미국의 채무 불이행(국가부도) 위험 고조로 신융평가회사인 Standard & Poor’s는 미국의 신용등급을 AAA에서 AA+로 강등했다. 이에 대한 여파로 미국을 비롯한 세계의 주식시장은 매일 거친 등락을 반복하며 세계 경제가 휘청거리고 있다.

이런 상황에서 그래도 믿을 것은 미국 채권이라며 채권 투자자들의 사자주문이 밀리면서 모게지이자가 다시 떨어졌다. 또한 버냉키 연방준비 위원회 의장도 앞으로 2년간 0% 금리를 유지해도 되는 상황이라는 애매한 발표로 이자하락에 일조했다.

0%이자를 2년간 예고한다는것은 결국 미 경제가 2년내에 회복이 어렵다는 것을 스스로 인정한 것이나 다름 없다는것이 전문가들의 견해이다. 덕분에 내려간 금리로 융자 신청건수는 전월대비 20% 늘었고 재융자의 신청건수는 30%이상 늘었다. 뱅트레이트닷컴의 멕브라이드는 장기적으로 볼때 현재가 재융자의 최적기라고 말하고 있다.

우리는 현재 모게지이자 3% 시대에 살고있다. 지난2010년 4% 중반이던 모게지이자가 현재 4%까지 내려와있고 3년 고정 변동 모게지 이자는 2.75%라는 극히 저렴한 이자로 재융자를 원하는 사람들을 유혹하고있다. 만약 A라는 사람이 30만불 융자를 6%의 이자로 가지고 있다면 현재 이자로 바꿀경우 어찌 되는지 알아본다.

융자금액 $300,000 6% 30year fixed monthly payment $1.798
30 year fixed : 4.000% pmt : $1,432 (1,798 ? 1432 = 366 save/month)
7year fixed: 3.375% pmt : $1,326 (1,798 - 1326 = 472 save/ month)
5year fixed : 3.000% pmt : $1,264 (1,798 - 1264 = 534 save /month)

특히 점모 컨포밍 융자를 가지고 있는 분들이은 재 융자를 서두르고 있다. 서브프라임 사태로 인한 크레딧 위기로 페니와 프래디맥에서 집 가격이 대체적으로 비싼 지역에 주택시장을 돕고자 한시적으로 융자한도액을 $729,750까지 올렸었다.

이를 점보 컨포밍 융자라 하는데 이자도 일반 컨포밍 융자보다 0.25% 정도 높은 비교적 낮은 이자를 제공해왔다. 하지만 이 융자한도액이 오는 10월 1일 부터 $625,000로 내려간다. 즉 73만 불 융자를 가지고 있다면 9월 말까지 재 융자를 끝내야 좋은 이자로 융자를 받을 수 있다는 뜻이다.

일반적인 점보 융자는 일반 컨포밍 융자보다 우선 이자가 0.5% 이상 높고 자격조건도 페니나 프래디맥에서 사지 않는 융자이므로 많은 다운을 요구한다. 일반 융자는 20%다운을 기준으로 하는대 반하여 점보 융자는 최소 25% 혹은 30% 이상의 많은 다운을 요구한다.

융자 신청 조건도 investor마다 틀려 잘 정리 되어있는 confirming 융자의 심사기준보다 까다롭다.

장기적으로 미 국채이자가 올라가면 모게지이자도 상승할 것이다. 하지만 당장 모게지이자가 급등할 가능성은 많이 없어보인다. 현재 채권구입에 대한 수요가 늘어나 수요 공급의 원칙에 따라 이자가 내려간 것이다.

하지만 만약 미국경제가 더불 딥에 빠질 경우 경기가 좋지 않은데 이자가 올라가는 상황(stagflation)이 발생할 가능성도 있다. 자신의 현 상황에 따라 현명하게 대처해야 할 시점이다.


브라이언 주 <뉴욕융자 대표>
(213)219-9988