렌트 지불이 늦거나 금전적인 항목과 관련이 있는 경우에는 A 3-day notice to pay or quit을 serve 하고, 기를 수 없다는 개나 고양이를 기르던지 자동차를 공동구역에 주차해 놓고 있다든지, 쓰레기를 쌓아 놓고 있다든지 등 삼일 안에 고쳐지거나 없앨 수 있는 경우에는 A 3-day notice "to perform or quit"을 serve 하며, 삼일 안에 치유 될 수 없거나 위법행위나 계약위반으로 인한 다시 고쳐질 수 없는 상황의 경우 예를 들어 양떼를 풀 먹이기 위해 임대한 농경지에서 경작물을 재배하거나, 농경지를 버리는 다람쥐나 벌레 떼들을 항상 없게 유지한다는 계약조건을 위반하고 다람쥐나 벌레 떼들로 농경지를 버려 놓거나 할 경우 이는 비금전적인 계약위반으로 삼일 안에 치유될 수 없을 뿐더러 이미 경작물을 재배했거나, 농경지를 못 쓰게 만들은 결과를 다시 돌이킬 수 없기에 A 3-day notice "to quit" 즉 치유할 시간을 삼일을 주지 않고 점유 권리를 박탈하는 것이다.

입주자가 임대한 장소를 어싸인이나 썹리스를 건물주 동의 없이는 못 한다는 구절이 있음에도 불구하고 건물주 동의 없이 어싸인이나 썹리스를 했을 경우 법규에 의해 by the statute, 그 행위는 임대계약을 종료시키는 치유할 수 없는 행위로 간주되기에 A 3-day notice to quit에 의해, 치유할 시간을 주지 않고 점유 권리 박탈을 할 수 있지만, 건물주 재량에 의해 A 3-day notice "to perform or quit"을 serve 함으로 썹테넌트만 remove 시키고 본래 입주자의 점유권리는 인정할 수도 있다.

대부분의 임대계약에 포함되어 있는 논웨이버조항, nonwaiver provision - a waiver by the landlord of a tenant’s breach of the lease is not a waiver of similar or subsequent breaches or other breaches by the tenant- 입주자의 어떠한 계약 위반 사항을 건물주가 간과하거나 묵인했다고 해서 또 다시 일어나는 비슷하거나, 똑같은 유형의 계약위반사항이나 어떠한 다른 계약 위반 사항도 waive 즉 건물주로서의 입주자의 계약위반사항에 대한 권리를 포기한 것은 아닌 것이기에 계약위반이나 법 위반이 있을 경우 건물주는 항상 3-day notice 삼일통지나 notice of abandonment 점유권, 점유장소 포기통지에 의해(추후 설명) 점유권리 박탈 시작을 할 수 있는 것이다.

삼일통지를 법에 규정되어 있는 데로 입주자에게 전달한 후 삼일 안에 렌트 지불이 안 되거나 위반사항이 치유 안 되었을 경우 건물주는 unlawful detainer action, 불법점유 퇴거소송을 거쳐, 부동산의 반쪽 재산인 점유 권리를 되찾는 것이다.

불법점유 소송, unlawful detainer action은 단지 점유 권리만 되찾는 것이지 밀린 렌트와 late charge 등 금전적인 손실을 되찾기 위해서는 점유권 판결을 받은 후 채권판결을 따로 신청해 받아야 한다.

채권판결을 받은 후에는 판결 받은 돈을 받아야 하는데 불법점유 소송을 통해 점유 권리를 박탈당한 대부분의 입주자들은 판결 받은 돈을 착실히(?) 줄 사람들이 아니며, 직장이나 사업체의 근거도 확실치 않은 경우가 많아 collection 하기 위한 경비가 불법점유 퇴거소송 경비보다도 더 많이 들어가고서도 못 받는 경우가 대부분이니, 체납입주자나 위반 입주자들을 효과적으로 빨리 내어 보내고 새로운 입주자 선정에 있어 application 을 통해 확실한 신분파악과 크레딧 조사를 통해 확실한 신용파악과 특히 바로 전 주거지의 매니저나 건물주에게 이전 이유를 확인해 보는 것이 필수적이다.


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
(213)550-8826