질문: 오늘 편지를 받았는데 열어보니 다음 달에 제가 살고 있는 집에 대한 trustee sale 을 한다는 내용이었습니다. 작년에 융자 조정을 해준다는 법률 사무소에 일을 맡겨서 그곳의 지시에 따라 일부로 모기지를 안 내고 있었습니다. 어찌 해야 할까요?
답변: 융자 조정 혹은 채무조정을 한다고 해서 비용을 지불하고 막상 조정은 안되어 소송을 당하고 집까지 잃게 되는 경우가 요즘 부쩍 늘었습니다. 워낙 폐해가 심각하여 최근 아예 법률로 융자 조정의 경우는 누구라도 선금을 받지 못하도록 규정을 바꾸게 까지 되었습니다. 어차피 equity가 없는 집이라면 잃어도 덜 억울한데, equity 가 꽤있는데도 일부러 pay를 안 하다가 이런 상황이 되면 낭패입니다.
trustee sale은 쉽게 차압이라 부를 수 있습니다. 차압 날짜 대개 superior court 앞에서 경매를 진행합니다. 대개 구매자가 없는 경우가 많습니다. 그러면 은행은 자신이 부동산을 거둬들입니다. 어떻게 됐건 새 집주인이 나타나면, 새 주인은 집에 살고 있는 사람을 쫓아내기 위해 퇴거소송 (unlawful detainer suit) 을 진행합니다. 퇴거소송은 다른 소송에 비해 무척 빨리 진행됩니다. 빠르면 2-4주안에 sheriff 가 집에 와서 퇴거를 집행할 수 도 있습니다.
1차 융자 은행이 차압을 진행하는 경우, 2차 융자 은행이 금액을 전액 변제받지 못하면 경우에 따라 차압 이후에 따로 소송을 진행하여 모자라는 금액을 청구할 수도 있습니다.
차압을 막는 방법이 있을까요? 물론 돈을 갚으면 막을 수 있지만 그 돈이 있다면 이런 상황까지 오지도 않았을 것이므로 현실적으로 별로 가능한 대안일 것 같지는 않습니다. 오바마 대통령의 융자조정 프로그램으로 불리는 각종 정부 프로그램을 사용할 수 도 있지만 실제 혜택을 받을 수 있는 대상은 별로 많지 않습니다. 차압이 일어나기 전에 자발적으로 은행에 집의 title을 넘기고 나가는 방법도 있습니다.
집이 팔리는 경우라면 (대개 short sale) 혹은 팔릴 가능성이 높은 경우는 차압이 일시 중단되기도 합니다.
파산을 신청해도 차압이 정지됩니다. 일반인들이 하는 파산은 chapter 7과 chapter 13두 가지가 있습니다. Chapter 7은 지켜야 하는 재산 (혹은 equity)이 별로 없을 때 이용하는 것으로 거의 모든 채무를 없애줍니다. 물론 나중에 돈을 많이 벌어도 한번 파산을 통해 없어진 빚은 나중에라도 갚을 필요가 없습니다. 그런데 대개의 경우 chapter 7은 일시적으로 차압을 진행시키는데 불과합니다. 다른 방법으로 chapter 13 을 file할 수도 있습니다. Chapter 7과 달리 chapter 13은 지켜야 할 재산이 있는 경우 사용합니다. 지켜야 할 재산에는 당연히 집도 포함됩니다. 이 경우 그 동안 못내서 밀린 집 페이먼트는 3-5년에 걸쳐 납부하게 됩니다. Chapter 13은 파산을 하면 기존의 빚이 모두 없어지는 것이 아니라 그대로 남아 있거나 감소됩니다. 남아있거나 감소된 채무는 페이먼트 플랜을 만들어서 갚아 나가게 되는 것입니다.
Chapter 13은 하고 싶다고 누구나 할 수 있는 것은 아닙니다. 기본적으로 페이먼트 플랜을 성실히 이행할 수 있는 소득원이 있어야 합니다. 또한 채무금액이 일정이상 되어도 자격이 안됩니다.
융자금을 갚을지, 아니면 안 갚고, short sale, 혹은 Chapter 7이나 chapter 13을 할지는 쉽게 결정할 수 있는 사안이 아닙니다. 개인의 경제적 상황을 종합적으로 고려하여 가장 큰 이익이 되는 방향으로 결정해야 합니다. 전체 숲을 못보고 지엽적인 사안만 보고 섣불리 결정했다가, 지킬 수 있었던 재산까지 잃는 경우가 많으니 신중하게 결정하셔야 할 문제입니다.
