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부동산경기, 더블딥이 과연 올 것인가?

2011-06-09 (목)

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▶ 정연중 칼럼

불난집에 부채질 하는 꼴이다. 요즈음의 매스컴들이 연일 쏟아내고 있는 부동산 관련기사들이 가뜩이나 침체되어있는 부동산업계에 더 나쁜 영향을 주고 있는 것 같아서 하는 말이다.

예를 들면, 케이스-실러지수를 만들었고 비교적, 주택경기에 대해 비관론자인 로버트 실러가 향후 주택경기전망에 대해 부정적으로 한마디만 하면 다음날의 기사엔 “부동산경기 더블딥 우려된다”식으로 큼지막한 머릿기사로 장식되곤 한다.

그런 기사에 현장에서 뛰는 에이전트들이나 주택구입 바이어들에게 엄청난 파급이 온다. 그리고 많은 경제전문가들의 낙관적인 전망은 아주 작게 다루어주는 것 같은 인상을 받으니, 부동산업을 평생의 직업으로 살고 있는 필자 같은 사람들이 요즈음의 매스컴 기사에 불만이 많다는 이야기이고, 하소연이다.

어쨌든, 금년1월부터 4월까지는 매월 20만개 이상의 새로운 일자리가 창출되며 경기회복의 청신호로 보였졌다. 그러나 6월1일에 발표된 미국 경제의 경기지표에 따르면 5월에는 불과 5만 4천여개의 새로운 일자리만 늘어났다.

적어도 매월 10만개이상의 새 일자리가 생겨야 앞으로도 지난 몇 달간처럼 회복세를 유지할 수 있다고 하는데, 이렇게 일자리의 창출이 주춤하자 실업률은 계속 올라가고 그에 반해 주식가격은 연일 떨어지고 있다. 실업자가 많으면 정부가 세금을 걷는 것도 어렵게 되며, 일반적인 소비도 줄어들어들기 마련이고, 회복세를 보이던 미국의 경기가 낙관할 수 없는 불안한 상태에 있게 되어 투자위축으로 이어지게 될 것이다.

오바마정부의 경기부양책에도 불구하고 여전히 높은 개솔린가격과 일본의 원자력 발전소의 방사능유출사고로 인한 자동차 제조업의 부진 등, 여러 가지 부정적 요인 등으로 미국 경제가 다시 침체기로 돌아가는 것이 아닌가하는 우려가 나오고 있다.

이런 이유들이 부동산 경기에도 나쁜 영향을 미쳐 지난해로 최저점까지 내려갔던 주택가격이 올해 안에 소폭이나마 오를 것으로 예상했던 것과는 달리 앞으로도 어느 정도는 하락하지 않겠는가 하는 예상도 나온다.

물론 미국 전체로 보면 주택 공급이 과잉된 상태이고 앞으로는 투자목적으로 집을 사려는 수요자가 그렇게 많지는 않을 것이니 충분히 예상할 수 있는 이야기이고, 고용시장이 좋아지지 않으면 주택의 수요가 늘지 않을 것이며, 만약 앞으로 몇 백만채에 달하는 은행매물이 쏟아져 나온다면 수요가 따라가지 못하는 과잉공급으로 인해 주택가격의 하락은 피할 수 없는 일이 되겠지만 은행이 가지고 있는 소위 쉐도우 프로퍼티를 몇 년간에 걸쳐 서서히 처분한다면 주택가격의 하락을 막을 수도 있을 것이다.

실제로 겨울동안 뜸하던 주택경기가 3월이 되면 올라가기 시작하는 것이 보통인데, 여름방학이 끝나고 새학기가 되기 전에 이사를 모두 마치려고 하기 때문인다. 그러나 올해 3월의 주택거래량이 작년 3월보다도 큰 폭으로 하락된 것으로도 주택경기가 회복세라고만 할 수 없게 된 것이다.

그러나 주택가격이 빠른 시일 안에 다시 올라갈 것이라고 기대하기는 어려워도, 많은 전문가들의 예상은 현재의 가격이 거의 바닥에 다달은 것으로 분석하고, 앞으로 몇 년안에 가격의 반등이 있을 것이라고 예측전망을 한다.

즉 아직은 주택을 비롯한 부동산에 대한 소비심리가 회복되지 않았으나 낮은 이자율과 떨어진 가격을 외면할 수 없는 잠재수요자들이 움직일 것이며 특별히 한인들이 많이 거주하는 남가주일원은 지금도 많은 실수요자들과 투자자들이 바쁘게 움직이고 있다. 물론 이자율이 낮다고는 하나 서민들에게는 까다로운 융자가 거래활성화의 발목을 잡고 있고 가장 큰 난점이다. 그러나 숏세일과 은행매물 등 큰 폭으로 떨어진 좋은 매물들을 놓칠 수 없어, 여전히 많은 바이어들이 집을 사고 있으며 조만간에 주택을 매입하겠다는 잠재구매자가 줄지 않고 있다.

그리고, 많은 주택 잠재구매자들이 물가상승으로 인한 인플레이션에 대한 우려와 주식 투자에 대한 불안감, 그리고 CD등의 은행예금이자는 너무 낮아 수익을 기대하기 어려우므로 더욱 관심을 같고 구매의 적당한 타이밍을 찾고 있는 것으로 보인다. 이런 현상은 상업용부동산도 마찬가지여서 전체적으로는 안정을 찾아가고 있다.

상업용부동산대란이 올 것처럼 호들갑을 떨던 전문가들이 입을 다물고 있는지 오래되었고, 시장에 나온 매물의 적체기간이 짧아지고 있다. 지난 몇 년간 주택시장의 호황으로 많은 주택이 건설된 것에 비해 상대적으로 상업용부동산의 개발이 많치 않았기 때문에 공급과잉사태도 없었으며, 특히 높은 공실률을 보여온 오피스 건물이 올해부터는 공실률이 낮아지며 거래도 조금씩이나마 늘어날 것이라는 전망이다.

그 중에서도 아파트의 거래는 활발한 편이고 특히 한인타운 인근의 매물에 대한 문의가 상당히 많으며, 가격이 적절하다고 판단될 경우엔 복수오퍼가 몰리기도 한다. 그리고, 그동안 활발히 이루어지던 은행의 노트(NOTE) 매매가 거의 정리가 되었고, 아직 공실률이 높다고는 하나 더 이상 경기가 악화되지는 않을 것이며, 가격도 이미 바닥을 쳤다는 생각에 투자자들이 움직이기 시작했다고 분석된다. 그러나, 아직도 많은 투자자들이 불안해하는 것도 사실이다.

정연중

(213)272-1234