캘리포니아, 네바다, 애리조나등의 서부의 대표적인 부동산 침체지역의 8월중 차압주택의 숫자가 부쩍늘어나면서 부동산시장의 더불딥에 대한 우려가 다시 제기되고 있다.

특히 뱅크오브 아메리카를 중심으로 한 대형은행들의 차압숫자가 지난 몇달간의 숫치에 비해 월등히 높아져 계속 이러한 추세가 이어져가는것이 아닌가 하는 염려를 자아내고 있다.

이번 8월 통계자료에서 가장 많은 차압을 집행한 뱅크오브 아메리카의 경우 이미 지난 4월달 부터 차압날짜 연장불허등을 통해 차압의 속도를 높여왔기 때문에 차압의 숫자가 더욱 늘어날 것으로 이미 예상돼 왔었다.

캘리포니아의 경우 실제로 차압 숫자만 늘어난것이 아니라 차압절차를 위한 첫 단계인 차압통지서( Notice of Default)의 발송 숫자도 전 달 7월에 비해 70%이상 늘어난 추세여서 앞으로 깡통주택(Under-Watered House)에 대한 차압은 가속도를 낼 것으로 보여진다.

이러한 추세가 계속된다면 현재 전체 주택매매의 약 50%의 비율을 차지하고 있는 은행차압(REO), 숏세일매물등의 비정상매물의 매매비율은 더욱 늘어날 전망이다. 실제로 한인타운의 경우는 이미 전체매매량중 60%이상이 이러한 비정상매물이어서 앞으로 이 비율이 더 늘어날 수 도 있을 전망이다.

이번 통계자료를 통해 그동안 같은 깡통주택이면서도 50만불이하의 저가 주택에 비해 차압자체를 아예 미루어 주거나 연장을 쉽게 허락했던 70만불이상의 중, 고가 가격대의 깡통주택에 대해서도 이 번 가을을 고비로 본격적인 정리에 들어가겠다는 은행측의 싸인으로 보여진다.

하지만 이렇게 계속 늘어나는 은행 차압매물들(REO)들의 Fannie Mae, Freddie Mac, HUD등의 정부기관의 적극적인 시장 개입으로 상대적으로 적은 숫자의 매물만이 현재 시장에 공급돠고 있다. 이는 대량으로 은행매물을 시장에 공급할 경우 추가로 가격이 하락할 것을 염려해 정부가 인위적으로 부동산 시장에 적극적으로 관여하고 있는 때문이다.

은행들이 이럼에도 차압의 속도를 내는 이유중의 한가지는 실제 은행들이 차압을 통해 시장에 매물로 내 놓은 은행매물의 대다수가 복수오퍼등을 통해 좋은 가격에 매매가 된다는 사실을 인지하기 시작했기 때문인것으로 보고있다. 주택시장의 차압의 숫자가 늘어난 것은 동전의 두 면이라고 볼 수 있다.

한면은 앞으로 차압의 속도와 물량이 더욱 늘어날 것으로 예상되어 주택시장이 당분간 위축될 것이라는 비관적인 면과 차압의 숫자는 늘어나지만 부실주택정리를 통해 그 만큼 시장의 정상화로의 속도가 가속화 될 수있다는 긍정적인 면이다.

미국에서 부동산시장과 주변산업이 차지하는 비율은 미국경제 전체규모의 30% 나 된다. 조속한 경기회복을 위해 부동산시장의 정상화가 그 만큼 절실하다. 하지만 이에 못지않게 중요한것이 바로 높은 실업률 해소다. 결국 이 두가지를 모두 해결해야 미국경기가 제 괘도에 오를 수 있게 된다.

다행한 것은 그동안 무리하게 은행빚으로 분수에 넘치는 생활을 해 왔던 많은 미국인들이 이제는 이러한 생활보다는 본인들의 분수에 맞는 생활로 생활패턴을 급속히 바뀌어 가고 있다는 있다는것이다. 한인들도 이제는 무조건 큰 주택보다는 작아도 페이먼트에서 좀 더 자유스러울 수 있는 소형 주택쪽으로 주택구입의 형태를 바꾸어가고 있다.

따라서 주택경기가 회복되더라도 주택개발업자들이 신축주택의 촛점은 대형주택보다는 2,000SF이하의 소형중심의 주택개발이 될 것으로 보여진다. 매달 업치락 뒷치락 차압의 숫자가 줄어들고, 늘어나는것을 통해 아직도 부동산시장의 정상화의 길이 조금은 멀다는것을 느낄 수 있다.

주변을 둘러보면 웃고 있는사람보다 찡그리고 고민하는 사람들의 얼굴이 많이 보인다. 앞으로 갈 길이 멀다고 중간에 주저않을 수는 없다. 계곡의 내리막길도 언제가는 끝이 나게 되어있고 이어서 오르막길이 나오기 마련이기 때문이다. 내리막길도 이제 거의 끝부분에 온 것으로 보여지기 때문이다.


스티븐 김 <스티븐 김 부동산 대표>
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