2011년 새해부터 이곳 캘리포니아에서 새로 시행중인 숏세일 법에는 단독주택을 포함한 4유닛이하의 주거용 부동산일 경우 숏세일이 끝나고 난 후 1차 융자는 물론이고 2차융자라도 집을 사기위해 빌린 것(purchase loan)이면, 채무자가 집을 팔고나서도 다 갚지못한 채무에 대해 숏세일을 끝낸 주택소유주에게 더 이상 돈을 갚으라고 요구할 수 없다.

그러나 2차이상의 융자가 집을 산 이후 집값의 상승으로 생긴 에퀴티를 담보로 융자(line of credit)를 받았던 경우에는, 대부분의 2차은행, 혹은 3차이상의 은행에서 손실에 대한 배상을 적어도 10%정도나 많게는 원래 융자액의 반이상까지를 채무자인 숏세일셀러들에게 요구하여 숏세일셀러들은 그 책임에서 벗어 날 수 없는 경우가 많았었다.

물론 2차나 혹은 3차 이상의 은행의 입장에서는 많게는 수십만불이상의 융자를 1차 은행에서 받는 약간의 비용만 받고 끝내기에는 손실이 너무 크니 이해할 수 있는 일이긴 하다. 그러나 숏세일 셀러들은 에스크로가 끝나 집을 포기하고 나서도 집에 걸린 빚을 갚아야되는 상황이 되는 것이다. 그런데 지난 7월 15일 제리브라운 캘리포니아 주지사가 새로운 숏세일 법안인 SB458에 서명을 하였는데, 서명을 하자 곧 효력이 발효된 이 새로운 법안이 위와 같은 어려움에 쳐한 주택소유주들에게 반가운 소식이 되었다.

즉 이 새법안에 의하면 재융자를 했거나 2차나 그 이상의 융자를 받은 주택소유주들이 숏세일을 끝내게 되면 숏세일로 집을 팔고 난 후에도 갚지못하고 남아있는 모든 채무에 대한 배상의무가 없어지게 되는것이다. 이제까지의 예를 보면 대부분의 숏세일의 경우 집을 팔고 매매시 발생한 비용을 제하고 나면 그 액수가 1차은행에 갚을 원금에도 훨씬 미치지 못하는 경우가 대부분이라 2차은행에서는 1차은행에서 행정비로 주는 몇 천불을 받고 끝내야했다.

그뿐인가 숏세일승인을 받아 집을 처분하고나서도 2차 은행에 갚지못한 빚이 그대로 개인에게 따라 와 나중에라도 갚아야되는 일이 많았다. 하지만 이 법안의 통과로 앞으로는 숏세일을 하고 난 후에는 2차융자때문에 빚에 시달리게되는 채무자들이 없게 되었다. 숏세일만 성공적으로 끝내게되면 2차이상의 은행의 채무로 부터 완전히 자유롭게 되는 것이다.

물론 이 법안이 성공적으로 시행되려면 각 은행들의 적극적인 협조가 있어야되고, 그러려면 은행의 협조를 끌어내기위한 정부의 합당한 대책이 필요할 것이니 이에 따라 새 법안이 숏세일 셀러들에게 좋은 소식이 될 것으로 생각되지만 혹은 숏세일이 더 어렵게될 수도 있을 것이다.

물론 그 동안 정부에서 많은 구제책을 내어 놓았으나 처음 의도와는 달리 현실적으로 실현 가능성이 없다는 부정적인 견해도 많았고 실제 결과도 모두 성공적인 것만은 아니었다. 그러나 시간이 지날수록 정리가 되어 숏세일로 발생되는 여러가지 문제들에 정부가 적극적으로 대응하여서 숏세일을 활성화시켜 주택시장의 안정화에 많은 도움이 되어왔다고 생각된다.

이 SB458법안도 경기침체등 여러 사정으로 집페이먼트로 어려움을 겪고 있는 우리 한인들에게 아주 반가운 소식인데, 앞으로 혼란 없이 잘 시행되어 숏세일을 하고 난 후에 집에 걸린 빚을 완전히 없애는 데 큰 도움이 되었으면 한다.

그런데 재미있는 현상중의 하나는 이 법안의 세부사항중의 하나인 cash contribution(한글로?)의 금지인데, 내용은 숏세일과정중에 2차은행이 채무자의 재정상태등에 따라 1,2천불에서 많게는 몇만불까지의 돈을 채무자인 숏세일 셀러들에게 요구하는 경우가 많았는 데 이번에 발효된 법에서는 이것도 금지하였고, 벌써 시행되고 있다. 며칠 전 어느 에스크로 회사로 웰스파고은행에서 수표가 한 장 왔는데 법이 시행되기 바로 전에 은행이 받은 cash contribution을 돌려준 것이다.

그런데 같은 은행의 또 다른 담당자는 여전히 같은 명목으로 다른 셀러에게 지불을 요구하는 예도 있었다. 이와 같은 혼돈이 모두 정리되려면 시간이 걸릴 것 같으니 앞으로는 더욱 많은 경험과 새로운 정보에 빠른 숏세일전문가의 도움이 필요할 것이다.


미셸 원
BEE부동산 부사장·공인숏세일 전문가
(213)505-5594