셀러는 소유하고 있는 집을 바이어에게 $375,000에 팔기로 매매계약을 했고 바이어로부터 $12,000의 디파짓을 받았다.
계약조건 중의 하나는 바이어가 $300,000의 융자를 일정기간 내에 받는 것이었으며 융자조건 중의 이자는 5%를 초과하지 않는 것이었다.
바이어는 A은행에 융자신청을 했고 A은행은 감정사를 내어 보낸 결과 $322,000의 감정이 나왔으며 A 은행에서 이 프러퍼티에 융자할 수 있는 금액은 $250,000 이라는 통지를 바이어에게 해 주었다.
$300,000의 융자를 받아야 된다는 조건이 충족되지 않는 금액이었다.
바이어와 셀러는 프러퍼티 매매가격을 $375,000에서 $350,000로 줄이기로 협의한 결과 셀러는 $25,000을 매매가격으로부터 깎아주기로 바이어에게 동의를 했으며 셀러는 바이어가 매매계약을 이행하기 위해 수정된 가격과 조건으로 융자신청을 할 것을 기대하고 있었는데 바이어는 어떤 은행이나 융자기관에서도 감정가격의 80%가 초과되는 금액은 융자를 안한다고 advice 받았다고 주장하며 수정된 낮은 금액을 가지고는 어떠한 노력도 하지 않고 있었다.
이에 셀러는 계약위반으로 소송을 제기하고 filed suit for breach of contract, 디파짓 금액만큼의 손해배상 damages in the amount of deposit도 요구한 결과 지방법원 trial court 에서 셀러의 손을 들어 주었는데 이에 불복하여 바이어는 고등법원에 어필 appeal을 했다.
이슈 issue는 매매계약서에 포함되어 있는 바이어의 융자를 얻는 조건이 바이어에게 good-faith의 application 성실하고 진실하게 계약에 따른 융자신청을 해야 하는 의무 duty를 지우는 것인지에 달려 있었다.
바이어가 융자 얻는 것을 매매성립의 조건으로 규정하는 것은 a provision making the sale of property contingent on the purchaser’s obtaining a loan, 바이어가 good-faith 융자신청을 해야 할 의무를 지우는 것이다. imposes a duty upon the purchaser to make a good faith application for the loan 이라는 판결이 고등법원에서 재확인 affirm 되었다.
바이어의 good faith 라는 것은 경우에 따라 다르게 된다.
예를 들어 central bank 중앙은행에서의 감정을 그 지역 모든 다른 은행에서도 사용한다면 한 번의 신청서 a single application이 good faith application 일수도 있지만 여러 다른 은행이나 융자기관으로 부터 융자를 얻을 수 있는 상황이라면 한 번의 융자신청서 a single application 자체가 good faith application 일수는 없다.
바이어가 다른 은행에서도 융자신청을 시도할 수 있었는데 하지 않는 것은 진정한 의미에서의 노력 good faith effort를 안 한 것으로 간주되고 계약조건 자체를 반박하며 이행하고 있지 않기 때문에 바이어의 계약위반으로 융자조건이 이루어지지 않았고 이로 인해 셀러는 배상을 받아야 한다는 판결이 재확인된 것이다.
요즈음에는 덜하지만 몇 년 전 호경기이며 많은 융자들을 했을 때 좋은 프러퍼티가 나오면 inspection 조건과 융자조건 등이 있으니 일단 높은 가격으로 오퍼를 집어넣어 프러퍼티를 잡아놓고 보자는 얘기를 가끔 듣곤했는데, 계약하고 에스크로를 열어 놓은후 감정에는 많은 경비가 들어가니 감정도 안하고 프러퍼티를 hold만 하고 있다가 다른 좋은 프러퍼티가 나와 잡아 놓은 프러퍼티를 cancel 하려고 할 때 위에 예에서와 같이 디파짓을 찾지 못할 확률이 많아진다.
일단 계약을 하면 계약서의 내용대로 (car form) 7일 안에 또는 지정한 기간 안에 융자신청서와 크레딧 리포트에 기본이 된 prequalifed된 letter를 융자은행으로 부터 셀러에게 보내주어야 하며 조건 기간 동안 good-faith 노력을 했음을 demonstrate 할 수 있어야 한다.
하워드 한 부동산 컨설턴트·법학박사
(213)550-8826
