부동산 구매 시 많은 바이어들에게 부동산의 소유권을 어떠한 형태로 보유하고 ,어떤 종류가 있는지 등의 질문을 많이 받는다. 그러나 불행하게도 에스크로 회사나 타이틀회사는 법적으로 어떤 형태로 소유해야 하는 지를 권유하거나 조언할 수 없다. 법적으로도 금하고 있지만 소유 형태에 따라 재산세, 소득세, 상속세 그리고 부동산의 명의 변경의 방법에 크나큰 영향을 끼칠 수 있으므로, 부동산 소유 형태를 결정할 때는 반드시 관련 회계사나 부동산 전문변호사와 사전 협의하여 결정하여야 할 것이다.
그러면 어떠한 부동산 소유 형태가 있는지 알아보자.
크게 다음과 같이 부동산 소유권 방법을 분류해 볼 수 있다.
첫째, 개인명의의 소유 방법(SOLE OWNERSHIP) : 말 그대로 개인 혼자 소유하는 방법이다.
1) A SINGLE MAN/WOMAN: 법적으로 결혼 기록이 없는 미혼 남녀의 경우.
2) AN MARRIED MAN/WOMAN: 과거에 결혼 기록이 있더라도 현재 법적으로 이혼한 경우.
3) A MARRIED MAN/WOMAN AS HIS/HER SOLE AND SEPARATE PROPERTY: 부부가 한 배우자의 이름을 소유하는 방법이다. 단, 소유권 보험을 들기 위해서는 반드시 명의에서 빠지는 상대 배우자는 반드시 소유권 포기증서(QUIT CLAIM DEED)를 같이 등기하여야 한다.
둘째, 1인 이상이 소유권을 공유하는 방법이다(CO-OWNERSHIP)
1) 공유재산(Tenancy in common)
부동산 소유권을 등기하는 방법 으로 반드시 2인 이상이어야 하며(부부도 가능), 소유권자의 숫자에 거의 구애를 받지 않는다.
부동산 소유권자는 자기의 지분처리대로 재산권 행사가 가능하고(양도또는 저당설정 가능), 사망자의 소유지분은 유언 혹은 유언이 없을 경우는 상속자에게 이전된다.
2) 공동명의(joint tenancy)
이 또한 2인 이상의 소유권자가 필요하며 소유권은 반드시 동등하여야 하며 재산권 양도 시 위의 공유재산(tenancy in common)방법과는 달리, 공동명의자가 반드시 같이 동의하여야만 양도가 가능하다. 사망자의 지분은 자동적으로 생존자에게 이전된다.
3) 부부 공유재산(community property)
이 방법은 반드시 부부에 한하며 소유권의 지분은 반드시 동등하여야 한다. 재산권 양도 시 두 배우자가 반드시 동의 해야만 한다. 또한 한쪽 배우자의 채무 이행을 위하여 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 한쪽 배우자의 사망 시 특별한 유언이 있지 않다면 사망자의 지분은 생존 배우자에게 이전된다.
마지막으로는 생존자 권리 부여 부부공유재산(community property with right of survivorship)의 소유권 보유형태가 있다. 이 또한 남편과 아내에 한하며, 소유권 분할은 동등하여야 하고, 재산권 양도 시나 혹은 저당권 설정 시 반드시 두 배우자 모두 동의하여야만 효력이 발생된다. 또한, 한쪽 배우자 사망 시는 사망자의 지분이 자동으로 생존 배우자에게 이전되게 된다.
이외에도 신탁 명의(trust), 법인 명의 등 여러 가지 방법이 있으며 부동산을 취득하고 소유권 방법을 정할 때는 반드시 CPA나 관련 세제 전문가와 상의하기를 권한다. 왜냐하면, 소유권 형태에 따라 세제 상 법적 결과가 크게 달라질 수도 있기 때문이다.
제임스 박 <메트로 에스크로>
문의 (213)427-3600
