주택 구매 계약서가 서명됐다고 해서 거래가 반드시 마무리되는 것이 아니다. 여러 가지 이유로 주택 거래가 중도에 무산되기도 한다. 최근에는 주택 대출 승인이 나지 않아 거래가 무산되기도 하고 주택 감정가가 적절히 나오지 않아 거래가 깨지기도 한다.
주택 거래가 중도에 무산되면 셀러와 바이어의 실망감은 물론 때로는 금전적인 피해로 이어지기까지 한다. 금전적인 피해를 보상받기 위한 감정싸움이 법적분쟁으로 번지면 더욱 골칫거리다. 주택 거래가 취소되는 이유는 무엇일까? 또 거래가 취소되면 어떤 결과로 이어질까? 주택 거래 무산으로 인한 흔히 발생하는 결과를 소개한다.
대출기한 내 미승인 많아 계약금 날리기도
감정가 너무 낮은 경우 바이어가 구매취소
홈 인스펙션 문제 땐 수리·비용 합의할 수도
■ 주택 대출 미승인
바이어가 주택 대출을 제때 받지 못하는 이유가 아마도 최근 주택 거래를 무산시키는 가장 큰 이유일 것이다. 현금 구매를 제외한 거의 대부분의 주택 구매 계약서에는 바이어가 필요한 금액의 주택 대출을 받지 못할 경우 주택 계약을 취소할 수 있는 권한이 있음을 명시하고 있다. 바이어는 주택 거래 체결 후 셀러와 합의한 기간 내에 주택 대출을 받거나 거래를 취소, 또는 셀러와의 합의하에 이 기간을 연장해야 한다.
만약 주택 대출을 받아야 하는 기간 내에 이같은 조치를 취하지 않게되면 바이어는 주택 거래 체결 때 이미 지불한 계약금을 받지 못하게 될 수 있으니 주의한다. 주택 대출 규정이 강화된 후부터 바이어가 주택 대출을 받아야 하는 기간이 예전에 비해 연장된 것이 일반적이다. 따라서 예전에는 약 30일 정도 소요되던 에스크로 기간도 최근에는 45일에서 60일까지로 늘고 있는 것이 최근 추세다.
■ 낮은 감정가
2009년부터 시행된 강화된 주택 감정 규정(HVCC)으로 인한 주택 거래 무산도 늘고 있다. HVCC는 융자업체의 입김에 영향을 받은 일부 감정 업체들이 공공연히 펼치던 ‘감정가 부풀리기’ 식 감정 관행을 막기 위해 실시된 규정인데 최근에는 오히려 주택 거래의 걸림돌이라는 지적이 많다. 지난해 전국부동산중개인협회(NAR)가 협회 소속 중개인들을 상대로 실시한 설문조사에서 응답자 4명중 1명 꼴로 낮은 감정가로 인해 주택 거래가 무산됐다는 고충을 털어놓기도 했다.
전국주택건설업협회(NAHB)도 낮은 감정가로 인해 신규 주택판매가 약 4분의 1 감소했다는 통계를 발표하며 낮은 감정가 관행의 모순을 지적하기도 했다. NAHB의 지적은 신규 주택 감정 때 인근의 급매성 매물과 비교하는 것이 부당하다는 것인데 실제로도 일반 매물 감정 때 급매성 매물을 비교대상에 포함시키지 않는 것이 일반적이다. 하지만 최근 차압 및 숏세일 매물이 급증하고 이같은 급매성 매물이 집중된 지역의 경우 비교 대상이 되는 매물을 찾기 힘들어 일반 매물의 거래가에 영향을 미치고 있는 것이 현실이다.
강화된 주택 감정 규정에 의해 대출은행들은 이제 감정업체를 직접 지정하기보다는 외부 감정평가 관리업체를 통해 보다 객관성을 갖춘 감정업체를 지정하는 것이 일반화됐다. 반면 이같은 새 관행에 따라 때로는 지역 주택 시세에 어두운 감정사가 배정되면 시세와 동떨어진 ‘낮은 감정가’를 내놓기도 하는데 주택 거래 무산으로 이어지는 경우가 된다.
