입주자의 잘못이 없는 퇴거의 경우에는 로스앤젤레스 시 주거 임대조례에 규정된 데로 62세 이상, 핸디캡, 미성년자 부양가족이 있는 경우, 3년 이상을 살았으면 $18,300, 3년 이하인 경우에는 $15,500, 62세 이상, 핸디캡, 미성년자 부양가족이 없는 경우, 3년 이상 거주했으면 $9,650 3년 이하인 경우 $7,300을 이사 비용 보조비로 지불하여야 한다고 했다.

2010년 7월부터 유효한 금액인데 2011년은 아직 변동되지 않고 똑같은 금액이 적용되고 있다.

입주자의 잘못으로 인한 퇴거 즉 임대료를 안 낸다든지, pet을 못 기르게 되어 있는데 강아지나 고양이를 기른다든지 할 경우에는 이사비용보조와 상관없이 퇴거시킬 수가 있지만 반드시 법으로 규정된 방법 데로의 통지에 의해서만 시작되어야 하며, 퇴거통지의 시작부터 실제 퇴거까지의 모든 절차는 조금의 오차도 없는 적용된 절차에 의해서만 이루어져야 한다.

왜냐하면 퇴거절차는 입주자가 가지고 있는 재산권(Property right) 즉 점유권리(A right to possession)를 빼앗는 것이며, 수정헌법 14조(Amendment XIV, 1868년), Section 1에 의해 적법절차 없이(without due process) 생명이나 자유나 재산을(Life, Liberty, Property) 빼앗을 수 없다고 명시되어 있기 때문에 소유주는 입주자에게 입주자가 보유하고 있는 권리, 재산을 다시 찾아가려 한다는 (법에 규정한 방법 데로의) 통지를 함으로써 입주자의 주장도 들어볼 기회를(Opportunity to be heard) 입주자에게 제공해야 하는 것이 적법절차인 것이다. 이 통지를 전달하는 과정은 직접적이든 간접적이든 법으로 규정된 방법에 의해서만 이루어져야 하며 이렇게 법으로 규정된 방법 데로만의 통지전달이(Make legal delivery) 적법절차의 일부가 되는 것이다.

3 Day notice는(삼일통지) 반드시 입주자에게 직접 전달되거나 또는 입주자가 집이나 비즈네스 하는 곳이나 있어야 할 곳에 있지 않고 연락이 안 되며 계속 피하여 직접 전달이 안 될 때에는 충분한 분별력이 있는 사람이나 성년인 사람에게 맡기고 해당주소로 일반 메일하거나 보증된(certified) 또는 등기된(registered)메일로 보내야 하며, 통지를 전달한 사람으로 부터 통지 선언서(declaration)- Proof of service를 서명 받아 퇴거 소송 시에 첨부하여야 한다.

일반 메일로 보냈을 경우에는 우체국으로 부터 tracking 증명을 받아야 하며, 위의 모든 경우에라도 3 day notice를 문에 붙이고 사진을 찍어 놓는 것이 바람직하다.

입주자 퇴거시키기 위해서 3 Day notice가(삼일통지) 필수적이어야 한다는 헌법적인 요구의(constitutional requirement) 목적은 입주자 본인의 권리가 영향 받을지도 모른다는 것을 알리기 위해서기 때문이기에 잘못 만들어진 통지나(defective notice- 날짜나 금액이 부정확), 잘못 전해진 통지(defective delivery- 법에 규정된 데로의 절차를 거치지 않은 통지)는 notice(통지) 자체가 무효가 되니 반드시 전문 변호사와 상의하여야 한다.

3 Day notice(삼일통지)에는 A3-Day notice to pay rent or quit, A 3- Day notice to perform or quit 그리고 A 3- Day notice to quit 의 세 종류가 있으며 렌트를 안 내는 경우와 계약조건을 위반하는 경우와 입주자에게 위반 사항 시정 기간을 주지 않고 삼일 만에 퇴거하라는 경우의 통지인 것이다.


하워드 한 <부동산 컨설턴트·법학박사>
(213)550-8826