은행대출 ‘좁은 문’… 기간 넘기면 계약금 날려
샹들리에 등 가구 포함여부 명시해야 뒤탈 없어
주택 거래와 관련된 분쟁은 가장 흔한 법적 분쟁 중 하나다. 구매 계약서에 적힌 내용을 잘못 이해하고 있거나 또는 잘못 사용함에 따라 발생하는 분쟁이 대부분이다. 설사 법적 분쟁에서 이긴다고 하더라도 법률 비용 및 시간 지출 등을 따져보면 가급적 법적 분쟁을 피하는 것이 바이어, 셀러 모두에게 유리하다. 주택 구매 계약서 작성과 관련, 법적 분쟁을 피하기 위해 뱅크레이트닷컴이 소개한 주의 사항에 대해 알아본다.
■컨틴전시 조항 명확히 작성
크리스틴과 니겔 기브니 부부는 지난해 62만달러에 셀러와 주택구매 계약 체결하며 감정가가 ‘62만달러 이상이 되어야 계약이 유효하다는 조건’(contingent upon this property appraising for no less than $620,000)을 달았다.
대부분의 주택 거래에 감정가와 관련된 컨틴전시 조항이 삽입되지만 이보다 조금 더 구체적인 내용의 조항이 주택 거래를 도울 것이라고 바이어와 셀러는 예상했다. 주택 거래가 진행되면서 주택 감정작업이 두 차례 실시됐는데 바이어인 기브니 부부가 실시한 감정가는 56만달러, 셀러 측이 실시한 감정가는 63만5,000달러가 나왔다.
기브니 부부는 구매 계약서상의 감정가 조건을 적용해 거래 계약을 취소하기로 결정했지만 셀러 측이 이를 받아들이지 않아 결국 시비를 가리기 위한 법적 소송이 시작됐다. 바이어, 셀러 양측이 감정가 조건을 나름대로 해석해 주택 거래를 체결한 결과라고 볼 수 있다.
플로리다 제2지구 항소법원은 결국 바이어인 기브니 부부의 손을 들어주었는데 계약서에 적힌 감정가 조건 문구를 ‘어떤 감정가도 62만달러 미만이면 안 된다’고 해석했기 때문이다. 따라서 바이어 측이 실시한 감정가가 62만달러 미만인 56만달러로 바이어가 거래를 취소할 권리가 있다고 판결한 것이다.
전문가에 따르면 이 감정가 조건과 관련된 문구가 셀러 측의 오해를 불러 올 소지가 충분히 있었다. 만약 주택 감정 작업을 실시할 수 있는 주체를 바이어 측으로 제한하는 내용을 추가했더라면 분쟁의 소지 없이 바이어의 선택에 의해 거래를 지속하거나 취소할 수 있었다는 지적이다.
이처럼 계약서상의 불분명한 문구로 인해 오해가 발생하고 어느 한 측이 피해를 보는 경우가 발생하게 된다.
따라서 계약서상의 내용이 조금이라도 불분명하면 주택 거래를 시작하기 전에 법률 전문가 등과 상의하는 자세가 필요하다.
■주택융자 승인 필요기간 명시
대부분의 주택 구매 계약서에는 융자 승인 조건 조항이 포함되어 있다. 바이어와 셀러가 합의한 기간 내에 주택 구매에 필요한 융자 승인을 받지 못하면 바이어가 주택 거래를 취소하고 앞서 지불된 계약금을 돌려받을 수 있다는 내용이다.
가주부동산중개인협회(CAR)가 발행하는 주택 구매 계약서에는 바이어가 주택 융자 승인에 필요한 기간을 17일로 정해 놓고 있지만 이 기간은 상황에 따라 바이어와 셀러의 합의하에 얼마든지 조정할 수 있다.
최근 주택 대출 조건이 매우 까다로워지면서 주택 융자를 받는데 걸리는 기간이 전보다 길어졌다. 따라서 맘에 드는 주택을 빨리 구입하겠다는 욕심에 융자 승인에 필요한 기간을 짧게 제시했다가는 바이어가 계약금을 받지 못하는 낭패를 당할 수 있다.
따라서 전문가들은 주택 구매 계약서 작성 전 은행 측과 충분한 상의를 거쳐 융자 승인에 필요한 기간이 얼마나 걸리는지 파악하는 것이 중요하다고 조언한다.
■거래에 포함되는 항목 명시
주택 거래에 포함되는 항목을 계약서상에 정확히 명시해야 불필요한 법적 분쟁을 피할 수 있다. 특히 이 부분이 불분명하면 바이어와 셀러의 감정싸움으로 번져 주택 거래가 쉽게 깨지고 결국 법정으로 향하는 경우도 많기 때문에 주의한다.
건물 구조물에 영구적으로 부착되어 있는 붙박이 가구 등은 대개 계약서상에 특별한 언급이 없어도 주택 거래에 포함되는 것으로 인정되지만 그래도 오해의 소지를 없애기 위해 계약서상에 정확히 명시하는 것이 좋다. 이같은 항목으로는 붙박이 냉장고, 천장, 창문 덮개 등이 있다.
만약 셀러가 고가의 샹들리에를 주택 거래 후 가져가고 싶다면 계약서상에 샹들리에가 포함되지 않았음을 정확히 명시하고 바이어가 이에 동의해야 문제를 막을 수 있다. 바이어 역시 집을 처음 보러 갔을 때 맘에 드는 부착물이 있었다면 셀러의 주위를 환기시키는 목적으로라도 계약서에 이들 항목을 정확히 적어두어야 한다.
■유효 기일 정확히 이해
주택 거래에는 여러 절차가 있는데 각 절차마다 ‘유효 기간’(expiration date)과 ‘유효 기일’(effective date)이 있다. 유효 기일은 절차가 시작되는 날이고 유효 기간은 절차가 종료되어야 하는 마지막 날이다.
예를 들어 바이어와 셀러가 융자 승인 기간을 21일로 합의했다면 이 기간 내에 바이어는 셀러 측에 융자 승인 여부를 알리거나 적절한 연장 조치를 취해야 한다. 이때 주의할 점은 절차가 시작되는 유효 기일을 정확히 이해해야 하는 것이다.
일부는 유효 기일이 주택 구매 계약서를 서명하는 날로 오해할 수 있는데 그렇지 않다. CAR가 발행하는 주택 구매 계약서에는 대부분 절차의 유효 기일은 셀러나 바이어가 최종 합의한 날로부터 시작한다고 명시되어 있다.
앞서 예로든 융자 승인 기간 21일의 경우, ‘최종 합의 후 21일내~’(Within 21 Days After Accep-tance~) 라고 계약서에 명시되므로 만약 바이어가 오퍼를 제출한 날이 1일이고 셀러가 최종 합의한 날이 7일이라면 7일부터 시작해 21일 기간 내에 융자 승인 여부를 셀러 측에 통보해야 하는 것이다.
<준 최 객원기자>
