법원이 명령한 챕터 11 계획에서, 상업, 대여, 소득 자산에 대한 마이너스 amortization 차환을 받는 것이 가능할 수 있다.
사실의 설명: 담보부 선취특권 4개로 구성된 단일 자산 부동산[상업용 오피스 빌딩]: 1) 첫 번째 모기지 2백만 불과 2) 2 번째 모기지 10만 불. 세입자들은 연체하고/또는 퇴거하였으며, 이로 인해 더 낮은 총 임대 수입이 발생했다. 소유자는 융자 기간을 연장하고 유례없이 낮은 금리를 사유로 더 적은 이자를 내기를 희망한다. 원금이 늘어나도, 납입금을 훨씬 더 낮추기 위해 융자금의 마이너스 amortization을 원한다.
법원 명령의 이러한 유형은 ‘챕터 11 채무 조정 절차’를 통해 가능하다. 그 것은 개인 또는 거의 모든 사업체에 적용되는 여러 파산 유형 중의 하나일 뿐이다. 개인 생전 신탁은 해당되지 않는다. 기본적인 요건의 하나는 소유자가 한 대출자의 조건을 변경하고자 할 경우에는, 다른 대출자 역시 자신의 조건 역시 변경하는 방안을 수락해야 한다는 것이다. 따라서 이 경우 첫 번째 모기지와 두 번째 모기지 모두 동의해야 한다.
이 소유자에게 다행인 것은 두 번째 10만불 모기지는 소유자의 부동산을 개축하기 위해 가족으로부터 빌린 개인 대출금이었다는 것이다. 해당 대출자는 대출 조건에 변화를 줄 수 있는 네거티브 amortization 계획 또는 다른 계획을 기꺼이 수락하고자 한다.
이제 다음의 추가적인 3 요건이 충족되면, 첫 번째 모기지는 이 계획을 수락해야 한다: 1) 이 계획은 불공정한 차별을 하지 않으며, 2) 이 계획은 [“절대 우선 원칙”]을 받아들이지 않은 침해 보상청구 의 각 종류에 대하여 공정하고 공평하다.
#불공정 차별 없음
불공정 차별 원칙은 한 채권자를 한 방식으로 대우할 경우, 다른 채무자도 유사한 방식으로 대우해야 한다는 것을 말한다. 이 경우, 소유자는 첫 번째와 두 번째 모기지 모두를 네거티브 상환할 것이다.
#공정하고 공평한 대우
이 요건은 개인의 챕터 11 사례에는 해당되지 않는다. 소유자가 법인이라고 가정한다면, 이 계획은 첫 번째와 두 번째 모기지 모두를 위한 공정하고 공평한 [절대 우선 원칙]이어야 한다.
이것이 의미하는 것은 첫 번째와 두 번째 모기지가 허용된 클레임의 100%를 받지 못할 경우, 이 법인의 주주들은 자신들의 주식을 유지할 수 없다는 것을 의미한다. 이 경우, 이 계획이 네거티브 상각되는 차환을 필요로 하기는 하지만, 소유자는 두 모기지 모두에게 100% 지불을 제안하는 것이다.
마이너스 amortization: 연체된 금액은 정확히 자본화되어야 한다. 소유자가 채무에 대한 이자 지불을 연체할 때 연체금액이 채권자의 허용된 담보부 클레임의 현재 가치에 상당하는 금액이 되도록 하는 이자율을 적용하여 자본화한다면, 마이너스 amortization 계획도 반드시 “공정공평” 규정을 위반하는 것은 아니다.
이 경우에는, 총 청구액은 첫 번째 모기지 2백만 불과 두 번째 모기지 10만 불이다. 마이너스 amortization 차환으로 연기된 총 금액은 2백만 불과 10만 불의 현재 가치와 같아야 한다.
#적절한 할인율
소유자가 상기의 조건을 충족하면, 지불해야 할 이자율을 알아보도록 한다. 이자율은 각각의 사례에 따라 관련된 위험 요인에 비추어 합리적인 이자율로 결정된다.
일부 법원은 기준 금리(예:국고채 금리,우대 금리 또는 기타 공신력 있는 지수)를 1) 대출금의 속성,2) 담보물의 품질과 3)채무 불이행의 위험과 같은 요인들에 근거해 조정하는 “공식” 법을 사용한다. 이 공식 법은 청구에 대한 플랜의 처리에 대한 신뢰할 만한 시장 데이터가 존재하지 않을 때 가장 유용한 방법이다.
100% LTV로 대출해 주는 은행은 없기 때문에, 100% 대출 대 실제가치 비율[LTV]를 그 예로 들 수 있다. 상업 부동산 시장(과 경제)이 안정화를 위해 애쓰는 동안, 법원의 감독을 받는 챕터 11 차환을 받으려고 해보는 것이 이로울 수 있다. 이것은 소유자가 시장이 안정될 때까지 힘든 시간을 거칠 동안, 모기지 상환을 지속할 수 있도록 해준다.
로버트 리 / 변호사
(888)777-0839
