Q. 저는 LA 근처 한 쇼핑몰에서 작은 비지네스를 하고 있었는데 경기 침체로 비지네스를 그만 두게 되었습니다. 리스 계약은 5년에 5년 옵션 계약이고 렌트비는 한 달에 7천불이었습니다.

비지네스를 시작한지 약 3년이 지났고 비지네스를 매물로 내놓은 지는 3개월이 훨씬 지났는데 이렇다 할 바이어는 나타나지 않아 결국 렌트비를 감당할 수 없어 문을 닫았습니다. 그리고 가게 문을 닫고 나올 때까지 밀린 렌트비는 3개월치 약 2만1천 불입니다.

문을 닫은 지 2달 후에 법원으로부터 소송 장을 건네받고 놀라지 않을 수 없었습니다. 소송 장에 기재된 청구 금액은 제가 문 닫고 나온 시점까지 체납된 렌트비 약 2만1천불 이외에 남아있는 리스 기간 약 7년 동안의 렌트비와 변호사 비용 등 총 63만 불이 넘는 금액을 청구하고 있었습니다.

경기가 안 좋아서 문 닫고 나가는 것도 서러운데 이런 엄청난 금액의 소송을 받으니 정말 하늘이 무너져 내리는 것 같습니다. 어떤 방법이 없을까요?

A. 요즘 경기 침체의 여파로 위와 같은 사례들에 대한 상담 요청이 증가하는 추세입니다. 우선 Landlord와 Tenant의 관계는 여러 가지 법률적인 근거로 제제를 받게 되어 있습니다.

그 중에서 residential Lease(House)에 관한 문제는 일반적인 계약법 외에도 Department of Housing 또는 여러 정부 기관에서 관련 법률을 제정하여 규제하고 있으며 주로 Tenant들이 억울하게 Eviction을 당하지 않도록 하고 도와주고 있습니다.

하지만 상업적 (Commercial) Lease 계약에 있어서는 그 제한 법률이 Residential Lease와는 아주 많이 다르게 적용되고 있으며 Residential Lease처럼 Landlord에게 불리한 조항은 거의 없다고 보면 되겠습니다.

상업적 Lease 계약에 있어서 렌트를 내지 못하는 Tenant에게 Landlord가 취할 수 있는 법적 절차는 우선 퇴거 명령 소송을 할 수 있으며 체납된 렌트비와 소정의 변호사 비용 등을 청구하게 됩니다.

여기서 체납된 렌트비는 법원에서 관련 증빙서류로 증명이 된다면 당연히 인정이 됩니다만 앞으로 남은 Lease 기간 동안의 렌트비(Future Rent)는 체납된 렌트비 와는 조금 다른 법 적용이 이루어지게 됩니다.

위의 사례를 살펴보면 리스 계약 기간이 5년에 5년 옵션이나 5년 옵션을 선택(Exercise)한 사실이 없는 걸로 보여 지므로 실제 계약기간은 5년이라고 간주됩니다. 그 5년 계약 기간 중 3년이 경과했으므로 남은 계약 기간은 2년이 되겠습니다.

그러므로 소송 장에 5년 옵션기간까지 전부 계산해서 청구금액을 정한 것은 잘못된 것으로 판단되며 법원에 그 사실을 피력하여 삭제할 수 있습니다. 다시 말해 총 63만 불 정도의 소송 금액에서 5년간의 옵션기간동안의 렌트비 약 42만 불은 삭제를 받을 수 있겠습니다.

법적으로 합리적이고 타당한 판결 금액을 받기위해서 빠른 시일에 전문가와 상담하시길 권해드립니다.


차재명 상법 변호사 (213)365-1055