A는 다운타운 쟈버지역 근 처에 봉제공장 자리를 임대하 여 수년 동안 봉제공장을 운 영하고 있는 중 건물 주인이 건물을 팔려고 한다는 소문을 듣고 동생 B, C와 상의한 결 과 건물을 구입하기로 결정하 고 건물주와의 협상을 통하여 조금의 다운페이를 하고 주 인 융자로 건물을 구입하였다.
사는 사람 grantee의 이름은 A, B, C로 명시되고 소유형태 는 명시 하지 않은 채로 등기 이전 문서 grant deed를 A, B and C 세 사람이름으로 등기 이전하였다. A, B, C는 주인융 자 서류에 함께 사인하고 차 용증서와 신탁문서 note/trust deed에 공동구입자 co-buyer 로서 모든 등기 이전 절차를 끝마쳤다.
세 형제들은 부동산 시장 이 다시 오르기 시작할 때까 지 기다렸다가 적당한 이익을 남기고 팔기로 하고 그때까지 A가 그 빌딩에서 봉제공장을 그대로 운영하기로 동의하였다.
건물 구입 후 제때에 이루 어지지 않은 건물 상태 때문 에 A는 삼천불을 들여 화장 실들을 리모델하고 지붕이 새 었던 곳을 수리하기 위해 또 다른 삼천불을 지불해야 했으며 에어콘 히팅 유닛의 오래 된 장비와 파이프로 인한 커다란 수리를 위해 또 다시 삼 천불을 지불하게 되어 A는 토 탈 수리비용에 건물 구입 후 9천불을 지불하게 되었고 B 와 C에게 삼천불씩을 내라는 통지를 모든 수리고지서와 A 가 페이했던 수표 사본을 첨 부해 보냈는데 B와 C에게서 는 아무런 응답도 오지 않아 또 다른 통지를 보내었는데도 “네가 필요해서 수리한 것이 니 네가 혼자 책임을 져야 한다”며 본인들은 일페니도 지 불하지 못하겠다는 대답만 왔을 뿐 전혀 contribution을 할 의지가 없는 것으로 보였다.
또한 A는 전 건물 주인으로 부터 융자 받은 모게지 페이 먼 즉 이자와 원금을 페이하 며 부동산 세금도 혼자 페이 하고 있었기에, 모게지 페이먼 과 부동산 세금도 1/3씩을 내 라고 요구해도 B와 C는 지불 거절을 하고 있으니 A 혼자서 모기지 페이먼과 부동산 세금 도 다 내고 있게 되었는데, A 가 타당한 소송 appropriate action을 통하여 B와 C 에게 서 건물 관리 수리에 들어 간 경비와 모게지 비용과 부동산 세금비용에 대한 그들의 몫을 받을 수 있는지?
B와 C는 A에 게 현재 점유하고 있는 건물 에 대한 rental value 임대시세 를 계산하여 내라고 요구하 는데 A는 렌트를 지불해야 하 는지? 특별한 소유형태 또는 상반 되는 의도가 없이 두 명 이상 에게 건물이 등기 이전 되었 을 때 이들의 소유형태는 tenancy in common 즉 공동소유 형태가 되는데 공동소유자는 모게지 페이먼에 원금, 이자와 부동산 세금에 대해 본인의 몫을 지불해야 할 의무가 있 으니 B와 C는 모게지와 부동 산세금에 대한 본인들의 몫은 지불해야 된다.
관리 수리비 역시 공동소 유자가 본인의 몫에 대한 책 임이 있겠지만 자세하게 명 시된 동의가 없이는 그 몫은 지불하지 않아도 된다. In the absence of specific agreement, co-tenants are not required to share in the cost of improvement. A가 렌트를 지불해야 된다는 B와 C의 주장에 대해 서는 A가 B와 C를 그 건물로 부터 내어 쫓지 않은 이상 A 는 렌트지불을 공동소유자 들에게 할 의무가 없다. Unless he has ousted co-tenants, a tenant in possession is not required to account to cotenants for the rental value of the property occupied.
두 세 사람이나 여러 사람 들이 돈을 조금씩 투자하여 은행매물을 산다는 경우가 많 아지며 건물을 구입한 후 수 리, 관리 페이먼에 문제들이 발생하여 다투고 싸우는 일 로 요즘 자주 도와 달라는 전 화를 받곤 하는데 상기한 문 제들을 반드시 세부적으로 상 의, 동의하거나, 성문화하거나, 조그마한 상황변화에도 위의 결과가 달라질수 있으니 반드 시 변호사에게 자문을 받아 야 될 것이다.
하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
(213)550-8826
