주택 가격에 가장 큰 영향을 주는 요인은 바로 위치다. 같은 조건의 주택도 위치에 따라 큰 폭의 가격차를 보인다. 사진처럼 철길 인근에 위치한 주택의 경우 평균 약 10~15% 낮은 가격에 시세가 형성된다고 한다.

집을 팔 계획이 없어도 현재 주택 시세가 궁금할 때가 있다. 지금 집을 내놓으면 과연 얼마에 팔릴까 하는 궁금한 점은 주택 소유주라면 누구나 한 번쯤 가져본다. 주택 가격은 실제 매매가 이뤄지기 전까지 결정되지 않지만 시세라는 것이 있기 때문에 대략적인 가격대는 알 수 있다. 주택 가격은 이같은 시세를 바탕으로 셀러와 바이어 간의 합의에 의해 결정된다. 하지만 셀러와 바이어 간의 합의 외에도 주택 시세에 영향을 주는 요인이 별도로 있다. 이같은 주택 시세에 영향을 주는 요인들에 대해 알아본다.

프리웨이·철길 인근 10~15% 낮아
시원하게 탁트인 구조 바이어 선호
차압매물 밀집지 일반매물은 불리
지붕 등 주택설비 결함 때도 하락

■위치

주택의 위치가 주택 가격을 결정한다는 것은 일반인들도 이미 잘 알고 있는 상식이다. 전문가들 역시 위치가 주택 가격에 미치는 영향이 기타 요인보다 크다는데 입을 모은다. 전문가들에 따르면 위치가 주택 가격 결정 때 전체 요인들 중 약 50% 이상의 비중을 차지한다.

이처럼 위치가 주택 가격 결정에 큰 역할을 하는 반면 한 번 결정된 위치는 변동시킬 수 없기 때문에 주택 구입 때 위치 선정이 매우 중요하다.

저가 주택이 밀집한 지역에 고급 주택을 지으면 제값을 받기 힘든 것이 위치가 주택 가격에 영향을 미치는 좋은 예다. 또 프리웨이나 철길에 근접한 주택들도 주택 시세가 평균 약 10~15%씩 낮게 형성되는 이유도 주택이 비 선호 지역에 위치했기 때문이다. 범죄율이 높은 지역, 비우수 학군 지역, 쓰레기 소각장 인근 지역 등이 주택 구입 때 피해야 할 위치들이다.

■노후 시설

주택 시설에 대한 업데이트가 적절히 실시되지 않은 주택도 제값을 받기 힘들다. 최근 매물 재고량이 급증함에 따라 바이어들의 매물 선택의 폭이 넓어졌기 때문에 시설 업데이트의 중요성이 더욱 높아졌다. 업데이트가 안 된 주택은 바이어들로부터 쉽게 외면을 받기 때문에 낮은 가격에 매매될 수밖에 없다.

또 주택 구입 후 리모델링을 실시하겠다는 바이어보다 이미 리모델링이 실시돼 구입 즉시 입주가 가능한 주택을 찾는 바이어가 점차 늘고 있는 점도 업데이트가 주택 가격에 미치는 영향이 커지고 있음을 반영하는 추세다. 전문가들은 업데이트 여부가 주택 가격에 미치는 비중이 전체 요인 중 약 10% 정도로 파악한다.

다행인 점은 앞서 설명한 위치의 경우 수리나 보수가 불가능 하지만 주택 시설에 대한 업데이트는 여유 자금만 있으면 언제든지 실시할 수 있다는 것이다. 반면 최근 주택 가격 하락이 지속되면서 리모델링 비용 회수율이 전보다 크게 낮아진 점은 리모델링 실시 전 고려해야 할 사항이다. 리모델링 비용 회수율을 높이려면 바이어들의 최신 트렌드를 잘 파악하는 것이 중요하다.

■주택 구조

전문가들에 의하면 주택 구조가 주택 가격에 영향을 미치는 비율은 약 25% 정도로 기타 가격 결정 요인에 비해 높은 편이다. 또 비 선호 구조를 지닌 주택은 선호 구조를 갖춘 주택 보다 최고 25%나 낮은 가격에 감정될 정도로 주택 감정사 역시 주택 구조를 주택 가치 결정시 중요한 요소로 간주하고 있다.

최근 선호되는 주택 구조 중 대표적인 예가 바로 탁 트인 구조다. 실내에 들어섰을 때 답답한 느낌을 주지 않도록 거실이나 패밀리 룸 등으로 바로 연결되는 구조가 선호 받고 있다. 반면 문을 열자마자 복도로 연결되고 양 옆으로 침실이 위치한 구조는 과거에 유행하던 구조로 최근에는 덜 선호되기 때문에 집을 팔 때도 가격 인하 영향을 받는다.

■차압 매물

현재 주택 시장의 가장 큰 골칫거리인 차압 매물도 주택 가격을 낮추는 요인으로 지적됐다. 하버드 대학과 MIT가 1987년부터 2009년 사이 매사추세츠 지역에서 매매된 약 180만채의 주택을 대상으로 조사한 결과 차압 매물과 약 250피트 내에 위치한 일반 매물의 매매 가격이 그렇지 않은 매물에 비해 약 1% 낮은 것으로 조사된 바 있다.

최근 차압매 물이 넘쳐남에 따라 주택 감정 때 이들 차압 매물이 배제될 수 없는 것도 주택 시세가 영향을 받고 있는 이유다. 주택 시장에서 차압 매물의 거래 비중이 높아져 주택 감정에 사용되는 비교 대상 매물도 이들 차압 매물이 주를 이루고 있다.

차압 매물이 일반 매물에 비해 통상적으로 약 20% 낮은 가격에 거래되고 있는 점을 감안하면 일반 매물이 이들 차압 매물에 의해 영향을 받는 것은 당연하다. 전문가들은 차압 매물이 밀집한 지역에서 일반 매물을 팔아야 한다면 차압 매물과 비슷한 가격대에 내놓는 수 밖에 없다고 한다.