1975.5.1 시의회를 통과한 로스엔젤레스 시 주거임대조례 The rent stabilization ordinance는 주거할 만한 장소를 제공하는 데에 태만한 건물주로부터 입주자들을 보호하며, 임대료 인상에 적당한 기준치를 제공함으로서(3% to 5%) 과도한 임대료 인상으로 부터 테넌트를 보호하며, 타당한 투자보상이 건물주에게 돌아가게 하기 위한 목적으로 만들어졌지만 여러 번의 수정을 거치며 실행되어오고 있는 과정에서 관리인 건물주와 입주자 사이에서 공정한 관리인이라기보다는 입주자들의 대변인이나 보호인처럼 변질되어 가고 있다.
1. 해당건물
로스엔젤레스 시 주거임대조례는 1978.10.1. 이전에 A certificate of occupancy 입주허가가 나온 건물들에만 해당되며 아파트먼트, 콘도, 타운하우스, 한 평에 두 채나 그 이상의 건물이 있을 때, 모빌홈, 모빌홈 팍, 한 입주자에 의해 30일이나 그 이상 계속 거주되어 온 호텔이나 모텔이나 스립핑 룸이나 하숙집 등이며 한 땅에 한 가족이 살게 지어진 한 채의 집 즉 Single family residence의 경우에는 임대를 했어도 이 조례에 적용받지 않는다.
주정부에서 면허 주는 community facility나 수도원, 기도원이나, 의료 care facility, 학교에서 제공하는 기숙사나 정부에서 보조해 주는 주거지 또는 비영리 목적 주거지에는 이 조례가 해당되지 않는다.
2. 로스엔젤레스 시 주거 담당국 등록
로스엔젤레스 시 주거임대조례에 해당되는 건물들은 반드시 로스엔젤레스 시 주거 담당국에 일 년에 한 번 1-1 부터 2-28 사이에 등록해야 하며 소유권이 바뀌었으면 새 소유주는 등기 이전 날 부터 30일 이내에 등록을 해야 한다. 기한이 지난 후에 등록은 많은 페널티가 붙게 된다.
등록비는 유닛 당 $18.71 이며 systematic code enforcement fee-scep fee로 $35.52를 each unit 지불해야 하며, 등록비 $18.71 중 $9.35 는 매해 6월 중 30일 통지에 의해 입주자로 부터 받을 수 있으며 scep fee는 30일 통지를 통해 매달 $2.96 씩 일 년에 걸쳐 전액 회수 할 수 있다. 로스엔젤레스 시 주거 담당국에 등록되어 있지 않으면 렌트를 받을 수 없으며, 입주자들은 건물주에게 등록 증명 요구를 할 수 있다.
이 로스엔젤레스 렌트 콘트롤 하에서는 입주자를 임의로 퇴거 시킬 수가 없으며 퇴거시킬 수 있는 12가지 이유에 속하여만 한다.
입주자를 퇴거시킬 수 있는 12가지 이유
a. 임대계약에 명시되거나 약속된 임대료를 정해진 기간 안에 지불하지 않는 경우
b. 임대계약에 명시된 의무나 약속을 위반하여 시정하라는 통지를 받고도 시정안 할 경우- 애완동물을 못 키우게 하는 규정 등
c. 임대장소나 또는 건물 공공구역, 부속시설에서 불법행위, 파손행위 또는 편안함과 안전함을 방해하는 행위- 고성방가, 수영장 주변에서 떠들썩한 맥주파티, 큰 소리의 가라오께, 악기 연주 등
d. 불법적인 목적으로 임대장소 사용하는 경우 - 노름방, 창녀, 마약을 팔거나, 하기 위해 장소를 제공하는 등
e. 합법적인 목적과 방법에 의한 소유주의 임대장소 접근을 입주자가 거절하거나 방해 할 경우 - 감정사, 보험회사 또는 건물주의 24시간 통보에 응하지 않는 등
f. 임대만료 되었을 때의 주거하고 있는 입주자가 본래의 계약한 입주자가 아닌 경우 - 본래 입주가가 다른 사람에게 넘겨주고 나간 경우 등
g. 거의 비슷한 조건으로서의 계약연장에 입주자가 동의 안 할 경우
h. 소유주, 소유주의 배우자나 자녀들 또는 주거 매네저를 상주시키기 위한 경우
i. 당국이 허가한 소유주의 개조나 건축을 위해 허용 받은 계약대로 임시이전 또는 영구이전을 안함으로 이 계획을 방해 할 때
j. 임대장소를 더 이상 주거지의 용도로 사용 안 할 경우
k. 정부기관의 소개 령이나 명령을 준수하기 위한 퇴거를 방해하는 경우 - 노스릿지 지진 후 많은 건물들에 대한 소개 령이나 또는 관리 부실로 주거에 적당하지 못하다는 판결을 받은 건물
l. 주택도시개발부가 소유주로서 경매하기 전 입주자를 퇴거시키는 경우
처음 일곱 가지는 입주자 fault 잘못에 위한 것이며 마지막 다섯 가지는 no-fault-eviction이 된다.
하워드 한 부동산 컨설턴트·법학박사
(213)550-8826
