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상업용 시장 회복까진 ‘머나먼 일’

2011-09-08 (목)

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▶ ■ 향후 전망은

상업용 부동산 시장의 단기회복 전망에 먹구름이 꼈다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 최근 분기 전망 보고서를 통해 향후 1년 간 상업용 부동산 시장의 회복이 더딘 속도로 진행될 것으로 내다봤다. 이 기간 경제가 기대만큼 성장하지 못할 것으로 예상됨에 따라 상업용 부동산 시장 역시 회복이 둔화될 것이라는 전망이다.

2분기 지수 2.6%P 하락 6개월간 상승행진 멈춰
아파트만 유일하게 강세 공실률 하락, 임대료 상승

■ 상업용 부동산 지수 6개월만에 하락
상업용 부동산 전문인으로 구성된 협회 SIOR이 산출하는 상업용 부동산 지수가 6개월간의 상승을 멈추고 하락했다. 2분기 지수는 54.9로 1분기에 비해 약 2.6%포인트 하락했다. 올해 1분기 지수는 전분기보다 약 6.8%포인트, 급상승하며 상업용 부동산 시장 회복에 대한 기대를 높인 바 있는데 다시 하락세로 돌아섰다.

SIOR의 상업용 부동산 지수는 전국 약 266명 시장 전문가를 대상으로 실시하는 설문조사를 통해 산출된다. 지수가 100일 경우 상업용 부동산 시장이 균형 상태임을 의미하는데 상업용 부동산 시장 침체 직전인 지난 2007년 3분기 지수는 100을 기록한 바 있고 이후 수년간 50대를 기록 중이다.

이번 조사에서 약 80%의 응답자는 사무실과 산업용 건물의 임대활동이 과거 평균에 미치지 못한다고 답했다. 또 응답자 중 약 70%는 임대료가 지난해보다 하락했다고 답했는데 상업용 부동산 임대시장이 여전히 테넌트 시장임을 보여주는 답변이다.

상업용 부동산 건설 부문 역시 여전히 찬바람이 불고 있는 것으로 전문가들은 느끼고 있다. 전국 대부분 지역에서 상업용 부동산 개발이 거의 전무한 상태이며 가격이 대폭 하락해 바이어스 마켓을 유지중이다. 이번 조사에 따르면 전국 주요 상업용 부동산 시장의 약 83% 지역에 현재 매물로 나온 사무실과 산업용 건물의 가격이 건축 비용에도 미치지 못하는 것으로 조사됐다.

■ 아파트 부문
아파트 부문은 상업용 부동산 전부문 중 유일하게 강한 회복이 기대되는 부문이다. NAR에 따르면 아파트 부문의 공실률은 올 3분기 약 5.5%에서 내년 3분기 약 4.6%로 하락할 것으로 전망됐는데 공실률이 5% 미만이면 건물주에게 유리한 ‘랜드로드 마켓’으로 간주된다.

아파트 임대에 대한 수요가 최근 크게 늘고 있는데 이에 따라 임대료도 상승할 것으로 전망된다. NAR는 아파트 임대료가 올해 약 2.5% 상승하고 내년에도 약 3.2% 추가 상승할 것으로 보고서를 통해 예측했다.

로렌스 윤 NAR 수석 연구원은 “주택 임대료 상승 현상은 대개 주택가격 상승과 연동해서 발생하지만 최근의 경우는 다르다”며 “지나치게 까다로운 주택 대출 기준으로 주택 매물 재고가 줄지 않고 있으며 이에 대한 반사작용으로 주택 임대 수요가 늘고 있다”고 분석했다.

또 주택 시장 침체 후 급감했던 가구수가 최근 다시 늘고 있는 점도 주택 임대 시장에 수요가 몰리고 있는 요인으로 지적됐다. 2008년과 2010년 사이 부모와 함께 살거나 룸메이트를 구해 공동 주택 임대에 나섰던 젊은 세대가 올들어 별도의 주택을 얻어 다시 독립하는 현상이 두드러지게 나타나고 있다.

2분기 중 전국에서 가장 낮은 공실률을 기록 중인 도시는 미니애폴리스로 평균 아파트 공실률은 약 2.5%로 집계됐다. 이밖에도 뉴욕(2.8%)과 포틀랜드(2.9%) 지역의 공실률도 비교적 낮은 편으로 조사됐다. 한편 올해 아파트 부문 순흡수면적은 탄탄한 임대 수요를 바탕으로 약 23만7,700유닛을 기록할 것으로 NAR는 예측했다.

■ 사무실 부문
향후 1년간 사무실 부문의 공실률은 현재와 큰 차이가 없을 것으로 전망됐다. NAR는 올해 3분기 약 16.6%를 기록할 것으로 예측되는 사무실 부문의 공실률이 내년 3분기에는 약 16.3%로 소폭 하락할 것으로 전망했다. 반면 임대료는 올해 약 0.8%, 내년에는 약 1.5% 각각 상승할 것으로 NAR는 내다봤다.

현재 가장 낮은 공실률 수준을 보이고 있는 지역은 워싱턴 DC로 평균 공실률은 전국 평균의 절반 수준인 약 8.6%대를 유지하고 있다. 뉴욕시와 롱아일랜드 지역의 공실률도 각각 10.1%와 13%로 비교적은 낮은 것으로 조사됐다. 올해 사무실 부문의 순흡수면적은 약 2,830만평방피트를 기록할 것으로 예측된다.

■ 산업용 건물 부문
산업용 건물 부문의 공실률도 소폭 하락할 것으로 기대된다. NAR에 따르면 산업용 부문의 공실률은 올해 약 12.7%를 기록한 뒤 내년 3분기 약 12.1%로 약 0.6%포인트 떨어질 것으로 예측했다. 산업용 건물에 대한 공실률이 낮은 지역은 LA와 오렌지카운티 등 남가주 지역이 대부분 차지했다. LA의 경우 올 2분기 공실률은 약 5.5%를, 오렌지카운티는 약 6.2%를 기록했으며 마이애미 지역 역시 8.9%로 공실률이 비교적 낮았다.

산업용 건물의 임대료는 올해 중 바닥을 거칠 것으로 보인다. NAR는 산업용 건물의 평균 임대료가 올해 약 0.9% 하락한 뒤 내년에는 약 2% 반등할 것으로 예측했다. 산업용 건물 부문의 올해 순흡수면적은 약 4,780만평방피트를 기록할 전망이다.

■ 상가 부문
상가 부문은 사무실 부문과 함께 침체폭이 비교적 컸던 상업용 부동산 부문으로 향후 1년간 더디지만 회복이 예상됐다. 상가 건물에 대한 공실률은 올해 3분기 약 12.9%를 기록한 뒤 내년도 3분기에는 약 12.2%로 하락할 것으로 예측됐다. 이에 따라 임대료는 올해 약 0.4% 소폭 하락한 뒤 내년 약 0.7% 상승을 이룰 것으로 NAR는 전망했다.

현재 상가 건물에 대한 공실률이 전국에서 가장 낮은 지역은 샌프란시스코로 평균 약 3.8%대를 기록하고 있다. 이밖에도 뉴저지 북부(6.1%), LA, 롱아일랜드, 샌호제(각 6.4%) 등의 지역도 낮은 공실률을 보이고 있다. 올해 상가 건물에 대한 순흡수면적은 약 560만평방피트를 기록할 전망이다.

<준 최 객원기자>