부동산 매도인의 이유 없는 계약 취소

<문> 상가 건물을 구입하기 위한 부동산 매매계약을 체결하였습니다.

한 달 동안 협상 기간을 거쳐 제가 제시한 매입 조건을 매도인이 수락하였고 서면 계약서를 작성해 에스크로를 설정하였습니다.

그러나 매도인이 그 후 정당한 사유도 없이 계약서에 명시한 에스크로 절차를 진행하지 않고 있으며 에스크로 서류에 서명하지 않았기 때문에 계약이 취소되었다고 주장합니다. 저는 이 건물을 구입한 후 이를 허물고 새로운 상가 건물을 지을 계획이었는데 건물 매입이 지연되면 계획에 상당한 지장을 초래할 것이며 또한 금전적인 손실도 있을 것 같습니다. 어떻게 대처해야 하는지 조언을 부탁합니다.

<답> 많은 사람들이 계약이 성립된 시점에 대해 잘못 이해하고 있는 경우를 자주 보게 됩니다. 일반적으로 한쪽에서 매매 조건을 제시하고 다른 쪽에서 그 조건을 이의 없이 수락하면 일단 계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 그 후 그 계약이 유효한 것인지 취소할 수 있는 것인지 여부는 계약 내용, 특히 선행조건(Condition Precedent)이나 조건부 취소 유보 조항(Contingency) 또는 당사자의 합의에 따라 결정되는 것입니다.

일단 서면 계약서에 쌍방이 서명했으므로 에스크로 설정 및 서명 여부와는 관계없이 계약은 성립된 것이며 유효한 것입니다. 매매 계약 내용 중에는 일정한 조건이 선행되어야 계약이 유효하다든지 또는 일정한 조건하에서 취소할 수 있다는 계약 취소 유보 조항 등이 많이 있고, 또한 시간적인 제한과 기타 조건이 많기 때문에 빠른 시일 내 전문가가 직접 서류를 검토할 수 있도록 하는 것이 필요합니다.

이에 따라 상기에 해당하는 경우가 아니라면 매도인의 일방적인 취소는 계약 위반에 해당하는 것이며 귀하는 법원에 계약 강제 이행 소송을 신청하거나 손해 배상 청구 소송을 할 수 있다고 하겠습니다.

또한 부동산 중개인도 매도인의 부당한 계약 취소에 대해 계약이 완료됐을 경우 받을 수 있었던 중개인 소개비를 청구할 수 있다고 하겠습니다.


임대기간 얼마 남지 않은 사업체 구입의 주의점

<문> 사업체를 구입하기 에스크로를 열었습니다. 매도인의 말에 의하면 현재 임대기간은 약 6개월 정도 남아 있고 그 후 5년간 임대기간을 연장할 수 있는 선택권이 있다고 합니다.

그러나 임대기간을 연장할 수 있는 선택권은 본래 임차인에게만 해당하고 임대를 양도받는 사람에게는 해당하지 않는다고 합니다. 건물주는 일단 사업체를 인수해 들어오면 6개월 동안 임대료 납부 실적을 감안해 다시 임대계약을 주겠다고 합니다. 건물주의 말만 믿고 그냥 사업체를 구입해도 되는 것인지요.

<답> 최근 임대 계약서에 많이 나타나는 것으로 임대계약 연장 선택권(Option To Extend Lease)에 대한 제한 조건을 들 수 있습니다.

이는 건물주가 임대료를 인상하는 기회로 이용하기 위해 임대계약 양도 시 여러 가지 제한조건을 두게 되는데 그중 하나가 바로 임대계약 연장 선택권이 있다하더라도 본래의 임대계약 당사자에게만 유효하고 제삼자에게 임대계약 양도 시 무효가 된다는 제한 규정입니다.

예를 들면 현재 사업체 주인이 5년간 임대기간과 그 후 5년간 임대기간을 더 연장할 수 있는 선택권이 3번 있다하더라도 그 선택권이 본래의 임차인에게만 유효하고 임대계약 양도 시에는 무효가 된다는 규정이 있다면 사업체를 양도할 때 현재 사용하고 있는 임대 기간만 양도가 가능하고 5년간 3번 연장할 수 있는 선택권은 소멸되게 되는 것입니다.

따라서 건물주와 별도의 합의나 계약을 맺지 않는 한, 연장 선택권을 주장할 수 없게 되는 것입니다. 이러한 사실을 간과하고 사업체 양도인의 일방적인 주장이나 건물주의 구두 약속만 믿고 사업체를 인수받게 되면 차후에 커다란 문제에 당면하게 됩니다.

에스크로 조항에 건물주로부터 현재와 동일한 조건으로 임대계약을 양도받거나 보다 더 좋은 조건의 새로운 임대계약을 받아야 사업체 매매계약을 완료할 수 있다는 전제조건을 반드시 포함시켜야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

어떠한 경우라도 사전에 서면으로 확인되지 않은 약속은 권장할 수 없습니다. 귀하는 건물주의 말대로 6개월간 임대기간만 받고 사업체를 인수한 후, 건물주가 새로운 임대기간을 주지 않는다 하더라도 귀하는 아무 권리도 주장할 수 없게 되기 때문입니다.

사업체의 권리금이란 그동안 쌓아온 지명도와 유형 혹은 무형의 혜택을 포함하고 있습니다.

그러나 새로운 임대기간 연장 선택권이 없는 사업체는 임대기간이 만료된 후 그 장소를 비워야 하기 때문에 사업체 존립자체도 커다란 영향을 받는다는 점을 유의해야 합니다.

또한 임대 계약 연장권이 있다하더라도 이 권리를 행사하는 시기와 방법에 관한 규정도 계약서에 명시되어 있으므로 사전에 점검해 소홀히 지나치는 일이 없도록 유의해야 합니다.

예를 들면, 리스 연장을 위해서는 리스 기간이 만료되기 9개월 전, 늦어도 6개월 이전에 서면으로 연장 통보를 해야 하고 이를 등기우편, 내용증명 또는 직접 전달해야 한다는 규정이 있다면 반드시 이러한 규정에 일치하는 시간과 전달 방법으로 연장 통보를 해야만 유효하게 되는 것입니다. 안타깝게도 이를 지키지 않아 사업체를 잃게 되는 케이스도 가끔 발생합니다.


한태호 변호사
(213)639-2900