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혹시나 했더니 역시나

2011-11-03 (목)

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▶ ■ 부동산 클럽

혹시나 했더니 역시나로 끝나고 말 것 같은 강한 느낌이 왔다. 도대체 연방 정부에 앉아서 주택부양 정책을 만드는 사람들의 의식 자체를 의심하지 않을 수가 없었다. 그 차압위기에 빠진 주택소유주의 입장을 조금이라도 이해하고 구제정책을 만드는지 아니면 일단 아무렇게나 실행 가능한 정책이라도 내놓고 보자는 심사인지 도무지 이해가 가지 않는다.

이렇게 실망이 또다시 닥쳐올 때에는 바다 건너 우리나라 국회의원, 특히 선거철 때면 한번 시장 통에 들러서 국밥 한 그릇 먹고 사진 한 장 찍고 고아원 한 번 들러서 애들 목욕 한 번 시켜주고 사진 한 번 찍는 사람들, 버스요금이 얼마인지 지하철 요금이 얼마인지 모르는 사람들, 그러면서도 마치 서민들의 고통을 다 헤아린다는 사람들과 크게 다르지 않다는 생각이 마구 든다. 자기가 그 고통을 당해 보지 않고서 그 고통이 얼마나 심한지 어떻게 알 것인가.

지난 10월24일 발표된 연방 정부의 깡통주택 재융자 프로그램이 차압위기에 당 있는 실소유주들에게는 아무런 도움이 되지 못할 것이라는 발표가 엊그제 나왔다. 처음 그 뉴스가 나왔을 때는 드디어 뭔가 실질적인 구제책일 수도 있을 것이라는 기대가 없지 않았었는데, 그 내용을 자세히 살펴보고, 현재 실무상에 그 사례를 대입해 본 결과 그 구제책이 아무런 도움이 되지 못한다는 것만 재삼 확인하고 말았다. 가장 큰 내용인즉, 주택가격이 하락해서 대출금액 이하로 떨어져 있는 주택이라도, 즉 깡통주택이라도 국책 모기지 기관, 즉 패니매 및 프레디맥이 가지고 있는 주택대출금에 한하여 리파이낸싱을 허락하여 이자율을 낮추어준다는 것이다.

근데 문제점은 그 대출금이 오직 연방 정부 국책 모기지기관, 즉 패니매와 프레디맥이 소유하고 있는 대출금에만 한한다는 것이고, 물론 당연히 본인이 살고 있는 primary residence일 경우에만 가능한 것이고 또한 리파이낸싱을 허락하여 낮추어주는 이자율이 그리 크지 않다는 사실이다.

이러한 사실을 실무상에 대입하여 본 결과, 그럼 투자용으로 렌트를 준 주택은 언제나 이런 혜택 저런 혜택에서 항상 제외되어 버리는데, 투자용 주택은 본인 소유의 주택이 아닌가? 왜 내 놓은 자식 취급을 받아야 하나? 둘째는 연방 정부기금 성격의 주택 대출만 가능하면 그 외 BOA, CHASE, Wells Fargo 및 수많은 다른 모기지 은행들의 대출금은 전혀 해당이 되지 않는다.

셋째는 리파이낸싱을 통하여 대출금의 이자를 낮추어준다 하더라도 그 차액이 너무 미미해서 아무런 효과를 볼 수가 없다는 사실이다. 50만달러 대출금의 예를 들면 리파이낸싱을 통하여 혜택을 본다 하더라도 그 금액이 1년에 4,000~5,000달러 즉 한 달에 300~400달러를 넘지 못한다는 이야기가 된다.

한 달에 300~400달러를 도와주어서 차압위기에 빠진, 연체위기에 곧 들어간 주택을 가지고 있는 소유주가 연체를 하지 않겠는가. 연방 정부 정책담당자들이 몰라도 너무 모르는 것 같다.

두어달 전에 캘리포니아 주정부에서 발표한 숏세일 과정에서의 2차 대출금에 대한 주택 소유주 구제방안도 결국 아무런 도움을 주지 못하고 먼 산에 높게 뜬 달을 보고 짖는 마당안의 집개처럼 되어 버렸는데 이번도 마찬가지로 아무런 도움도 되지 못하고 말게 분명한 것 같다. 소리만 요란하게 단지 신문 한 페이지만 차지하고 말 것 같은 씁쓸한 느낌을 지울 수 없다. 단편적이고 미봉적인 구체책은 더 이상 바라지도 않고 기대하지도 않는다. 하도 많이 속아서 이제 늑대가 앞마당에 가득 들어와도 믿지 않을 것 같다.

근본적으로 주택가격이 올라서 현재 가지고 있는 대출금을 넘어서야, 즉 집집마다 그 에쿼티가 상승하지 않으면 아무런 방법이 나올 것 같지 않다. 또한 경제 회복에 따른 개개인의 소득이 올라주어서, 고용시장이 개선되고 가처분 소득이 예전과 같은 수준으로 돌아가서 현재 페이먼트를 수월하게 다시 낼 수 있도록 되어야 작금의 차압위기를 피할 수 있을 것 같다.

보다 확실한 차압구제 방법은 연방 정부든, 캘리포니아주 정부든 모든 주택소유주 및 납세자들에게 세금환금의 명목으로 집집마다 1만~2만달러씩 다시 돌려주는 것이다. 이보다 더 강력한 방법은 없을 것이다.

(661)373-4575