손님으로 부터 에스크로의 예치금(deposit)이나 종결금(closing fund)을 받을 때 항상 많은 바이어들이 다음과 같은 질문을 하곤 한다. 질문의 요지는 대략 다음과 같다. “만약에 에스크로 기간에 에스크로 회사 자체가 없어지면 내 돈은 어떻게 되느냐”하는 질문이다. 답은 손님의 에스크로 예치금은 100% 보상이 가능하다.

그러면 오늘 간단히 에스크로 회사의 안전장치에 관하여 알아보자. 에스크로 회사의 간판은 같을지 모르지만 3가지 종류의 회사가 존재한다.

첫째는 부동산 회사에 속해 있는 에스크로 회사이다. 보통은 in house escrow라고 부르며, 주 감독기관은 주 부동산국(Dept of Real Estate)이다.
둘째는 소유권 보험회사(title insurance company)에 속해 있는 에스크로 회사이며 주 감독기관은 주 보험국(Dept. of Insurance)이다.

세 번째는 오늘 필자가 설명하고자 하는 에스크로 회사 즉, 독립 에스크로(independent escrow) 회사이다. 보통 한인타운에 있는 거의 모든 에스크로 회사가 이에 속한다. 그러면 독립 에스크로 회사가 어떻게 관리되고 감독되는지 알아보자.

1. 독립 에스크로 회사의 주 감독기관은 가주 기업국(Dept of Corporation)이다.

2. 에스크로 회사 내에 반드시 모든 에스크로 진행을 관리하는 최소한 5년 이상 경력의 주 기업국(D.O.C)에서 approve를 받은 에스크로 오피서가 있어야 한다.

3. 에스크로 회사의 자체 감사를 1년에 한번씩 시행해야 하며, 또한 예고 없이 주 기업국 감사가 시행된다.

4. 가장 중요한 장점은 손님의 에스크로 예치금은 100% 보장된다. 즉, 은행을 감독하는 FDIC와 유사한 기능을 가진 E.A.F.C(Escrow Agents Fidelity Corp)이라는 기관에서 손님의 에스크로 예치금에 문제가 생겼을 경우 금액의 제한 없이 보상한다.

5. 에스크로의 기본적인 역할이라 할 수 있는 중립성(true impartiality as a third party)을 보장한다.

6. 모든 독립 에스크로 회사의 직원들은 철저한 신원조회를 통하여 선별되고 관리된다.

위의 설명을 보아도 알 수 있듯이 에스크로 회사(독립 에스크로 회사)에 맡겨져 있는 예치금이나 종결금은 에스크로 신탁계좌(trust account)에 안전하게 보관되며 한번 예치된 펀드는 셀러나 바이어의 동의 없이는 인출이 불가능하다.
(213)427-3600


제임스 박 <메트로 에스크로>