차압 주택 입주자 보호

차압당한 집에 거주하는 입주자들이 피해를 당하고 있다. 지난 6월28일 캘리포니아주 검찰총장은 주거용 입주자를 돕기 위한 불법 퇴거 보호에 나섰다.

현재 캘리포니아주에서 차압을 당하는 주택의 30%는 임대 주택이다. 차압을 당한 집에 거주하는 입주자를 빨리 퇴거시킬 목적으로 은행, 새 소유주 또는 부동산업자는 공갈 및 협박도 서슴치 않고 있다. 이들과 부딪치기 싫으면 편지로 대화할 것을 요청할 수 있다.

일례로 출라비스타 소재 한 입주자 주택 문에 편지가 붙어 있었다.
편지는 감시를 당하고 있으니 주의하고 문 열쇄를 바꾸었으니 개인 물품을 챙겨 나가려면 연락하라는 내용을 담고 있었다.

은행 또는 차압 주택 구입자가 문 열쇄를 임의로 바꾸거나 물, 전기 및 개스 등 공공시설을 차단하면 불법이다. 경찰에 고발하면 된다. 각 지역 시청에는 불법퇴거를 보호해 주는 곳도 있으니 시청에 연락해 보호를 받을 수도 있다.
차압당한 집에 거주하는 입주자를 빨리 퇴거시키기 위해 얼마의 현찰을 지불하겠으니 열쇄와 교환하자는 조건도 제시되곤 한다. 하지만 여기에 응할 의무는 없다. 정부 보조를 받고 있는 입주자(Section 8 housing)에게도 보호 적용이 된다. 어떤 은행은 차압으로 모든 임대가 종료되었다고 주장하면서 보증금도 환불해 주지 않고 퇴거를 시킨다. 하지만 이것은 법률 위반이며 2 배의 피해 보상을 받을 수 있다. 보증금 반환에 대한 법적 의무는 과거 주인과 새 주인 모두에게 있다.

연방법에도 차압당한 부동산 입주자 보호와 관련된 규정이 명기되어 있다. 2009년 5월20일부터 시행되었고 2012년 12월31일 까지다.

캘리포니아주 법도 연방 법과 비슷한 내용이다. 캘리포니아주 법에 따르면 차압당한 주택의 새 소유주는 옛날 소유주와 직계 가족에게 60일 퇴거 통고를 주어야 된다.

과거 소유주가 아닌 다른 입주자에게는 3일 퇴거 통고를 준 후 90일 퇴거 통고를 주어야 된다. 1년 이하 임대면 30일 퇴거 통고를 주어야 된다.

차압당한 집이 아닌 경우에는 1년 이상 입주한 사람에게는 60일 사전 퇴거 통고를 주면 된다. 입주자가 임대로 되어있을 때는 임대 계약 끝날 때 까지 입주할 수 있지만 차압에서 구입한 본인이 거주하는 주택으로 구입했을 때는 90일 퇴거 통고를 줄 수 있다.

다만 구입자가 거주하지 않을 경우에는 임대 계약 만기까지 임대를 인정해 주어야 한다.

만약에 임대권이 담보 계약 등록보다 먼저일 때는 차압으로 새 주인이 거주한다고 하더라도 임대 만기까지 계속 머물 수 있다. 일반적으로 은행 담보계약에는 새 주인한테 저당권을 하향조정한다고 계약이 되어 있다. 하향조정이 안되어 있을 때만 가능하다.

차압당하는 모든 임대 부동산의 소유주는 차압 경매 등록 통고를 받은 후에는 차압 경매 계류 통고를 입주자에게 보내 주어야 한다.

새 주인이 20일 이후 차압 경매 끝난 후에 새로운 임대 또는 퇴거 통고를 받을 수 있으니 변호사와 상의하라는 내용이다. 채무자가 융자를 받았을 때 거주한 주택 또는 차압에 직면하자 집을 떠나온 사람에게도 소유주 거주 주택으로 인정(SB 1137)하기 때문에 임대 집으로 혼돈함으로 은행으로부터 소유주가 거주하지 않은 주택으로 취급당하지 말아야 한다.

LA시 퇴거는 주 법과 차이가 있다. 차압 부동산 입주자에 대한 LA시 조례는 주법과 차이가 있고 시 조례가 우선이다.

LA시 조례는 차압당한 건물 입주자는 1년간 입주할 수 있고 이사 비용도 지불해야 한다. 강제퇴거는 안 되며 2010년 12월23일까지 유효하다. 시 조례에는 과거 건물주 제한 조항이 없기 때문에 입주자 권리를 청구할 수 있다.

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김수진 변호사 호프 법률 그룹