삭감해 준 렌트비 건물주가 다시 요구
<문> 저는 여러 개의 상점이 입주해 있는 상가에서 조그만 소매업을 하고 있습니다. 3년 전부터 불경기로 인해 임대료를 줄여 달라고 건물주에게 요구했더니 매년 인상하기로 되어있는 렌트비를 인상하지 않고 그 당시의 렌트비로 내도 좋다고 하였습니다.
현재까지 렌트비 인상 없이 지내왔는데 그 후 약 3년이 지난 지금에 와서 건물주는 지난 3년 동안 적게 낸 렌트비까지 소급해 지불하라고 하며 상당한 금액을 요구합니다. 서면으로 받아놓은 것은 없지만 반드시 지불해야할 의무가 있는 것인지 궁금합니다.
<답> 건물주나 관리인의 말만 믿고 서면상 증거를 남기지 않을 때 이런 경우가 많이 발생하게 됩니다. 통상적으로 사업체를 위한 상가 리스 계약서에는 매년 일정한 비율 또는 물가 상승률에 따른 렌트비 인상에 대한 규정을 두고 있습니다.
따라서 특별한 별도의 합의가 있지 않는 한 렌트비는 매년 인상되게 됩니다. 귀하의 경우, 건물주가 렌트비를 인상하지 않고 종래의 가격을 그대로 인정해 준 것이기 때문에 렌트비는 인상되지 않은 것으로 간주할 수 있습니다. 판례법에 따르면 건물주가 인상되지 않은 금액을 차후 요구할 수 있다는 유보조항을 서면으로 남겨두지 않은 한 일 년 이상 지난 렌트비를 소급해 지불을 요구할 수는 없는 것으로 보여집니다.
그러나 현재부터 렌트비를 인상해 앞으로는 인상된 렌트비를 적용할 수는 있습니다. 따라서 앞으로는 서면으로 기록을 남기는 것이 매우 중요하다고 하겠습니다.
“AS IS” 조건, 구입한 집 중대 결함 발견하였는데
<문> 저는 2개월 전에 현재의 집을 구입해 이사를 하였습니다. 매매 계약 시에는 “AS IS” 조건으로 제가 검사를 한 후 어떤 수리도 요구하지 않기로 하고 계약을 끝냈습니다. 외관상으로 깨끗하고 집 주인도 별 문제점을 이야기하지 않아 안심하고 구입하기로 결정한 것입니다.
그러나 이사를 들어오고 난 후 이번 장마를 맞아 천정에 비가 많이 새는 것을 발견하였습니다. 전문가를 시켜 조사를 해 보니 본래 비가 많이 샌 흔적이 있고 심하게 부식되어 있었으며 이를 감추기 위해 나무판자로 임시적으로 막아 놓고 페인트 칠을 한 것을 발견하였습니다. 수리비가 상당히 많이 들지만 “AS IS” 조건으로 구입했기 때문에 변상을 받지 못할 것이라고 하는데 너무 억울합니다.
<답> “AS IS” 조건이란, 구매자가 현 상태에서 주택을 조사한 후 가격과 매매 조건을 결정하고, 그 이후에는 주택에 관한 어떠한 문제도 제기하지 않을 것을 약속하는 계약이라 할 수 있습니다. 따라서 귀하가 주택 구매 시 직접 조사한 후 모든 조건을 수락하였다면 원칙적으로는 판매자에게 책임을 물을 수는 없다고 하겠습니다.
그러나 “AS IS” 조건으로 구입하였다고 해 판매자가 무조건 절대적으로 책임을 면제받는다는 것을 의미하지는 않습니다. 판매자가 중요한 결함을 감추기 위해 임시 방편적인 수리로 위장을 하였거나 또는 은폐를 하였을 경우에는 이러한 책임 면제가 해당되지 않게 됩니다.
예를 들면, 귀하의 경우처럼 판매자가 근본적인 수리를 하지 않고 살짝 페인트로 덧칠을 하여 천장의 결함을 감추었다면 이는 명백한 은폐 행위에 해당하므로 “AS IS” 조항이 있다 하더라도 판매자는 책임을 면할 수 없게 되는 것입니다. 따라서 정식 라이선스가 있는 건설업자로부터 수리견적을 받아 판매자에게 청구하거나 또는 그 정도가 심한 경우 계약의 취소까지도 요구할 수 있다 하겠습니다.
공동 명의 부동산 분할 등기 할 수 있는지
<문> 사업 목적을 위해 몇 사람이 모여 공동 명의로 부동산을 구입하였습니다. 등기할 때 소유권을 Tenancy in Common으로 하였고 서로 다른 지분을 소유하고 있습니다. 현재 의견차이로 인해 동업자 관계를 청산하고 공동 명의로 구입한 부동산을 분할하려고 합니다. 반드시 팔아야 하는지, 아니면 부동산은 팔지 않은 상태로 특정한 부분을 분할해 각자 소유하는 것이 가능한지 궁금합니다. 만일 분할하는 것이 가능하다면 동업자간 서로 다른 지분을 소유하고 있는데 어떻게 나누어야 하는지 궁금합니다.
<답> 부동산을 공동 소유할 때에는 각자의 소유권에 대한 지분과 소유권 형태를 반드시 등기상 기록하게 되어 있습니다.
예를 들어 다섯 명의 동업자가 공동 소유하고 있고 귀하의 지분이 30%라고 한다면 귀하와 다른 동업자는 해당 부동산에 대해 지분상의 차이만 있을 뿐, 전체 부동산에 대하여는 동일하게 사용할 권리가 있으며, 어떤 특정위치나 지역에 대해 개인적으로 우선권이 있다고 주장할 수는 없는 것입니다.
따라서 일반적으로 건물이 이미 지여져 있는 부동산을 분할하는 것은 실질적으로 불가능하므로 판매를 통해 소유권의 지분에 해당하는 금액을 지불받게 되는 것입니다.
그러나 여러 개의 건물이나 땅을 공동으로 소유하고 있을 경우에는 당사자들의 합의에 의해 부동산을 처분하지 않고 그 소유 지분에 해당하는 만큼의 부동산을 개인별로 소유할 수도 있습니다.
이는 당사자들간의 소유하고 싶은 건물의 위치, 건물 가격 평가에 대한 원만한 합의를 전제로 하는 것이므로 상당한 어려움이 있다 하겠습니다.
건물이 지어져 있지 않은 토지의 경우에는 해당 지역의 Zoning과 도시 계획법에 따라 토지 구역을 분할해 각자 소유권을 등기하는 방법을 택할 수도 있습니다. 해당 지역 등기소에 등기를 하지 않는다면 당사자간에는 효력을 발생할 수 있으나 선의의 제삼 취득자에게는 소유권을 주장할 수 없는 경우도 생길 수 있기 때문에 반드시 정확한 측량과 경계선 표시를 하고 등기를 통해 소유권을 확실히 해두는 것이 현명하다 하겠습니다.
(213)639-2900
한태호 변호사
