HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternatives) 숏세일 프로그램은 기존의 숏세일 프로그램과 달리 작년 4월5일 부터 발효되어 2012년 12월31일 까지 약 1년반 정도에 거쳐 한시적으로 시행되는 숏세일 프로그램이다. 주된 목적은 차압에 직면한 주택소유주들에게 차압을 피하면서 주택을 쉽게 정리할 수있게오바마정부의 주택구제정책중 하나이다.
용어그대로 “Alternatives” 차압대신 다른 옵션을 제공하여 위기에 처한 주택소유주들에게 피해를 최소화하면서 혜택을 제공하려는 프로그램이다. 먼저 HAFA숏세일 에 해당조항과 프로그램에 참가한 주택소유주들은 어떤 혜택들이 받게 되는가?
1. 먼저 HAFA 숏세일을 주택소유주에게 승인한 은행들은 숏세일에서 가장 큰 문제로 대두되고 있는 손해배상청구(Deficiency Judgment)을 할 수 없게 된다.
Deficiency Judgment란 융자금액과 실제 매매금액 차액에 따른 은행 손실분에 대해 은행이 법정을 통해 보상판결을 받은후 숏세일이나 주택차압후에도 계속해서 주택소유주에게 채무액을 강제로 갚게하는 것을 말한다.
최근 한인들사이에 큰 문제가 되고 있는 2차융자에 관한 Deficiency Judgment도 HAFA 숏세일 프로그램에 해당되면 모든 2차채무액도 면제 받을 수있는 길이 열려 있다.
현재 90%이상의 모든 융자관련 은행들이 이 HAFA프로그램에 참가한 상태이므로 대부분의 주택소유주들이 가지고 있는1,2차 론은 여기에 해당 대상이 될 수 있다.
HAFA에 참가한 2차융자은행은 융자액수에 따라 남은 융자액수의 6% 혹은 최대 $6,000 까지 HAFA를 통해 보상을 받을 수 있다.
2. 은행은 일단 HAFA 숏세일 을 승인하게 되면 숏세일 기간중 차압을 할 수없게 된다. 현재 숏세일하는 도중에 종종 문제시 되는 차압을 당하는 위험으로 부터 보호되어 안전하게 숏세일을 마칠 수 있게된다.
3. HAFA를 통해 숏세일을 하게되면 주택오너는 $3,000까지 은행으로 부터 에스크로 종료와 함께 이사비용 보조를 받을 수 있다.
4. HAFA 숏세일은 원래 HAMP(Home Affordable Modi-fication Program)에 시도한 후 실패한 주택소유주들만이 혜택을 받을 있는 것으로 프로그램이 시작 되었지만 최근에는 HAMP에 관계없이 은행자체의 HAFA을 통해 숏세일을 승인해 주고 있다. 대표적인것이 BOA의 Co-Op 숏세일이다.
5. 바이어 없이 먼저 숏세일 승인(매매가격포함)을 받고 숏세일을 진행하는 Pre-Approval 로 진행할 수 있어 일반 숏세일보다 숏세일 성공률이 거의 2배이상이다. 참고로 일반 숏세일은 성공률이 낮지만 HAFA숏세일은 은행으로 부터 이미 승인을 받은 후 진행되므로 성공률이 거의 90%이상이다.
최근 한인주택소유주들중에는 은행에 먼저 숏세일의 의사를 밝힌 적도 없는데 은행으로 부터 숏세일을 하라는 오퍼를 받는 경우가 있다. 이때 은행으로 부터 제안 받는것이 바로 HAFA 숏세일 프로그램의 오퍼이며 은행이 제시한 시간내에 마추어 서류를 제출하면 HAFA 해당여부를 바이어가 없이도 은행측으로 부터 미리 승인 받을 수 있다.
오퍼를 받았다고 무조건 해당되는것이 아니고 필요한 서류를 제출후 심사를 거쳐 승인여부를 알게 된다. 이 때 본인 서류를 준비하는것 보다는 HAFA 숏세일 경험이 많은 에이전트의 도움을 받고 일을 진행하는것이 승인을 받을 수 있는 확률이 높다.
6. 미리 HAFA숏세일을 승인받은 후 진행하는 숏세일의 경우 페이먼트를 계속하는 상태에서도 숏세일 가능하여 추후에 크레딧회복에 상당한 도움이 된다. 크레딧 리포트에는 융자잔액에 대해 다 갚지 않았다는 기록만 남게 되어 차압이나 일반 숏세일에 비해 월등히 높은 크레딧 점수와 교정도 가능하게 된다.
7. 경우에 따라 숏세일 후 대략 2년정도가 지나면 다시 주택구입이 가능하다. 차압의 경우 7년이상이 지나야 주택구입이 가능하게 된다.
8. 은행이 숏세일 경비를 주택소유주들에게 추가로 부담시키는것이 금지되어 있다. 하지만 모든 주택소유주들이 위의 HAFA숏세일 프로그램의 혜택을 받는것은 아니고 일정한 조건을 갖추어야 하는데 다음시간에 주택소유주들이 HAFA숏세일 프로그램에 들어가려면 갖추어야 하는 조건들에 대해 알아본다.
스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표
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