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숏세일 후 탕감금액에 대한 세금문제 (1)

2011-12-01 (목)

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2011년하고도 11월의 마지막 주가 내일 모레이고 또 땡스기빙이 지나가면 이제 금방 12월이고 또 올해도 그 종착점이 저기 골목 끝에 보이는 것 같은 시기이다. 미국 정부에서는 어느 정도 경기가 서서히 살아나고 있다고 여기저기에서 발표를 하고 있는 것 같은데 아직까지 실무상으로 피부 상으로 경기가 살아나는 기미는 솔직히 잘 보이지 않는다.

올해는 이 정도로 마무리 짓고 내년부터 경기와 함께 부동산 시장도 기지개를 켰으면 좋겠는데 이렇게 바라는 것은 단지 마음뿐이고 여전히 부동산 시장은 숏세일과 은행 매물이 부동산 매매를 주도하고 있는 실정이고 내년에도 여전히 숏세일 매물이 꾸준히 나올 것으로 예상한다. 숏세일의 경우 우리가 일반적으로 생각하는 정부에서의 은행 대출금의 탕감조치 및 그에 따라는 소득세 문제 등에 대하여 한번 짚고 넘어가야 할 것 같다.

물론 필자 같은 부동산 에이전트는 부동산에 관한 문제만 고객에게 안내해 드릴 뿐이고, 부동산 매매에 따르는 복잡한 법률문제는 변호사에게 자문을 구해야 하며, 매매에 따른 세금상의 문제는 고객의 담당 CPA에게 의견을 구하여야 한다. 고객의 입장에서도 세금의 문제는 부동산 에이전트의 이야기만 듣고 또 그 이야기만 믿고 일을 진행해서는 안 될 것이며, 세법상의 문제는 반드시 본인의 CPA의 자문을 꼭 거쳐야 나중에 벌어지는 문제들을 미리 대처할 수 있을 것이다.

숏세일을 완성하고 난 뒤에 은행으로부터 탕감 받는 대출금, 그 빚(cancelled debt)은 숏세일이 끝난 그 다음해에, 해당 은행에서 주택 소유주에게 급여 형식, 1099C Form으로 우편 통지된다.

쉽게 말씀드리면, 주택대출이 50만달러가 있었는데 숏세일을 통해 40만달러밖에 갚지 못하고 숏세일 승인을 완성시켰다면, 그 은행이 10만달러를 탕감해 준 셈이 된다. 그 10만달러는 은행 자체에서 손실금 조치를 하면서, 숏세일이 끝난 그 다음해에 이전 주택소유주에게 소득, 급여 형식으로 지불한 것으로 처리하게 된다.

그러면 주택 소유주는 그 10만달러가 그 다음해에 본인의 소득으로 되어 지난해에 벌어들인 수입과 합하여 총 수입으로 계산하고 그 금액으로 소득세를 내어야 한다. 10만달러의 별도의 소득이 생긴다면 그 10만달러에 대한 소득세만 최소한 2만~3만달러가 될 것이다.

돈이 없어 집을 포기하고 그나마 정부 차원에서 도와준다고 하는 숏세일을 통하여 집을 버리는 입장인데 그 다음해에 소득세금으로 2만~3만달러가 되는 큰돈을 어떻게 낼 수 있겠는가? 그 세금을 낼 수 있는 사람은 거의 없을 것 같다.

그래서 2007년에 발효된 주택 모기지 구제법안(The Mortgage Debt Relief Act of 2007)은, 세금을 납부하는 개인은 자기의 실거주지에 대한 주택자금 대출의 빚을 없애면서, 은행으로부터 받은 소득(income)은 제외(exclude)하도록 하고 있다. 즉, ‘The Mortgage Debt Relief Act of 2007 generally allows taxpayers to exclude income from the discharge of debt on their principal residence.’이다.

또한, 이 규정에 적용가능(eligible)한 금액은 200만달러까지, 적용가능 연도는 2007년부터 2012년까지, 주택을 처리하면서 발생한, 은행이 손실로 처리하는 주택자금 대출로 정했다.( This provision applies to debt forgiven in calendar years 2007 through 2012. Up to $2 million of forgiven debt is eligible for this exclusion).

그러나, 이 면제조항은 탕감 받은 은행 대출금이 반드시, 본인 거주 주택(primary residence)이어야 하고, 또한 그 대출금이 처음에 집을 샀을 때의 대출금(purchase money)인 경우에 한한다. 그러므로 처음 집을 사고 난 뒤에 그 대출금에 대해 refinancing을 하여 대출금의 성격이 바뀌었거나, 라인 오브 크레딧으로 2차 대출금으로 생활자금을 꺼내 쓴 경우에는 해당되지 않는다.

다시 말하면, 집을 산 후 나중에 다시 은행으로부터 에퀴티 자금으로 대출을 다시 받아 쓴 자금은 숏세일을 하여서 탕감을 받더라도 그 탕감 금액에 대해서는 다음해에 소득으로 계상이 되므로 그 부분에 대해서는 소득세금을 내어야 한다는 이야기가 된다.

다음 주에 계속해서 말씀드리겠다.

제이슨 성 <뉴스타부동산>
(661)373-4575