 시행행착오를 검증하여 현실적인 주택소유자들에 대한 맞는 정책으로 구축되기를 바라고, 특히, 깡통주택에서 무리한 월 페이먼트로 고통을 겪는 주택 소유주들에게는 주택을 유지하고 싶도록 도와주고 경제적인 어려움을 해소하여 줄 수 있는 현실적인 정책이 되기를 바랍니다.
수잔 김 / 베스트부동산 대표
(818)366-3200
