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[그레이스박 칼럼] 2011년에 더욱 더 강화되고 있는 주택 대출 융자심사 규정

2011-02-01 (화)

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계절적인 요인 탓 인지 북가주 인기지역의 부동산 시장은 다소 활발해지고 있다. 그에 따라 주택융자에 대한 문의도 증가하는데 홈바이어들이 가장 많이 하는 질문은 다운페이먼트를 많이 하면, 보고한 수입이 많지 않아도 융자가 가능한가? 하는 것이다. 대답은 No 이다. 금융위기 이후 금융시장은 안정세를 회복하고 있지만, 강화된 융자규정이 완하되기는 커녕 나날이 새롭게 더 강화되고 있다. 올 해들어 융자규정이 많이 바뀌고 있는데, 가장 큰 변화는 이제까지는 20%만 다운하면 되었던 30년 고정프로그램이 크레딧이 아무리 좋다고 하여도 25%를 다운하지 않으면 추가 비용이 부과된다는 것이다. 25% 다운페이먼트 부족 분에 대하여 크레딧이 740 점이 넘는 바이어는 그 비용이 융자금액의 0.25%, 크레딧 점수가 720-739점의 바이어에 대하여는 0.5%, 700점-719점은 1%, 680-699점의 경우 1.875% 그리고 660-679점은 융자금액의 3% 의 포인트가 부과되니, 크레딧이 좋지 않은 홈바이어의 경우 융자비용이 급증하거나, 이자율이 높아진다.

2차 융자가 있는 경우도 크레딧에 따라, LTV(Loan to Value)에 따라 높은 추가 비용이 부과된다. 2차 융자가 있는데, 1차융자를 재융자를 하는 경우라면, 2차 융자회사로 부터 재융자를 해도 좋다는 Subordination이라는 승인을 받아야만 재융자를 할 수 있다. 만약 현재 보유하고 있는 2차융자가 Bank of America 은행이라면, 1차 융자를 재융자 할 경우 30년이나 15년의 고정 프로그램에 대해서만 재융자를 허락한다. 즉 2차 융자를 Bank of America 은행에서 받았는데, 1차를 5년이나 7년고정 프로그램으로 재융자를 하고자 한다면, 2차융자금 을 다 상환하여야만 가능하다.

패니매 (Fannie Mae) 융자프로그램의 경우 5년과 7년과 같은 단기 고정 프로그램은 25%를 반듯이 하여야 한다. 30년 고정은 25%의 다운을 하지 않는 경우 크레딧에 따라 비용이 높아지지만, 패니매 융자의 단기고정은 반듯이 25%를 하여야만 가능하다. 프래딕 맥(Freddie Mac)의 경우는 20%를 하고도 높은 비용을 지불한다면 단기고정을 할 수 있지만, 프래딕 매의 단기고정 프로그램을 제공하는 은행은 그리 많지 않다.

은행의 계산법으로는 5년 7년의 프로그램은 고정기간이 끝나면 이자율이 현재보다 더 높아질 것이고, 그렇게 된다면 홈바이어의 모기지페이먼트 부담이 커지기 때문에 은행의 위험부담도 높아진다는 것이다.

Gift fund에 대한 규정도 다소 강화 되었는데, 지난 해 까지는 다운페이먼트 중 부모나 친지로 부터 Gift를 받을 경우 간단한 Donor의 이름과 주소가 기재된 편지만 제출하고, 홈바이어의 은행구좌나 에스크로사로 Gift Fund가 입금되었다는 증거만 제출하면 되었는데, 이제는 Gift를 주는 Donor의 은행잔고를 요청하는 경우도 발생하였다.

이자율이 좋은 은행 일수록 융자심사는 더 철저하고 까다롭다. 간혹 은행에서 요구하는 증빙서류를 요청하면 마치 불필요한 과정인듯 이전에는 그러지 않았다고 신경질적인 반응을 보이는 소비자들도 있는데, 융자규정은 수시로 바뀌고 또 강화되고 있다는 것을 인식하길 바란다.

1월15일자 Wall Street Journal의 보고에 의하면, 2010년 3분기에 미국은행들이 3600만건의 소비자 대출을 해주었는데, 이는 2009년 3분기 보다 3.7%로 증가한 수치라고 한다. Wall Street Journal은 소비자 대출이나 기업 대출이 증가한 이유는 대출기준이 완화하고 신규 대출 수요가 증가한데 있다고 설명하였다. 크레딧기관이 Equifax사는 올 해에는 소비자 대출이 5.9% 증가할 것이라고 전망했다. 은행의 대출 기준이 이렇듯 강화 되는데 소비자 대출이 증가할 것이라는 예상은 다소 어불성설인 듯 하다.

지난 해에는 1조 5천 5배억달러의 주택모기지가 취급되었는데, 이 중 69%가 재융자 이었다. Freddie Mac사는 올 해에는 총 1조 5백억달러의 모기지가 취급 될 것이라고 전망하였는데, 2010년 1월 초의 1조 8억달러에서 하향된 금액이다. 2012년 예상치도 이전의 1조 6천억 달러에서 1조 1천 5백억 달러로 하향 조정하였다. 전미 모기지연합은 올해에는 1조달러 이하의 모기지가 취급될 것으로 전망하였다.

융자규정이 완화되지 않는 현 상태에서 부동산 시장이 활성화 되기는 매우 어려울 것이다.

그레이스 박 융자 베이캘파이낸셜/ 408)203-6832