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낮은 가격‘매력’절차 알면‘굿딜’

2011-04-21 (목)

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▶ ■ 숏세일·차압매물 구입 성공전략

최근 주택시장의 가장 큰 특징은 급매성 매물의 비율이 높다는 것이다. 급매성 매물은 가격을 싸게 내놓아서라도 빨리 처분해야 하는 매물들로 크게 숏세일 매물과 차압 매물로 나눌 수 있다.

숏세일은 모기지 페이먼트가 힘든 주택 소유주들이 모기지 원리금보다 싸게 주택을 내놓은 것이고 차압 매물은 장기 연체로 이미 주택이 은행에 차압된 뒤 매물로 나온 것이다. 급매성 매물은 가격이 일반 매물에 비해 저렴해 많은 바이어들의 구미를 당기지만 매물의 특성이나 거래 절차를 잘 이해하지 못하고 구입에 나섰다가 오히려 골치를 앓을 수 있다. 반면 매물별 특성에 따른 구입 전략을 잘 수립하면 가격 할인 효과를 톡톡히 볼 수 있다. 급매성 매물 구입 때 알아두면 좋은 요령에 대해 알아본다.

셀러-바이어-제3의 기관 협상, 관련규정 숙지를
무조건 깎으려다 현금무기 투자가에 기회 뺏겨

■급매성 매물 증가 전망

주택시장에 넘쳐나는 급매성 매물이 모두 소진되려면 적어도 수년이 걸릴 것이라는 게 업계의 예측이다. 현재 약 100만채가 넘게 나와 있는 차압 매물 재고가 최근 매매 속도로 모두 소진되려면 약 2년반이 필요하다고 부동산 시장조사기관 코어로직사는 예측하고 있다.

여기에 약 55만채의 숏세일 매물이 곧 주택시장에 쏟아져 나올 예정이고 약 140만채에 달하는 ‘그림자 매물’이 추가 대기 중이어서 주택시장에서는 이들 급매성 매물에 의한 주택 거래 주도가 당분간 이어질 전망이다.

급매성 매물의 거래 절차는 일반 매물과 몇 가지 다른 점이 있다. 일반 매물의 경우 셀러 개인과 거래가 이뤄지는 반면 급매성 매물의 경우 셀러 외에도 복수의 제3의 기관과 거래를 협상해야 하는 점이 까다롭다. 관련 기관별로 거래 규정이 다른 점도 급매성 매물의 거래를 복잡하게 하는 이유다.

그렇다면 건물 상태도 불량하고 거래과정도 복잡한 급매성 매물에 많은 바이어들이 관심을 보이는 이유는 무엇일까? 바로 가격이 저렴하다는 이유 때문이다.

거래 과정을 올바로 이해하고 구입에 나선다면 당초에 원했던 가격 할인효과를 볼 수 있지만 섣불리 구입에 나섰다가는 거래과정 내내 스트레스만 받게 된다. 피닉스 지역에서 급매성 매물 전문 중개인 및 강사로 활동중인 그렉 마코프는 “급매성 매물을 구입하려는 바이어는 2배로 부지런히 뛰어야 한다”고 강조한다.

■‘적당히’ 낮은 가격에 오퍼

급매성 매물은 무조건 싸게 구입해야 한다는 생각으로 너무 낮은 가격의 오퍼를 제출하면 거래가 이뤄지지 않는다. 차압 매물의 경우 일반 매물 시세에 비해 이미 가격이 할인되어 나오기 때문에 가격을 더 깎으려다가는 거래를 시작하기도 힘들다. 실제로 현금 동원력이 뛰어난 전문 투자가들은 차압 매물 호가 때 오히려 리스팅 가격보다 높은 가격의 오퍼를 제출해 구입 경쟁을 피하고 거래 기간을 단축하려고 한다.