만약 감정가가 거래 가격보다 낮게 나오면 바이어가 여러 조치를 취할 수 있는데 그 중 하나가 주택 거래를 취소하는 것이다. 구매 계약서에 명시된 기한 내에 셀러 측에 ‘낮은 감정가’로 인한 계약 취소를 통보하면 대부분의 경우 계약금을 돌려받게 된다. ‘낮은 감정가’에도 불구하고 주택을 구매하고 싶다면 감정가와 거래 가격 간의 차액을 바이어가 지불하거나 셀러와의 협상을 통해 가격 인하를 이끌어내는 수밖에 없다.
■ 홈 인스펙션
홈 인스펙션 결과에 따라서도 주택 거래의 성패가 좌우된다. 홈 인스펙션은 바이어가 주택의 상태를 점검하는 과정인데 결과가 만족스럽지 못할 경우 바이어는 주택 거래를 취소하는 결정을 내릴 수 있다. 이 결정 역시 셀러와의 합의한 기한 내에 셀러 측에 통보해야 유효한데 만약 기한을 넘기면 계약금을 둘러싼 분쟁으로 이어질 수 있다.
홈 인스펙션 결과가 만족스럽지 못하다고 해서 반드시 주택 거래 무산으로 이어지는 것은 아니다. 바이어 측이 셀러측에 인스펙션 보고서에 기재된 지적사항에 대해 수리를 요구할 수 있고 수리 대신 수리비를 요청할 수 있다. 이같은 요청이 받아들여지면 주택 거래 무산을 피할 수 있는데 만약 요청이 받아들여지지 않으면 주택 거래가 취소될 가능성이 크다.
홈 인스펙션 결과로 인해 주택 거래가 취소됐다면 다음번 거래에서 리스팅 에이전트나 셀러 측은 이같은 결과를 바이어 측에 공개하는 편이 좋다. 첫 번째 홈 인스펙션 결과를 미공개함으써 셀러와 바이어 간의 분쟁이 많이 발생하기 때문이다.
■ 계약금 분쟁
주택 거래가 취소되면 계약금 처리를 둘러싼 의문이 생기게 마련이다. 주택 거래 취소 이유에 따라 계약금 반환을 놓고 감정싸움 또는 심하면 법적분쟁으로까지 번지기도 한다. 양측 모두에게 소모전이 되는 이같은 분쟁은 주택 구매 계약서에 명시된 내용을 확인하면 피할 수 있다.
계약금 반환 여부는 바이어가 여러 주택 구매 조건들을 합의된 기한내에 실시했는 지에 따라 결정된다. 바이어가 합의된 기한 내에 적절한 절차를 밟은 후에 주택 거래 취소를 통보했다면 대부분의 경우 계약금을 전액 또는 일부 비용을 제외한 나머지 대부분을 반환받는데 문제가 없다.
반면 계약금 반환 절차는 주에 따라 조금씩 차이가 있다. 가주의 경우 대부분의 주택 거래 때 에스크로 업체가 주택 거래가 마감될 때까지 계약금을 신탁계좌에 입급하는 방식으로 보관한다. 따라서 주택 거래 취소 때 에스크로 업체가 계약금 반환을 책임지게 되지만 바이어 측이 취소를 통보했다고 해서 바로 계약금을 지불할 수 없다. 반드시 셀러와 바이어 양측이 서면으로 취소를 동의하고 계약금 반환에 합의해야 계약금이 바이어 측에 돌아간다. 바이어가 기한 내에 취소를 통보했어도 셀러 측이 서면 합의서에 서명하기를 꺼리면 계약금 반납이 지연되기도 한다.
<준 최 객원기자>
