오바마 행정부가 주택시장을 살리기 위한 방안으로 모기지 재융자 대책을 발표했다. 기존 재융자 프로그램의 조건을 완화해 보다 많은 주택 소유주를 구제하겠다는 취지다. 가장 주목되는 내용은 모기지 대출액이 시세를 넘는 이른바 ‘깡통주택’도 재융자를 통해 쉽게 구제받을 수 있는 길이 열렸다는 점이다.
또 그동안 재융자 신청의 걸림돌이었던 수수료 비용도 대폭 낮춰 보다 많은 주택 소유주들의 재융자 참여를 유도하겠다는 것도 이번 발표의 주요사항 중 하나다. 하지만 시장과 업계의 반응은 엇갈리고 있다. 어려움에 처한 주택 소유주들은 오바마 행정부의 이번 발표에 큰 기대를 걸고 있다. 반면 전문가들은 기존의 조건이 상당부분 완화됐지만 실제로 혜택을 받는 대출자는 정부 기대에 미치지 못할 것으로 보고 있다. 오바마 행정부가 내놓은 재융자 활성화 대책에 대해 알아본다.


“실제 혜택 소수 그쳐… 수수료 일시불도 부담”
“대출조건 크게 완화로 수혜 100만명 넘을 것”


■ HARP 당초 기대에 못미쳐
오바마 행정부가 이번에 재정비한 재융자 활성화 대책은 이미 2009년부터 시행돼오고 있다. ‘HARP’(Home Affordable Refinance Program)
란 이름으로 그간 어려움에 처한 주택 대출자들의 재융자를 돕고 있다. 하지만 그동안 HARP의 혜택을 받은 대출자는 정부의 당초 기대에 크게 미치지 못하고 있다. 정부는 HARP를 통해 재정난에 빠진 주택 대출자 약 400만~500만명이 페이먼트 하향 조정 등의 혜택을 받을 것으로 기대했다. 반면 지난 8월 말 현재 약 100만명이 HARP를 통해 재융자 혜택을 받은 것으로 추산되고 있다.
이 중 모기지 대출액이 시세보다 높은 ‘깡통 주택’ 대출자들은 약 7만2,000명에 그쳐 깡통 주택에 대한 재융자 실시 비율은 매우 낮았다. 오바마 행정부는 완화된 재융자 대책이 시행되면 ‘깡통주택’ 소유주를 포함, 약 100만명의 대출자들이 추가로 재융자 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상한다.


■ 기존 HARP 문제점
기존의 HARP은 주택 에퀴티가 최소 20% 이상 남아 있는 대출자에 한해 전통적인 재융자 조건보다 완화된 조건을 적용하는 것을 주내용으로 하고 있다. 또 ‘깡통 주택’이라고 하더라도 모기지 대출액이 주택 가치의 125%를 넘지 않으면 재융자 기회를 제공했다. 하지만 주택 가격이 큰 폭으로 하락하면서 이 두 가지 조건에 해당하는 대출자가 많지 않았던 것이 기존의 재융자 프로그램이 성공을 거두지 못했던 것으로 지적되고 있다. 금융시장 조사기관 코어로직에 따르면 기존의 HARP 기준에 의하면 전체 모기지 대출자 중 약 10%가 제외되기 때문에 재융자 혜택율이 낮아지게 된다. 또 주택 가격 하락폭이 큰 일부 주의 경우 모기지 대출액이 주택 가치의 150%를 넘는 경우가 흔해 이들 역시 재융자 기회를 놓칠 수밖에 없었다. 재융자 수수료 비용도 그간 재정난에 처한 주택 소유주들의 재융자 신청을 꺼리게하는 걸림돌이었다. 재융자 조건을 충족하더라도 재융자 대상 모기지액의 약 1%에 해당하는 수수료 비용에 부담을 느끼는 주택 소유주는 재융자 신청을 꿈도 꾸지 못한다는 것이 업계의 지적이다. 최근과 같은 경제난과 주택 가격 하락때 수천달러에 달하는 재융자 수수료 비용을 일시불로 지불해야 하는 것이 큰 부담으로 작용한다는 지적이다.


■ 주요 변경내용
가장 큰 변화는 재융자 신청에 필요한 주택 에퀴티 비율에 대한 제한이 사라진다는 것이다. 당초 모기지 대출액이 주택 가치의 125%가 넘으면 재융자 신청이 사실상 불가능했지만 재융자 완화 대책에서는 이같은 제한 조건이 제외돼 보다 많은 ‘깡통주택’ 소유주들이 구제 받을 수 있을 것으로 기대된다. 또 그동안 재융자 신청의 걸림돌이었던 재융자 수수료 비용도 일부 면제돼 재융자 신청 수요를 진작할 것으로도 보인다. 재융자 수수료의 대부분을 차지하던 타이틀 보험료, 주택 감정 평가비 등이 면제되면 재융자 비용이 크게 감소해 재융자 신청을 희망하는 주택 소유주들의 부담을 덜 수 있을 것으로 업계는 기대하고 있다. 재융자에 나서는 대출 은행의 모기지 재구매 부담도 크게 줄게 된다. 연체 위험이 높은 일부 모기지를 프레디맥이나 패니매로부터 재구매해야 했던 의무조건이 사라져 자발적으로 재융자 실시에 나서는 대출 은행이 늘어날 전망이다.


■ 신청 조건
완화된 HARP의 신청자격은 우선 국책 모기지은행인 프레디맥이나 패니매가 보증한 모기지로 제한된다. 2009년 6월 이전 두 기관에 모기지가 매입된 경우 HARP 신청자격이 있다. 두 기관은 현재 미국 내 전체 모기지의 절반에 해당하는 약 3,100만건의 모기지를 보유하거나 보증하고 있어 이 기준에 해당하는 대출자가 많을 것으로 업계는 보고 있다. 두 기관의 홈페이지를 방문하면 자신의 모기지가 두 기관 보유의 모기지인지 쉽게 확인할 수 있다. 프레디맥의 경우 www.freddiemac.com/mymortgage를, 패니매는www.fanniemae.com/loanlookup을 방문하면 된다. 반면 최근 2년6개월 사이에 재융자를 받은 모기지와 6개월 내에 연체기록이 한 번이라도 있는 경우 HARP 신청 자격에서 제외된다.


■ 예상 시행효과
코어로직사에 따르면 현재 미국 내 전체 주택 소유주의 약 25%에 해당하는 약 1,100만명이 ‘깡통주택’ 상황인데 오바마 행정부는 이중 약 100만명 정도가, 무디스사는 약 160만명이 완화된 HARP의 혜택을 받을 것으로 예측하고 있다. 특히 애리조나, 가주, 플로리다, 네바다 등 깡통주택 비율이 높은 주에서 완화된 HARP 시행의 혜택을 받는 주택 소유주가 크게 늘 것으로 예상된다.
만약 20만달러의 모기지에 6%의 이자율을 적용받고 있는 대출자가 재융자를 통해 이자율을 4.5%로 낮춘다면 연간 약 3,000달러의 비용을 절약할 수 있다. 정부 관계자는 이번 HARP 시행이 성공할 경우 미국 내 가구당 연평균 약 2,500달러의 비용이 절약되는 효과를 거둘 것으로 내다보고 있다.


<준 최 객원기자>