요즈음의 경기 상황이나 전문가들의 의견을 들어보면 앞으로도 4, 5년 간은 집 페이먼트로 어려움울 겪는 홈오너들이 줄어 들 것 같지 않다.

집 페이먼트를 내지 못해 이미 어려움을 겪고 있는 많은 홈 오너들은 물론이고 불경기가 길어지면서 경제적인 고통을 겪게 되는 주택소유주들은 더욱 늘어나고 집값의 하락도 멈추지 않기 때문이다. 정부에서 여러가지 구제책을 내어 놓기는 해도 실제로 우리의 피부에 와 닿는, 현실적인 문제들은 해결의 기미가 없다.

그렇다면 집 페이먼트를 제 때에 못했을 때 어떤 일이 일어나며 그럴땐 어떻게 대처하여야 하는 것이 합당한 선택이 될 수 있을 지 알아보기로 한다. 즉 수입이 줄어 주택페이먼트를 할 수 없는 데 거기에 집값이 많이 떨어져 팔기도 어려운 게 지금의 상황이다.

이 때 많은 홈오너들이 돈을 마련할 수도 없고 그렇다고 남에게 알려지는 것도 창피해서 그냥 걱정만 하고 있다보면 서너달이 훌쩍 지나가 버리고 만다. 그렇다면 페이먼트가 3개월 정도 연체되었을 때 어떤 일이 생길까. 그리고 이런 어려운 중에도 취할 수 있는 가장 좋은 방법은 어떤게 있을까 알아 보기로 한다.

집페이먼트가 밀린지 3개월 즉 페이먼트가 연체된 지 90일이 지나면 은행에서는 융자를 해서 집을 산 채무자에게 채무 연체통지서인 N.O.D. (Notice of Default)를 발송하는것이 원칙이다.

이것은 이미 은행에서 차압절차를 시작해서 카운티에 등록이 되었다는 통고인데 은행에 따라 N.O.D.를 발송하는 것이 연기되기도 하지만 석달 이상 페이먼트가 밀렸다면 언제라도 통고를 받을 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다.

그런데 은행에서 N.O.D.를 발송할때 우편이 분실되어 홈오너가 통고를 받지못하게 되는 것을 막기위해 일반우편과 함께 등기우편으로도 통지서를 보낸다.

그러나 가끔 연체통지서를 다른 광고 우편과 함께 열어보지도 않고 버려서 큰 낭패를 보는 분들이 있는데 이유는 은행에서 직접 통고를 보내는 것이 아니라 돈을 빌려준 은행이 지정한 피신탁기관인 트러스티회사(Trustee Co.)의 이름으로 통지서가 배달되기 때문이다.

그러므로 항상 우편물을 잘 살펴보아야 한다. 연체 통지서를 받았다면 정확히 석달, 즉 90일이 지나면 3주후에 경매날짜가 잡혔다는 통고를 받게 되는데 이겻이 N.O.T.(notice of trustee’s sale)이다. N.O.T.를 받고 3주가 지나면 집은 경매에 넘어가고, 경매에서 합당한 가격에 누구에게 낙찰이 된다면 그날로 집의 소유권이 바뀌게 되는 것이다.

경매를 통해 집이 팔리지 않을 수도 있다. 그렇게 되면 집은 은행으로 넘어가게 되며 이러한 주택을 REO(real estate own)라고 한다. 이 때 은행은 홈오너에게 퇴거 명령을 내리게 되고 강제로 퇴거절차를 밟기도 한다.

그러면 차압이 되기 전에 홈오너들은 어떤 조치를 취해야할까? 우선 가능하다면 융자재조정을 시도해 볼 수 있다. 융자재조정을 신청하려면 일정한 자격을 갖추어야하는데 우선 살고있는 집의 론이 2009년 1월이전에 융자되었어야 하며 융자액이 $729,750을 넘지않아야 한다.

물론 페이먼트를 하기 어려운 상황인 것이 보여져야하는 데, 페이먼트가 어렵다는 것을 알 수 있는 간단한 계산법은 다음과 같다. 즉 일 년동안 내야하는 1차 융자의 원금, 이자, 재산세, 보험을 모두 합한 것이 IRS에 보고한 총소득의 31%를 넘어야한다.

이 때 관리비(HOA)를 내고 있는 경우라면 관리비도 더해야한다. 그리고 재조정이 되려면 세금보고된 수입이 어느 정도 되어 재조정이후 페이먼트를 잘할 수 있는 것을 보여주어야 하므로 쉽지는 않은 일이다.

만약 위의 해결책에 해당이 안된다면 차선의 방법이 숏세일이다. 숏세일을 해야 집에 걸린 모든 빚에서 벗어나고 이사비용도 받을 수 있다.


미셸 원
BEE부동산 부사장·공인숏세일 전문가
(213)505-5594