■사전 융자승인서

지난 몇주 동안 바이어, 특히 처음 집을 사는 사람들이 주의하고 준비해야 할 사항에 대하여 알아보았다. 다운페이먼트, 수입과 직장 그리고 주택구입 후 예상되는 각종 월 페이먼트와 유지 보수비용 등에 대해서도 알아보았다.

이러한 주택구입을 위한 준비단계에서 최종적으로 해야 할 일은 렌더의 융자담당자로부터 ‘사전 융자승인서’(pre approval letter)를 발급 받는 것이다. 사전 융자승인서란 렌더가 주택구입 예정자의 수입과 직업, 신용상태, 다운페이먼트 등에 대한 자료를 검토한 후 얼마까지 융자가 가능하다고 발행해 주는 서류이다. 이 사전 융자승인서를 가지고 집을 보기 위해 부동산 에이전트를 찾았을 때 비로소 의미 있는 바이어로 인정받을 수 있다. 특히 오퍼가 몰려 경쟁이 치열한 거래일수록 메이저 렌더로부터 발급 받은 사전 융자승인서의 위력은 더욱 발휘된다.

사전 융자승인서를 발급하기 위해서 렌더는 손님의 다음과 같은 사항을 검토한다. ▲수입과 각종 월페이먼트를 비교했을 때 DTI(Debt to Income Ratio) 기준에 맞는지 ▲수입은 의미 있는 것인지 ▲수입은 제대로 계산이 되어 있는지 ▲직장과 사업 경험은 심사기준에 합당할 만큼 충분한지 ▲부채 규모는 얼마나 되는지 ▲다운페이먼트와 클로징 비용을 감당할 만큼 충분한 자금은 보유하고 있는지 ▲다운페이먼트와 클로징 비용으로 쓸 자금의 출처와 보유기간은 심사기준에 문제가 없는지 ▲신용점수는 충분히 높은지 ▲신용기록과 보고서 내용은 심사기준에 위배되지 않는지 등이 대표적이다.

더불어 융자 담당자는 손님의 자격요건이 다소 부족할 경우에는 다른 종류의 상품의 제안하거나 시간을 두고 미비한 부분을 강화할 수 있는 구체적인 방법을 조언해 주기도 한다. 따라서 주택구입을 계획하는 사람들은 아무리 빨리 유능한 융자담당자를 찾아도 지나치지 않다고 볼 수 있다.

이러한 내용을 검토하기 위해서 융자담당자가 필요로 하는 서류들에는 수입과 관련된 개인 및 회사의 ▲2년 치 세금보고서 ▲2년 치 W-2 양식 ▲한달치 월급명세서 ▲2달치 은행잔고 증명서(월간 거래내역서) ▲신용 보고서를 뽑기 위한 정보와 동의서 등을 대표적으로 들 수 있다.

사전 융자승인서를 발급 받기 위한 비용은 따로 들지 않지만 요구하는 은행도 있다. 발급받는데 소요시간은 수시간에서 수일까지로 렌더와 상황에 따라 다르게 걸릴 수 있다. 사전 융자승인서를 받는 시점에 손님은 융자상품(고정 혹은 변동), 이자율, 포인트 등을 결정할 필요는 없으며, 매매계약이 성립되어 에스크로가 열리고 융자진행이 시작될 때 융자의 제반조건을 결정하면 된다. 한번 발행된 사전 융자승인서는 보통 3개월 정도 유효하지만 자료를 가지고 있는 융자담당자에게 필요할 때마다 업데이트된 승인서를 발급받을 수 있다.

이 사전 융자승인서는 손님의 수입, 자산, 신용과 관련된 서류들을 모두 검토하고 발행된다는 점에서 서류검토를 거치지 않고 신용보고서와 구두진술만을 근거로 발행되는 PQ 레터보다는 훨씬 강력한 효력이 있다고 볼 수 있다.

사전 융자승인서가 최종융자의 승인을 보장해 주지는 않는다. 감정결과 대상주택의 가치와 상태, 콘도의 경우에는 HOA의 심사결과 등에 따라 융자승인이 나지 않을 수도 있다. 하지만 집을 보러 다니기 이전에 융자가능 여부와 규모를 미리 파악하는 것은 당연한 일이다.

(714)808-2491


스티브 양 <웰스파고 론오피서>