리먼브러더스사태로 시작된 미국의 금융위기, 그 후에 이어진 대공황급에 가까운 경기 침체가 이제 3년넘게 지속되고 있다. 올 한 해도 미국경제의 제자리걸음과 부동산시장의 느린회복에 모두들 지쳐있는듯 보여있다.
최근 유럽발 경제위기는 미국에 사는 우리들을 더 지치게 하고 있다. 익히 아는대로 리먼브라더스의 몰락은 서브프라임이라는 융자의 남발과 함께 파생상품을 팔면서 시작되었다. 그저 융자상품 자체만 판것이 아니라 융자를 담보로 부실채권을 남발한 것이다.
채권이란 일정금액을 주고 사서 기간내에 정한 이자수입을 받으면서 만기후 다시 원금을 찾아가는것이다. 하지만 주택담보채권의 경우는 주택소유자가 페이먼트를 내지 못하는경우 이자는 물론이고 원금회수도 힘들 수 밖에 없게 된다. 이런 경우 원금회수를 위해 보험을 들게 되는데 이러한 담보보험을 제공한 대표적인회사가 바로 AIG인것은 널리 알려진 사실이다.
서브프라임이란 크레딧점수 미달, 인컴미비 등으로 정상적인 융자를 받을 수 없는 바이어들에게 융자를 제공하면서 대신 높은 이자를 부담시키는 융자방식이다. 이제 서브프라임사태이후 약 3년 남짓지나가면서 대부분의 서브프라임융자는 정리가 되었지만 정리하는 과정에서 많은 주택소유주들이 주택가격하락으로 집을 포기하거나 재융자에 실패함에 따라 차압이라는 최악의 수순으로 끝난 경우가 대부분이었다.
서브프라임론이 주로 저,중산층의 주택인 $417,000미만의 주택들에 집중되면서 인컴이 불안정한 홈오너들이 차압을 피하기 힘들었던 방면에 417,000이상의 점보론을 가지고 있는 중,고가 주택소유주들은 불경기에도 상대적으로 안정된 수입이 유지되면서 작년까지 비교적 안정세를 보여왔다. 하지만 이러한 점보론 주택소유자들도 30년만기 고정융자보다는 상대적으로 페이먼트가 낮은 5년만기후 다시 재융자를 받아야 하는 5년만기프로그램으로 주택을 구입한 경우가 많아 앞으로 재융자시점이 돌아오는 시점에 따라 주택마켙에 또다른 복병으로 작용할 것으로 보여진다.
특히 주택시장이 피크로 가던 2005-2007년사이에 이 5년만기 점보론을 받았던 주택소유주들은 이미 작년부터 재융자시점이 도래함에 따라 에퀴티부족으로 인해 재융자에 실패하여 집을 포기하거나 높은 변동이자율로 인한 불어난 페이먼트를 감당해야만 하는 경우가 점차 늘어나고 있다. 점보론 주택소유주중에는 경기 침체가 장기화함에 따라 어떻해서든 무리해서 집을 지키기 보다는 현실적으로 깡통주택을 이 기회에 정리하는 것도 고려하는 경우도 늘고 있다.
실제로 미국 전체 점보론중 약 50%는 이미 에퀴티가 전혀없는 깡통주택이며 이 중 약 20%는 이미 주택페이먼트가 밀려있거나 차압절차를 밟고 있는 중에 있다. 물론 이중에는 경제적으로 페이먼트능력이 있음에도 집값 하락으로 인해 전략적으로 페이먼트를 안내면서 숏세일등으로 집을 정리하려는 주택소유주들도 포함되어 있다(Strategic Default).
전략적으로 페이먼트를 중단하는 홈오너들은 자신들이 겪게 되는 윤리적인 문제나 크레딧손상문제보다는 이기회에 숏세일이나 다른 방법으로 깡통주택을 정리하는것이 더 현실적이라는 판단때문이다. 하지만 이러한 불가피한 선택을 할 수 밖에 없는 배경에는 경기침체가 장기화되면서 주택시장의 미래가 너무 불투명하다는 것이다.
2009년부터 정부에서 주택시장안정화를 내놓은 각종 프로 그램들이내년 2012년말까지 모두 종료되게 된다. 최근에 발표된 주택재융자프로그램(Fannie Mae, Freddie Mac소유론만 해당), 융자조정프로그램, HAFA숏세일 프로그램의 특별프로그램도 모두 내년말로 끝나게 된다. 이러한 프로그램의 혜택을 받기 위해서는 주택소유주들은 지금 부터 부지런히 서룰러야 한다.
본인의 현재 경제적인 여건과 앞으로 5년정도를 내다보면서 어떤 프로그램이 본인에게 가장 적합한지를 지금 결정해야한다. 융자조정, 숏세일모두 최소 6개월이상 상당한 시일이 지나야 해당여부를 알 수 있을 뿐 더러 2012년말로 특별법들이 모두 끝나게 되면 그 후는 특별법 이전법의 적용을 받을 수 있어 깡통 주택소유주들에게 상당한 불이익을 줄 수도 있기 때문이다.
스티븐 김 <스티븐 김 부동산 대표>
(213)590-5533
