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숏세일 에이젼트 선택에 신중을 기우려라

2011-07-28 (목)

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우리말로 옮기면 차액 배상판결쯤 될까, ‘Deficiency Judgment’이란 말이 있다. 숏세일로 집을 팔거나 아니면 은행이 집을 차압한 경우에도 은행이 가져가는 돈이 빌려주었던 액수에 미치지 못할 때, 갚지 못하게 되는 차액을 채무자 즉 주택소유주가 갚아야 되는 법이다.

현재 캘리포니아에서 거래되는 주택의 대략 30% 정도가 숏세일 중이거나, 숏세일을 고려하고 있는 많은 주택소유주들에게 큰 걸림돌이 되고 있는 법이다.

다행이 캘리포니아 주민에게는 해당이 되지 않고 있지만, 우리 한인이 많이 거주하는 캘리포니아에서는 법적으로 숏세일은 물론이고 차압의 경우에도 1차은행에 갚지 못하게 되는 차액이 아무리 커도 더 이상 갚을 의무가 없게 된다.

그러나 은행차압 주택에 2차 이상의 융자가 있을 경우엔 모든 빚이 채무자에게 남게 되고, 나중에라도 모두 갚아야 한다. 이런 채무이행 의무와 크레딧의 손상을 줄이기 위해 숏세일을 하는 것이다. 차압과 숏세일의 큰 차이점이 바로 이것이다.

현재 가주에서 시행중인 숏세일 법안에는 4유닛이하의 주거용부동산일 경우, 숏세일이 끝나고 난 후 1차 은행은 물론이고 2차융자라도 집을 사기위해 빌린 것이면, 다 갚지 못 한 채무에 대해 숏세일을 끝낸 주택소유주에게 더 이상 돈을 갚으라고 요구할 수 없다.

그러나 2차 이상의 융자가 있을 때 특히 집을 산 이후 집값의 상승으로 생긴 에퀴티를 담보로 융자(line of credit)를 받았던 경우, 2차나 3차 은행에서 손실에 대한 배상을 요구하면 채무자인 숏세일 셀러들은 그 책임에서 벗어 날 수 없는 경우가 많았었다.

물론 2차 은행의 입장에서는 많게는 수십만불이상의 융자를 1차 은행에서 받는 행정비용 몇 천불만 받고 끝내기에는 손실이 너무 크니 이해할 수 있는 일이긴 하나, 숏세일 셀러들은 집을 포기하고 나서도 집에 걸린 빚을 갚아야되는 상황이었던 것이다.

그런데 지난 7월 15일 제리 브라운 캘리포니아 주지사가 새로운 숏세일 법안에 서명을 하였고 서명을 하자 곧 효력이 발효된 SB458(Senate Bill 458), 법안에 따라 위와 같은 어려움에 쳐한 주택소유주들에게 희소식이 되었다.

이 법안에 의하면 재융자를 했거나, 2차나 그 이상의 융자를 받은 주택소유주들이 숏세일을 끝내게 되면 숏세일 후에도 갚지 못하게 되는 모든 채무의 배상의무가 없어지게 되는 것이다.

이제까지의 예를 보면 대부분의 숏세일의 경우 집을 팔고 매매시 발생한 비용을 제하고 나면 그 액수가 1차은행에 갚을 원금에도 훨씬 미치지 못하는 경우가 대부분이라 2차은행에서는 1차은행에서 행정비로 주는 몇 천불을 받고 끝내야했다.

그러므로 2개 이상의 융자가 있는 경우에는 2차나 3차은행으로 부터 숏세일 승인을 받기가 쉽지 않았다. 그뿐인가 숏세일 승인을 받아 집을 처분하고 나서도 2차 은행에 갚지 못 한 빚이 그대로 개인에게 따라 오는 일이 많았다.

하지만 이 법안의 통과로 앞으로는 숏세일 후에도 2차융자 때문에 빚에 시달리게 되는 채무자들이 없게 되었다. 숏세일만 하게되면 2차이상의 은행의 채무로 부터 완전히 자유롭게 되는 것이다.

물론 이 법안이 성공적으로 시행되려면 각 은행들의 적극적인 협조가 있어야 되고, 그러려면 은행의 협조를 끌어내기 위한 정부의 합당한 대책이 필요할 것이니 이에 따라 새 법안이 약이될지 독이될지가 결정될 것이다. 물론 그 동안 정부에서 많은 구제책을 내어 놓았으나 처음 의도와는 달리 현실적으로 실현 가능성이 없다는 부정적인 견해도 많았고, 실제 결과도 성공적인 것만은 아니었으나 숏세일로 발생되는 소득세를 면제하거나, HAFA 등 여러 가지 적극적 대응들이 숏세일을 활성화시켜 주택시장의 안정화에 나름 도움이 되어왔다고 생각된다.

이 SB458법안도 경기침체 등 여러 사정으로 집 페이먼트로 어려움을 겪고 있는 우리 한인들에게 이 희소식이며, 잘 시행되면 큰 도움이 될 것으로 기대된다.

그런데 재미있는 현상중의 하나는 이 법안의 세부사항중의 하나인 ‘cash contribution’(숏세일 셀러의 부담금액)의 금지법안이다. 이 내용은 숏세일 과정 중에 2차 은행이 채무자의 재정 상태 등에 따라 1~2천불에서 많게는 몇만불까지의 돈을 채무자인 숏세일 셀러들에게 요구하는 경우가 많았었다. 그러나 이번에 발효된 법에서는 이것도 금지하였고 벌써 시행되고 있다.

최근에 숏세일이 성공적으로 잘 끝난 며칠 후, 에스크로 회사로 웰스파고은행으로부터 수표가 한 장 왔는데, 새로운 법이 시행되기 바로 전에 숏세일 셀러로부터 은행이 받은 cash contribution을 돌려준다는 것이었다.

그런데 같은 은행의 또 다른 담당자는 여전히 같은 명목으로 다른 셀러에게 지불을 요구하는 예도 있었다. 이와 같은 혼돈이 모두 정리되려면 시간이 걸릴 것 같으며 앞으로는 더욱 많은 경험과 새로운 정보에 빠른 숏세일 전문가의 도움이 필요할 것으로 보인다. 그리고 이 새로운 법안이 장점만 있는 것은 아니다.

2차나 3차 담보권을 갖고 있는 은행들의 비협조가 불보듯 뻔하며, 몇천불의 행정비로는 협상이 쉽지 않을 것이다. 1차 은행의 내부규정이 빨리 바뀌어야 하며 담당자들의 협조, 그리고 숏세일을 맡고 있는 에이젼트의 협상능력이 극대로 발휘되어야 성공할 수 있을터이니, 숏세일을 고려하고 있는 주택 소유주들은 에이전트 선택에 신중을 기울여야한다고 조언드리고 싶다. (213)272-1234

정연중