올 해들어 주택융자규정은 더욱 강화되었다. 정말 융자조건이 완벽한 홈 바이어의 융자서류에 대해서도 철저하게 증명을 요구한다. 요즈음은 크레딧이 아주 나쁘거나 수입을 증명할 수 없느 사람들은 융자를 할 엄두도 못내기 때문에 융자를 신청할 수 있는 홈 바이어들의 자격은 대부분은 은행 대출 조건에 충족된 사람들이다. 그런데 다운페이먼트의 출처를 추적하다보면 어려운 문제에 봉착하게된다. 911사태이후 자금출처확인은 더 강화되었다. 테러리스트들이 돈세탁을 하는 것을 철저히 봉쇄하겠다는 국가 정책때문이고, 또 다른 이유는 자금출처가 정확하지 않은 자금에 대해서 은행이 홈바이어의 또 다른 부채 쉽게 말해 누구에게 빌린돈이 아닐까 하는 의심을 하기 때문이다. 따라서 돈이 어디에서 들어오고 나가는 지가 명확하여야 한다.

자금출처의 과정은 바이어들이 생각하는 것 보다 훨씬더 어렵다. 물론 다운페이먼트가 은행에 3개월 이상 입급되었던 경우는 전혀 문제가 되지 않는다. 두달치 잔고증명을 제출하여 주택구입 자금이 본인 돈임을 확인하면된다. 그런데 한국에서 주택을 처분한 돈이 오는 경우나, 또는 한국의 은행구좌에 있었던 잔액을 이곳으로 이체 시킬 경우 왕왕 크고 작은 어려움에 봉착하게 된다. 왜냐하면 주택을 처분하여 갑자기 그 대금이 들어온 경우라면, 한국어로 된 매도계약서를 미국은행에서 읽을 수도 없을 뿐더러, 한국의 주택거래와 미국의 주택거래가 판이하게 다르기에 은행에서 에스크로 없이 주택을 매매하는 거래방법과 전세금 상환등 다소 이해하기가 어렵다. 심사가 간편한 은행에서는 제 3자가 번역한 매도 계약서를 인정하기도 하고, 까다로운 은행에서는 공신력있는 변호사나 회계사가 매도계약서를 번역하여 서명 받아 올 것을 요구한다.

한국 은행구좌에 있던 잔고를 미국으로 송금시키는 경우 미국으로 송금한 후 석달이 지나지 않았다면, 한국구좌의 잔고증명이 필요하다. 때문에 송금하기전에 한국의 구좌의 잔고증명을 영문으로 두달치 뽑아놓은 다음에 미국으로 송금시킨다면, 자금출처 추적을 확실하게 할 수 있다. 이때 주의 할 점은 한국의 구좌가 정기적금 구좌라면 그 구좌에서 전신으로 돈을 송금할 수가 없기 때문에 일반구좌로 옮긴 후 송금을 한다는 점이다. 그렇다면 정기예금에 있던 돈이 일반구좌로 옮겨지고 그 금액이 미국에 있는 구좌로 보내졌다는 것이 서류상에 명확하게 나타나 있어야 한다.

어느 손님의 경우 좀 더 높은 이자수익을 내기위해 한달 간격으로 구좌를 바꾸어서 그 증명을 하기가 무척이나 어려운 경우가 있었는데, 주택을 구입할 작정이라면 이자수익이 덜 하더라도 은행구좌를 바꾸지 않는 것이 좋겠다.

미국에서이든지 한국에서이든지 Gift를 받는 경우 Gift letter와 Donor로 부터 Gift letter의 금액만큼 송금을 받았다는 증명도 필요하다.
Gift금액을 바이어의 구좌로 받는 다면, Cancelled Check가 필요하다. 가장 편한 방법은 Donor가 Gift 금액을 에스크로로 직접 보내는 방법이다. 어느 방법이든 반듯이 Donor가 송금한 증명이 필요하다. 절대로 현금으로 받았다는 것은 인정 받을 수가 없기 때문에 계를 탓다거나, 한국으로 부터 현찰을 들고와서 받은 경우는 큰 문제가 된다. Gift의 규정은 점점 까다로와진다. 어느 은행에서는 Donor가 Gift를 줄 수 있는지의 능력을 가늠하기 위해서 Donor의 잔고 증명을 요구하는 은행도 있는데, 이 규정은 점차적으로 확산될 조짐이 보인다.

은행의 입장에서는 요즈음에도 서류를 조작하여 융자를 얻는 경우가 있다고 한다. 이렇게 철저하게 심사를 하는데 융자사기가 성행을 한다니 “열 순사가 도둑하나를 못 막아낸다”는 우리 속담과 일맥상통한다. 몇 주전 칼럼에서도 피력 하였듯이 운이 좋아서 대출을 받았다고 하였다고 하여도, 은행끼리 융자페케지를 사고팔고 하는 과정에서 그러한 부정이 발각될 수 있고, 만약 부정이 발각된다면 은행에서는 그 달로 주택을 처분하여 융자금을 상환할 것을 요청하기 때문에 융자서류 조작은 절대로 하지말아야 한다.

일반인들은 20%의 다운페이먼트가 부족하여 Gift를 받는데, 지난 해 미국 전역의 주택구입자 가운데 28%가 현금으로 주택을 구입하였다는 통계가 발표되었다. 물론 주택가격이 바닥을 드러냈기 때문이기도 하지만, 까다로운 융자심사도 한 몫을 한 듯 하다. Gift를 받을 계획이거나 한국은행 구좌에 있는 잔액을 미국으로 송금할 계획이라면 그 방법을 융자인과 상의하는 것이 안전하다.

그레이스박 융자 /베이켈파이낸셜 408)203-6832