“돈이 웬수”라는 표현이 있다. 부진한 경기로 경제적인 고충을 겪고 있는데 식품과 에너지의 가격이 급등하는 요즈음과 같은 시절에 적합한 말인 듯 하다. 하지만 제조분야나 가계소비등을 볼 때 미국의 경기는 성장하고 있다. 지난 달 발표된 1월 중 소비자 신뢰지수는 60.6으로 12월의 53.3에 비해 크게 향상되었다. 그러나 비농업부분의 일자리 창출은 예상치인 13만6천개에 보다 훨씬 부진한 3만6천개로 집계되었다. 실업율은 2개월 연속 하락세를 나타내고 있다. 경기성장의 속도가 만족스럽지 못하지만 거북이 걸음이라도 한 발 한 발 내딧다보면 언제가는 결승점에 도착할 것이다.
미국내 20대 도시의 주택가격을 나타내는 11월의 케이스쉴러지수에 의하면 주태가격은 1년 전에 비해1.6% 하락하였고, 10월에 비해 1%하락하여 4개월 연속 하락세를 이어갔다. 전년 대비 하락율은 2009년 12월 이후 가장 높은 수준이어서 주택가격이 여전히 하락하고 있음을 시사하고 있다. 케이스쉴러지수에 의하면 11월 샌프란시스코의 주택가격은 10월에 비해 1.2% 하락하였지만 1년 전에 비하여서는 0.4% 인상하였다. 하지만 부동산 시장의 흐름은 지역에 따라 현저하게 다를 수 있다. 같은 카운티 내에서라도 학군에 따라서 또 도시에 따라서 인기지역과 비인기지역의 시장의 분위기는 전혀 다르다.
계절적인 요인인지는 모르겠지만, 쿠퍼티노지역이나 팔로알토 지역의 부동산 시장은 또 다시 활발해졌다. 필자의 고객 중에는 다소의 웃돈을 얹어서 오퍼를 제출하였지만, 몇 번씩 낙방한 고객도 있고, 셀러가 요구하는 조건인 “As Is”를 받아들인 고객도 있다.
주택가격이 높은 북가주 지역에서는20%나 25%의 다운페이먼트를 마련하기가 참 으로 어려운 일이다. 몇 년을 모으고, 보유한 주식을 처분하고, 심지어는 401K에서 빌려야 겨우 겨우 다운페이먼트와 클로징 코스트를 마련할 수 있는데, 은행의 융자 규정에 따르면 다운페이먼트 이외의 추가로 여유자금도 있어야 한다. 은행에 따라 추가 여유자금에 대한 규정은 다소 차이가 있지만 대략 다음과 같다.
30년 고정프로그램으로 융자 받을 때 융자금액이 $417,000인 경우에는 에스크로 클로징 후 2개월치 모기지페이먼트, 재산세, 화재보험 그리고 크레딧 리포트에 나타난 빚에 대한 페이먼트가 있어야 하고, 융자금액이 $417,000이상이 된다면 4개월치 가 필요하다.
5년이나 7년의 단기 고정프로그램의 경우는 6개월치의 페이먼트가 필요하다.
그런데 주택을 늘려가는 갈 때 현재 주택을 처분하지 않는 경우라면 더 많은 여유자금이 필요하다. 현 주택에 30% 이상의 equity가 남아 있다면 양쪽 주택에 6개월치 페이먼트가 필요하고, 현 주택에 남아 있는 equity가 30% 미만인 경우라면 융자금액에 따라 현 주택에 대한 12개월의 페이먼트와 이사가는 주택에 대한 4개월에서 10개월치의 페이먼트가 필요하다. 이 경우라면 다운페이먼트 이외에도 몇 만불이 추가로 필요하다는 것이다.
은행에서 요구하는 여유자금에 대해서는 꼭 현금 예금이 아니더라로 주식이나 401K나 IRA의 잔고를 대치할 수 있는데, 주식은 잔고의 70% 그리고 401K나 IRA는 잔고의 60%를 인정하여 준다.
주택을 늘려갈 경우 현 주택을 처분하고 새 주택을 구입하는 것이 추가 여유자금 부족분을 해결하는 최선의 방법기는 하지만 이사를 두번하여야 하는 번거로움이 있기 때문에 현 주택에 대해 열어놓은 에쿼티라인에서 다운페이먼트를 빌린 후 새 주택을 먼저 구입하고, 현 주택을 처분하는 경우도 빈번하다. 그렇기 때문에 새 주택을 구입하기전 반듯이 은행으로 부터 사전융자심사를 받아서 다운페이먼트이외에도 필요한 추가여유자금이 어느 정도인지 파악하는 것이 안전하다.
2011년에 들어서 은행의 주택융자심사 규정은 더욱 더 강화되고 있다. 올 들어 하루가 멀다하고 크레딧에 대한 규정, 다운페이먼트에 대한 규정등이 변화하고 있어, 매번 은행의 웹사이트에 들어가 융자규정을 확인하게 된다. 몇 개월전에 은행으로 부터 사전융자심사를 받았다고 안심할 수 없다. 융자심사를 받아놓은 상태라면 최근 변화된 융자규정에 본인의 융자조건이 적합한지를 재 확인하는 것이 안전하겠다.

그레이스 박 융자/ 베이캘파이낸셜 408)203-6832