너무 낮은 가격의 오퍼가 수락될 수 없는 이유는 매물의 실소유주가 은행 측이 아닌 경우가 많기 때문이다. 은행 측이 주택시장 활황기 시절 주택융자 대출 후 모기지를 증권화 해 재판매하는 것이 일반적 관행이었다. 이 경우 차압 매물 매매에 대한 결정권자는 은행이 아니라 모기지 증권을 구입한 투자자들이기 때문에 은행 측이 이들 투자자들의 의사 결정에 따라야 하는데 승인에 시간이 소요되는 이유다.

■절차가 간소한 매물 공략

숏세일 매물 구입에 관심이 있다면 거래기간을 단축시킬 수 있는 매물을 찾는 것이 성공 구입 관건이다. 우선 숏세일 인센티브 프로그램인 ‘HAFA’(Home Affordable Foreclosure Alternative)에 참여하는 매물을 찾는다. HAFA 규정상 숏세일 매물 가격 결정권자가 오퍼 제출 후 30일 내에 결정을 내려야 하기 때문에 기약 없이 답변을 기다릴 필요가 사라진다.

은행이 이미 숏 세일 여부와 가격을 승인한 매물도 거래기간이 비교적 짧다. 따라서 숏세일 매물이라고 무작정 오퍼를 제출하지 말고 우선 리스팅 브로커 측에 은행 측의 승인 여부를 확인하는 것이 중요하다.

HAFA 매물이나 승인된 숏세일 매물을 찾기 힘들다면 결정권자가 적은 매물을 찾아야 시간을 단축할 수 있다. 만약 렌더가 2곳이고 2곳 모두 모기지 증권 투자가들이 숏세일을 승인해야 한다면 거래과정이 복잡해질 수밖에 없다.

■융자 사전 승인

일반 주택 구입 때 융자 사전승인을 받는 것이 당연시되고 있지만 급매성 매물 구입 때에는 중요성이 더욱 커진다. 차압 매물에 대한 융자 사전승인은 대출 받을 수 있는 융자 금액을 확인하려는 것보다 은행이 해당 매물에 융자를 발급해 줄 의향이 있는지를 알아보려는 목적이 크다.

일반적으로 차압 매물의 상태가 불량해 융자 발급을 꺼리는 은행이 있고 융자를 승인한다고 해도 일반 융자와 승인과정이 다소 차이가 있기 때문이다. 일부 은행에서는 인스펙션 결과에 따라 융자 발급 전 수리증명을 요구할 수도 있고 에스크로 계좌에 구입 후 소요될 수리비를 예치하도록 요구하기도 한다.

라서 전문가들은 차압 매물 구입 오퍼를 제출하기 전에 인스펙션을 철저히 하도록 조언한다. 인스펙션 결과를 바탕으로 예상 수리비를 산정한 후 오퍼 가격 결정에 반영하는 것도 좋은 방법이다.

■숏세일 융자 승인시기 조절

숏세일 매물 구입 때 융자 승인시기를 잘 조절하는 것이 중요하다. 미승인 숏세일 매물은 최종 거래가격이 얼마든지 변경될 수 있고 이에 따라 융자 승인절차를 다시 밟아야 하는 번거로움이 발생할 수 있기 때문이다. 예를 들어 숏세일 거래가 지연될 경우 바이어의 융자 은행 측에서 바이어의 소득 증명, 크레딧 기록 등을 재조사 하려고 할 것이다.

융자 은행이 인정하는 바이어 재정 증명서의 유효기간은 대개 90일이므로 이 기간 내에 숏세일 승인이 이뤄져야 한다는 것이다. 숏세일 거래가 지연될 경우 융자 절차상의 번거로움 외에도 처음에 약속받은 이자율마저 변경될 수 있다. 최초 ‘고정’(lock-in)시켜 둔 이자율의 유효기간이 지나면 이자율이 변경되는데 이자율 상승기라면 더욱 주의해야 한다.

따라서 숏세일 매물 구입 때 리스팅 은행 측이 숏세일을 최종 승인한 후에 융자절차를 밟아야 번거로움을 최소화 할 수 있다.