미국에서 사업을 하다보면 자기 소유 건물에서 하기보다는 건물 소유주로부터 장기간 동안 리스를 받아 하는 경우가 더 많다. 사무실이나 매장 또는 창고 등 용도에 관계없이 장기 임대를 할 경우에는 리스 계약서를 작성하고 계약서에 명시된 기간 동안 부동산 점유권 (Possessory Right)을 갖게 된다. 그런 가운데 임대주(Landlord)와 임차인(Tenant) 쌍방 간에 임대계약과 관련한 분쟁이 많이 일어나는 것이 현실이다.
그러한 경우 분쟁이 원만하게 해결되지 않으면 퇴거 소송으로 갈 수 밖에 없다. 그러므로 임차인이 렌트비가 밀리거나 리스 계약상의 조항을 위반하게 되면 임대인은 퇴거 소송 절차를 시작할 수 있다. 미국에서는 이러한 분쟁이 발생할 때 법원에서 약식 수속(Summary Proceeding)인 퇴거소송을 통해 이를 해결할 수 있게 되어 있다.
보통 일반적인 민사재판은 원고에 의해 소송이 제기된 후 30일 내에 답변을 해야 하고 그 후 재판이 완료되는 시점이 최소 1년 정도 걸리는 것에 비해 퇴거 소송은 소송 시작 후 5일 안에 답변을 해야 하며 재판 날짜도 원고의 요청이 이뤄진 후 20일 내에 잡히는 등 신속하게 진행되는 것이 특징이다. 1년 혹은 몇 년에 걸쳐 진행되는 다른 일반 재판과는 다르게 약 한 달 만에 판결이 날 수 있도록 절차가 만들어져 있다는 말이다.
단 퇴거 소송은 리스 계약과 관련(주로 임대료가 밀렸을 경우)한 사항에만 국한하여 사용되는 절차이다. 임대인과 임차인 사이에 임대차 계약 이외의 다른 분쟁은 일반 민사 재판의 절차를 따라야 하며 퇴거 소송과 연관시킬 수 없고 퇴거 소송의 변호 수단으로 사용될 수 없다.
임대인은 소송을 하기 전에 임차인에게 ‘3 Day Notice to Pay or Quit’을 전달하게 되어있다. 이는 3일 내에 밀린 임대료를 납부하든지 현재 점유하고 있는 장소를 포기하라는 통보이다. 단 사흘의 기간을 주지 않고 소송을 시작할 경우에는 재판 시 통보절차 위반으로 기각되고 다시 통보절차를 밟은 후에 재기소해야 한다.
따라서 계약사항의 위반을 원상복구 할 수 없는 경우라도(임대인의 허락 없이 점유권을 타인에게 양도한 경우 등) 3 Day Notice는 주고 재판을 시작해야 한다. 상업용 리스 계약에 나와 있는 조항 위반은 모르고 위반을 했다는 등의 변명이 통하지 않는다. 그러므로 리스 계약서 작성 시에는 꼭 변호사를 통해 모든 조항을 검토한 후 서명을 하는 것이 중요하다.
만약 임차인의 계약 위반이 증명되면 임대 계약은 종료되고 임대인은 점유권을 되찾고 밀린 임대료에 대한 판결을 받게 된다. 그러나 앞으로 남은 리스 기간에 대한 피해보상은 이 약식 소송에서는 판결 받을 수 없다. 점유권이 회복되면 5일 내에 집행관이 출입문을 잠그고 임차인의 출입을 금지시킬 수 있다. 임차인은 이 기간 안에 자신의 재고와 비품 등을 옮길 수 있다.
임대계약이 종료됐다고 해서 임차인의 남은 리스 계약 기간 동안의 임대료 지불 의무가 없어지는 것이 아니다. 임대인은 새로운 일반 민사 소송을 통해 남은 기간에 대한 임대료를 청구할 수 있다. 그러므로 사업용 부동산의 임차인은 임대계약 종료 후에도 계약의무 부담을 피할 수 없다.
건물주는 남은 기간에 대한 손해 배상을 받기 기 위해서는 자신의 손해를 최소화하기 (Mitigation of Damage) 위한 노력을 해야 할 의무가 있다. 그리고 만일 새로운 임차인이 들어와 임대료를 내게 될 경우 그 금액만큼은 손해 배상액에서 제외된다. 하지만 대체적으로 상업용 부동산 관련 퇴거 소송은 건물주에게 유리하게 되어있다.
임대료가 많이 밀려 있을 경우에는 재판일 전에 장소를 비워 주는 것이 더 유리하다. 왜냐하면 퇴거 소송은 점유권을 되찾는 소송이다 보니 점유권에 대한 재판 사유가 없어지면 퇴거 소송 자체가 중단되기 때문이다. 그렇게 되면 밀린 임대료마저도 별도의 민사 소송을 통해서 판결을 받아야 하기 때문이다. 하지만 임차인이 답변을 하지 않을 경우에는 궐석판결 을 신속하게 받을 수 있으므로 일단 답변을 해놓고 재판 일이 되기 전에 비워주는 것이 필요하다.
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데이빗 김
<변호사>
