장기간 경기 침체와 부동산 경기의 하락으로 많은 한인들이 집 담보 채무로 인해 어려움을 겪고 있다. 경기 침체와 실업률 상승으로 제때 페이먼트를 하지 못하는 가정이 늘고 있으며 주택 가치가 하락하여 처음에 집을 구매했을 때 다운페이먼트 했던 금액보다도 자신의 에퀴티(집의 시가에서 은행에 지고 있는 모지지 부채를 뺀 금액)가 없어진 경우도 많다.
심지어는 집의 가치가 남은 모기지 부채보다도 더 떨어져 깡통 주택이 된 경우도 적지 않다. 이렇게 되었을 경우에는 시가로 집을 처분해도 모기지 부채를 다 갚을 수 없다. 이러한 상황에서 알아야 할 법률 지식에 대해 알아보자.
이해를 쉽게 하기 위해 가상의 케이스를 설정하여 설명해 보겠다. A씨는 2006년도에 100만달러 주택을 30만달러 다운하고 70만달러 모기지 부채를 안고 구입하였다. 은행은 집을 담보로 잡고 ‘모기지 신탁증서’(Deed of Trust)를 받아 놓았다.
모기지 신탁증서란 부동산 융자 시 해당 융자 은행이 융자의 안전을 위하여 관련 부동산의 담보를 설정하는 일종의 담보안전증서이다. 부동산 융자 발생 시 은행은 제3자인 피신탁인 (Trustee, 보통 Title Company)을 지정하여 채무자(Trustor 또는 Borrower)가 미래에 채무를 불이행하면 별도의 사법적 절차 없이 모기지 신탁증서에 약속된 방법으로 관련 부동산의 경매절차를 밟게 된다. 즉 채무자가 융자 상환을 못하게 될 때 채권자는 법원을 통하지 않고 ‘프라이빗 세일’(private sale)을 할 수 있는 것이다.
2010년 들면서 A씨는 경영하고 있는 사업체의 운영이 힘들어져 집 페이먼트를 몇달째 하지 못했다. 설상가상 주택 가치는 꾸준히 하락하여 구입가의 거의 반 토막인 60만달러가 되었다. 2010년 12월 현재 A씨의 현재 모기지 잔액과 밀린 페이먼트의 합계는 79만달러다.
융자 은행은 신탁증서를 받아 놓았으므로 가주법에 의해 법원을 통하지 않고 곧바로 프라이빗 세일을 시작할 수 있다. 먼저 은행은 NOD(Notice of Default)를 A씨에게 보내고 90일을 기다린 후 A씨가 부채를 상환하지 않으면 NOT(Notice of Trustee Sale)을 시작할 수 있다. 그러나 융자 은행은 피신탁인 판매(Trustee Sale)를 하기 위해서는 추가로 20일을 기다려야 한다.
만약 은행이 A씨의 깡통 주택을 경매를 통하여 55만달러에 처분할 경우 A씨는 여전히 24만달러의 잔여 부채가 남게 된다. 이 경우 두 가지 이슈를 생각해 볼 수 있다. 첫째, A씨는 잔여 부채 24만달러를 갚아야 하는가? 둘째, 언제 집을 비워 줘야 하는가?
첫째 질문에 대한 답은 ‘No’이다. ‘부동산 신탁판매 후 채무 면제법’(Anti Deficiency Statute)은 모기지 신탁 증서에 의한 피신탁인 판매 후에도 부채가 완전히 상환되지 않을 경우 부족한 해당 금액에 대해 소송을 할 수 없게 규정하고 있다.
만약 은행이 대출해 준 모든 금액을 받아내기 원한다면 처음부터 법원을 통한 차압을 했어야 한다. 하지만 이 절차는 많은 시간이 소요되며 채무자가 경매 후1년 내 자금이 마련되면 채무자에게 집을 다시 돌려줘야 하는 등 은행이나 구입자로서는 매우 복잡하고 번거롭다.
둘째 질문에 대한 답은 피신탁인 판매가 성공적으로 끝나고 타이틀이 새 주인에게 넘어간 후이다. 그때마저도 새 주인은 법이 규정하는 퇴거절차를 통해서만 A씨를 나가게 할 수 있다. 그러므로 A씨는 모기지 페이먼트를 못하여 차압절차가 진행 되더라도 상당 기간 합법적으로 거주가 가능하다.
그런데 A씨는 20만달러의 2차 융자와 10만달러의 3차 융자가 있었다. 경매 절차 후에도 이 2차, 3차 융자는 탕감되지 않는다. 단, 차압 후에는 담보물이 사라지므로 담보 채권이 무담보 채권으로 바뀔 뿐이다.
이 경우 2차, 3차 융자를 준 채권자는 해당 부채에 대해 민사 소송을 진행할 수 있다. A씨가 이를 피하기 위해서는 파산을 고려해야 한다. 이때는 전문 변호사와 상담하여 개인파산인 챕터 7이나 개인 채무조정인 챕터 13 중 A씨의 상황에 맞는 것을 선택하여야 한다.
(213)480-0440
데이빗 김
<변호사>
