최근 몇 년 동안 집 한 번 장만하 려는 바이어들은 어려워진 융자조건, 아직도 생소하기만 한 숏세일 매물 의 거래, 차압매물거래 등 어떻게 집 을 구입하는 게 좋은 방법인지 머리 가 아플 지경이다.

게다가 더욱 엄격 하고 새로워진 HUD 종결 계산서, 즉 마지막 클로징 스테이트먼트(closing statement)가 시행 된 지 벌써 2년이 되었다. 하지만 아직도 많은 소비자나 부동산 에이전트로부터 이에 관한 질 문을 많이 받고 있으며 확실히 이해 하기가 힘들다는 불평을 듣곤 한다.

오늘은 HUD 종결 계산서의 변경 이유와 목적, 그리고 우리 소비자들 이 가장 혼돈하기 쉬운 부분에 대하 여 알아보자.

미 연방 주택 개발청(HOUSING URBAN DEVELOPMENT)에서 새로 운 HUD규정을 시행한 결정적인 이 유는 지난 서브프라임 사태와 무관 하지 않다고 볼 수 있다. 과거에 수많은 서브프라임 은행들 이 조작하기 쉽고 혹은 사전 예상 비 용서(ESTIMATED GOOD FAITH IN LENDING)와 최종비용계산서(FINAL HUD-1)의 비용차이가 아무리 다르다 하더라도 법적으로 제재할 수 있는 방법이 없었다.

이를 이용하여 과다 한 융자비용을 소비자에게 부담시킴 으로써 서브프라임 모기지 사태를 악 화시켰다고 판단하여 지난 2009년 1 월 1일부터 종전보다 더욱더 엄격해진 HUD관련법을 시행하기 시작하였다. 당연히 이법의 시행목적은 소비자 의 과다한 융자비용의 지불이나 부당 하게 부과되는 숨겨진 융자비용의 비 율을 제한하기 위함이다.

새 규정에 의하면 융자가 신청되 면 융자은행이나 융자브로커는 신청 날로부터 3일 안에 예상 비용계산서 (GOOD FAITH ESTIMATE)를 제공 해야 한다. 제공된 최초의 GFE가 융 자신청인(BORROWER)에 의하여 받 아들여지면, 새 규정이 정한 몇몇 항 목 이외에는 최종 비용계산서(FINAL HUD-1)와 일치하여야 한다.

만약에 GFE에 새 규정이 정한 비용의 증가 를 금지한 항목에 변동이 생겼을 경 우, 새로운 GFE를 반드시 발행하여 야 한다. 첫째로, 사전융자비용계산서(GFE) 발행이후 절대로 GFE에 명시된 비용 이 절대로 증가하면 안되는 항목은 다음과 같다.(금액의 감소하는 것은 무방하다) 기본 융자비용(ORIGINATION FEE)등 융자와 직접적으로 관련되어 관련은행이나 융자브로커에게 지불 되는 융자비용은 반드시 최종비용계 산서 (FINAL HUD)비교하여 같거나, 그 이하여야만 한다.

즉, 에스크로 종 결 시 final HUD-1은 반드시 융자 신 청 시 발행되는 사전융자 비용계산 서(Good Faith Estimate)와 비교하여 새 규정이 허용하는 항목이외에는 모 든 비용이 일치하여야 한다. 둘째로 GFE와 Final HUD(최종 종 결계산서)와 비교하여 10% 까지 비 용이 증가하는 경우이다( 비용이 감 소하는 경우는 무방하다).

예를 들면, 감정비용(Appraisal fee),크레딧 조사비 용, 타이틀 보험과 에스크로와 관련 된 비용들이다. 마지막으로는, GFE와 비교하여 비 용의 증감에 제약을 받지 않는 항목 이다. 예를 들자면 재산세와 보험료 의 우선 공제금액(Impound Acct or Escrow Acct)이라 하여 재산세와 보 험료를 미리 융자은행에 디파짓을 하여 융자은행에 월 페이먼트와 비용 계산된 재산세 및 보험료를 보내는 경우이다.

그리고 융자금 선이자(prepaid daily interest) 등등이 있다. 짧은 지면을 통해 새로워진 모든 조항을 설명하기에는 한계가 있지만 우리 소비자들이 이 지면을 통해 더 욱더 강화된 융자 규정이 있다는 것 을 아는 것만으로도 융자비용의 파악 과 이를 통해 과다한 융자비용의 청 구로 부터 보호를 받을 수 있다고 생각한다.

주택 융자 시, 달라진 새 융자 규정 과 이에 따른 HUD종결 계산서에 대 한 의문점과 궁금한 것이 있다면 신 규 주택바이어는 반드시 관련 융자 에이전트 혹은 부동산 에이전트를 통 해 반드시 상의하기를 바란다.

(213)427-3600

제임스 박
메트로 에스크로