브라이언 주
뉴욕융자 대표

간단히 말한다면 페니매와 프레디맥은 정부가 보증하는 금융기관이다. 주로 모게지 은행에서 대출해준 모게지를 증권화(securitize)한다음 다시 사들이는 일을 한다. 일반 은행이나 모게지 랜더들은 증권화된 모게지를 판 돈으로 다시 일반 사람들에게 융자를 해 주는 것이다. 페니매와 프레디맥은 이런 랜더들의 랜더 역할을 하면서 모게지 시장을 이끌고 있다.
요즘 모게지 이자가 사상 최저로 낮아졌다. 따라서 재 융자에 대한 관심이 어느때보다 높아져 있는것이 사실이다. 특히 주택 가격 하락으로 없어진 에쿼티 덕분에 소위 깡통 주택으로 전락하며 재 융자의 길이 막혔던 주택 소유주들이 오바마 재 융자 덕에 현재의 낮은 이자로 재 융자가 가능해졌다.
오바마 재 융자는 내년 5월까지 기간이 1년 더 연기되었는데 현재 집 가격의 125%까지 현 이자로 PMI 없이 재 융자 해준다. 이 때 조건은 현재 융자를 페니매나 프래디맥이 소유하고 있어야 한다는 단서가 붙는다. 현제 모든 융자의 55%이상이 페니매 융자라고 한다. 말로만 많이 듣던 페니매와 프래디맥을 아래 간단히 정리한다.
페니매(Fannie Mae) ? Federal National Mortgage Association(FNMA) 의 애칭이다.
경제 대 공황 시절인 1938년 설립되었다. 주된 목적은 정부주도로 경제적 곤란에 처한 은행 모게지를 사들여 주는 것이었다. 1968년 일반인에게 주식이 공개되면서 누구나 원하는 사람은 페니매 주식을 살 수있게 되었다. 페니매는 정부가 보증하는 FHA나 VA 융자가 아닌 conventional loan 을 주로 융자해 준다. 특히 융자금액의 상한선이 정해진 conforming loan($417,000이하)을 해 준다. 페니매가 제공하는 융자 프로그램들은 아래와 같다.
- Ten, 15, 20, 30, and 40년 고정 program
- A number of adjustable-rate(변동) mortgages includ-ing 1/1, 3/1, 5/1, 7/1 and 10/1
- Interest-only fixed-rate and adjustable-rate mortg-ages(이자만 내는 프로그램)
- Seven-year balloon mortg-ages(7년 후 모두 갚는 융자프로그램)
- Reverse mortgages(역 모게지)
프래디맥(Freddie Mac) ? The Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC)의 애칭이다.
1970년 페니매의 독점을 저지할 목적으로 설립되었다. 1989년 주식이 공개되었다. 페니와 더불어 Federal Housing Finance Agency (FHFA)로 부터 감독을 받는다. FHFA는 매년 컨포밍융자의 상한선을 정하는데 현재는 $417,000이다. 이 이상의 융자를 Jumbo론이라 부른다. 프래디 맥이 제공하는 융자 프로그램은 아래와 같다.
- Ten, 20, 30, and 40 고정 프로그램
- Buy down program(비용을 지불하여 일정기간 이자를 낮추는 방법)
- Moderate income borrowers and 크레딧이 약간 모자란 borrower에게 융자가능
- Cash-out refinances
- 새 집 건설이나 집 수리를 위한 융자
- Manufactured home financing
- Five or Seven year balloon mortgage(5년 혹은 7년 후 다 갚는 프로그램
현재 융자페이먼트를 뱅크 어매리카나 웰스파고 혹은 시티은행에 내고 있다고 하여서 본인의 론이 페니매나 프래디맥의 융자가 아닌것이 아니다. 위의 은행들은 페니매나 프래디맥을 위해 페이먼트를 대신 받아주는 Servicing을 하고 있는것 뿐이다.
자신들의 융자가 어떤 기관에 속해 있는지 한 번 알아보고 도움이 될 사항은 없는지 한번쯤 알아보는것도 가치있는 일일 것이다.
(213)219-9988