에스크로회사의 종류

<문> 부동산 에이전트의 소개를 통해 리커스토어를 구입하게 되었으며 조만간 에스크로를 오픈할 예정입니다. 부동산 에이젠트는 본인이 근무하고 있는 부동산업체 산하 에스크로회사에서 에스크로를 진행하자고 합니다.

지금까지 부동산이나 사업체 매매 시 줄곧 일반 에스크로회사를 이용해 온 저로서는 부동산업체의 에스크로회사가 조금 생소하게 느껴집니다. 일반 에스크로회사와 부동산업체 소속 에스크로회사와 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다.

<답> 에스크로회사는 주 정부기관(Department of Corporat-ions, DOC)에 등록되어 있어 주 정부의 규제와 감독을 받고 있습니다.

고객의 매매 대금을 맡아주는 신탁 업무와 매매를 위한 법적 절차를 대행하고 있으며 특히 바이어와 셀러 등 양측을 위한 중립적인 제삼자의 위치에서 그 역할을 수행하는 것이 에스크로회사의 가장 중요한 특성이라고 말할 수 있습니다.

에스크로회사는 다음과 같은 타입이 있습니다.

첫째, 독립된 에스크로회사(Independent Escrow Com pany)로서 일반적인 에스크로회사를 일컫습니다. 독립된 에스크로회사는 DOC의 규정을 준수하며 감독과 지시를 받습니다.

사법권 관할은 마치 은행이 FDIC 관할 아래 있듯이 DOC의 통제를 받습니다.
둘째, 부동산 브로커 소유의 에스크로 부서(Real Estate Broker-owned Escrow Department)가 있으며 이는 독립된 에스크로회사가 아닙니다. 부동산 브로커가 소유하거나 부동산업체에 속한 에스크로 부서로서 주 부동산국(Department of Real Estate)이 관할하고 있습니다.

말하자면 부동산업체가 자체 내 설치한 에스크로 부서로서 이 부동산업체가 중개하는 등 직접적으로 관련된 업무만 처리할 수 있도록 제한되어 있습니다. 다른 부동산업체를 통해 이루어진 거래의 에스크로를 맡을 수 없고 외부 회사나 고객을 직접 상대할 수 없습니다.

셋째, 타이틀회사의 에스크로 부서가 있습니다. 이 또한 독립된 에스크로회사가 아니며 주 보험국(Department of Insurance)의 통제를 받습니다.

독립된 에스크로회사와 부동산업체 소속 에스크로 부서 및 타이틀회사 에스크로 부서와의 차이점은 여러 가지가 있는데 DOC는 만일에 발생할 수 있는 문제에 대비해 보석금 증서를 독립 에스크로회사에 요구하고 있습니다.

이에 반해 부동산업체 소속 에스크로 부서나 타이틀회사 소속 에스크로 부서는 이러한 보석금에 대한 요구를 받지 않습니다.

독립된 에스크로회사는 Escrow Fidelity Corporation이란 기구로부터 고객이 에스크로에 입금한 모든 금액을 보호 받을 수 있으며 이는 마치 은행에 대한 FDIC의 역할처럼 생각할 수 있습니다.

DOC가 부동산업체와 타이틀회사 소속의 에스크로 부서를 승인하지 않는 이유는 중립적인 제삼자 위치와 피신탁자의 의무(Fiduciary Duty)를 중요하게 여기고 있기 때문입니다.

다시 말하면 한 쪽 편의 고객(셀러 또는 바이어)만의 에이전트 역할을 하는 부동산업체를 통해 이루어진 매매 계약이 그 쪽 편의 회사에 소속된 에스크로 부서에서 진행될 경우, 자칫 이해타산 때문에 에스크로 본연의 중립적인 제삼자의 위치를 지키지 못 할 가능성이 있기 때문입니다.

(213)388-7777

단 양
유나이티드 에스크로 윌셔지점장