현재 있는 그대로의 조건 대로 주택 시장에 나온 매물을 ‘As-Is’ 매물이라고 부른다. 주택 시장이 침체기로 접어들면서 이들 As-Is 매물이 부쩍 늘었다.
차압 매물과 숏세일 매물이 급증한 탓도 있고 일반 셀러도 As-Is 매물을 많이 내놓고 있다. As-Is매물의 장점이라면 가격이 저렴하다는 것이다. 셀러가 매물 상태를 보증하거나 집수리를 약속하지 않는 대신 가격을 조금 낮게 파는 것이 일반적이다.
반면 건물 상태가 불확실하고 자칫 수리비로 많은 비용이 소요될 수도 있는 점은 단점이다. 한마디로 바이어로서는 As-Is 매물 구입이 일종의 모험인 셈이다. 그럼에도 불구하고 가격이 저렴하다는 이유로 많은 바이어들이 As-Is 매물에 관심을 보이고 있는데 구입시 주의점들에 대해 알아본다.
가격 저렴한 만큼 셀러가 건물상태 보증안해
인스펙터는 중개인이 추천하는 사람 피해야
차압매물 경우 은행측이 간혹 수리에 응하기도
■ 홈 인스펙션은 필수
As-Is 매물 구입을 고려 중이라면 철저한 홈 인스펙션은 필수다. 어차피 셀러가 수리도 안해줄 집인데 뭐하러 홈 인스펙션 비용을 낭비하나 하는 생각은 금물이다.
매물 상태나 수리가 보증이 되지 않더라도 매물의 현재 상태를 정확히 파악해 구입 판단 기준으로 삼는다.
홈 인스펙터를 고용할 때 부동산 중개인이 추천하는 인스펙터 보다는 주변인이 추천하는 인스펙터를 고려하거나 아니면 직접 물색에 나선다 . 부동산 거래와 이해 관계가 없는 인스펙터를 통해 객관적이고 정확한 매물 상태를 파악하기 위해서다. 일부 인스펙터는 추천해 준 중개인의 입김에 맞는 인스펙션을 실시하는 데 그러면 정확한 매물 상태를 파악하기 힘들다.
■ 일단 수리 요청
As-Is 매물이라고 해서 모두 집수리가 보장되지 않는 것은 아니다. 매물의 형태에 따라 주택 거래 과정에서 집수리를 요청해볼 수도 있고 일부는 받아들여지기도 한다.
대부분의 As-Is 매물은 차압 매물(REO)이거나 숏세일 매물에서 많이 찾아볼 수 있는데 REO 매물의 경우 은행측이 간혹 바이어의 수리 요구를 받아들이기도 한다.
REO매물은 은행이 차압 절차를 마친 뒤 주택 시장에 대시 내놓은 매물인데 거의 대부분 As-Is 매물로 수리를 보장하지 않는 조건으로 시장에 나온다. 하지만 부동산 중개인들에 따르면 매물이 건물 안전과 관련된 결함이나 정부 규정에 맞지 않는 등의 문제점이 발견되면 은행측이 수리에 나서기도 한다.
따라서 REO 매물 구입시 문제점이 발견되면 우선 은행측에 수리를 요청하고 반응을 기다려볼 만하다.
■ 정확한 수리비 계산
As-Is 매물을 구입하기로 결정했다면 각종 결함에 대한 수리는 이제 바이어의 몫이다. 만약 수리비로 사용할 자금이 부족하거나 수리에 필요한 손재주가 없다고 판단되면 As-Is 매물을 구입하지 않는 편이 좋다. 자칫 ‘싼 맛’에 구입한 주택이 애물단지로 전락할 수도 있기때문이다.
수리비 자금이 준비됐다고 해도 수리 항목을 작성하고 수리 계획을 수립한다. 수리 우선 순위를 정해 놓아야 구입 직후 수리 계획을 차질 없이 진행할 수 있다.
■ 별 의미 없는 매물 상태 공개서(Disclosure)
전국 대부분의 주에서 셀러로 하여금 매물 상태에 대해 알고 있는 사실을 바이어게 문서로 공개하도록 규정하고 있다. 가주에서도 TDS(Transfer Disclosure Statement)라는 양식에 셀러가 기입하는 방식으로 바이어에게 매물 상태를 공개하도록 규정하고 있다.
REO 매물 거래시에도 매물 상태 공개가 예외일 수는 없는데 매물 상태를 파악하는데는 큰 도움은 안된다.
매물 상태를 공개할 의무가 있는 셀러가 은행측인데 은행측이 매물에 대한 실제 정보가 거의 부족하기 때문이다. 따라서 REO 매물 거래시 매물 상태 공개는 대개 형식적인 것에 그치고 실제적인 도움은 안되는 경우가 많다. 결국 바이어가 믿을 만한 홈 인스펙터를 통해 매물 상태를 직접 점검해야 한다.
■ As-Is 매물 구입 성공은 바이어에게 달려 있다.
매물 상태가 불확실 한 것만 제외하면 As-Is 매물도 투자 가치는 얼마든지 있다. As-Is 매물을 구입하려는 바이어는 일반 매물 구입시보다 조금 더 신중을 기울이면 얼마든지 As-Is 매물 구입에 따른 혜택을 누릴 수 있다.
as-is 매물 구입에 따른 위험을 최소화하려면 구입 전 매물 상태에 어떤 문제가 있는 지 정확히 파악하고 이에 대한 수리비 견적만 제대로 산출하면 된다.
<준 최 객원기자>
