한국인은 고대로 부터 근세에까지 백의(白衣)를 숭상하고 착용하였던 백의민족이다. 따라서 한국 사람들은 타 민족에 비해 대체로 정갈하고 깔끔하다. 그래서 인지 한국인의 눈에는 미국의 오래된 단독 주택들이 낡고 구질구질하게 생각된다. 이런 이유로 한국에서 이민 온지 얼마되지 않는 홈바이어들은 선뜻 단독 주택을 구입하지 못하다.
미국에서는 깨끗한 한국의 아파트와 같은 주택은 찾아보기가 어렵다. 특히나 주택 가격 높기로 유명한 북가주 지역에 있는 단독주택은 눈에도 차지 않고 건물에 비해 가격은 턱 없이 비싸다고 생각된다. 따라서 가격도 어지간하고, 건물도 깨끗한 콘도를 구입하게 된다.
하지만 콘도구입의 융자는 단독주택 보다 훨씬더 까다롭다. 우선 콘도를 구입하려면 25%의 다운페이먼트가 필요하다. 그렇지 않다면 이자율이 높아지거나 융자금의 .75%의 수수료가 부과된다. 그 이유는 요즈음 같이 주택가격이 인하할 때 콘도의 가격은 단독주택 보다 더 많이 인하하기 때문에 은행의 입장에서 콘도 대출은 위험부담이 더 크다.
다운페이먼트를 더 한다고 하여도 융자가 되는 것은 아니다. 까다로운 콘도심사 규정을 통과해야만 융자가 가능하다.
대부분의 은행은 Fannie Mae사가 정한 콘도 융자 규정을 따르거나 아니면 은행나름대로 좀 더 강화된 규정을 세워 놓고 콘도 project를 심사한다. 신축하는 콘도에 대해서는 아예 융자를 해주지 않는 은행들도 있기 때문에 콘도주택 구입시 사전에 잘 확인하여야 한다. 패니매사의 콘도에 관한 규정은 2009년 2월 자로 대폭 강화 되었다.
신축하는 콘도단지에 대해서는 전체가구의 70%가 Pre-sold 되어야만 융자가 가능하다. Pre-Sold라는 것은 판매가 완료 되었거나, 현재 계약 중에 있는 매매를 지칭한다.
새로짓는 단지나 기존 단지모두에 대하여 콘도 관리비 연체에 대한 규정도 있는데 관리비 연체가 30일 이상된 가구의 비율이 단지내 전체 가구의 15%미만 이어야 한다. 또한 한 소유가 전체 가구의 10% 이상을 소유할 수 없고 임대주택은 전체가구의 20% 미만이어야 한다.
콘도는 Homeowner’s Association 에서 공동으로 외곽 건물에 대해서만 보험을 가입하고 있다. 그래서 화재시 건물외부만 보험이 보장되기 때문에, 홈오너들이 건물 내부에 대하여 별도로 보험을 가입하여야 한다. 필요한 실내보험 보장액은 적어도 시가의 20%는 되어야 한다.
또한 HOA비의 예산에 대한 규정도 있는데 전체 예산 중 최소 10%는 replacement 기금으로 비축되어 있어야 한다. 이와 같은 규정에 합당한지를 알기 위해 융자신청시 HOA와 관련하여 30개 이상의 질문이 기제된 Condo Certification을 HOA로 부터 받아야 하고 은행에서는 Certification의 내용을 검토한 후 융자승인을 결정한다. 상기의 규정이 다 충족된다고 하여도 콘도단지내에 소송이 걸려 있다고 한다면 융자가 불가능하다.
콘도단지에는 공동으로 시설을 관리하고 유지하기 위해 Homeowner’s Association 이형성된다. 그리고 공동시설관리비로 HOA (Homeowner’s Association) 비용을 매달 $200-$450정도 납부해야 한다. 물론 시설이 호화롭거나 고급스럽다면 HOA비용은 더 높아질 것이다. 그런데 차압이 증가하는 요즈음 억울하게도 미납된 공동관리비는 고스란히 남은 거주자들의 몫이 된다. 또한 낡은 콘도 단지라고 하면 계단이나 지붕등의 시설보수시 적립된 HOA비가 충분하지 않기 때문에 특별 HOA비용이 부과되는데 적게는 몇 백불 에서 만 불 이상도 부과되어 홈오너들에 큰 부담이 되는 경우도 있다. 그리고 HOA비용도 매년 인상하기 때문에 과거의 HOA비용등을 점검하여 매년 얼마나 인상되는지 사전에 알아보는 것이 중요하다.
비용 뿐만아니라 공동으로 시설을 관리하기 위해 Covenants, Conditions and Restrictions (CC &R) 이 제정되는데 이 규정에는 건물 외곽에 대한 페인트 색, TV 안테나 설치의 위치, 빨래건조, 애완동물의 종류까지 정해 놓고 위반할 경우 벌금을 부과하기도 한다.
콘도 주택 구입시에는 반듯이 HOA의 예산이나 CC& R의 서류의 내용을 부동산 전문인과 함께 검토하여 보아야 할 것이다.
그레이스 박 융자 /베이켈 파이낸셜4080203-6832
