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클로징 비용 줄고 월 페이먼트 늘어

2010-10-14 (목)

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■ FHA융자 바뀐 규정은

대폭 손질된 FHA융자 가이드 라인이 10월4일부터 본격적인 시행에 돌입했다. 이번 개정의 가장 큰 목적은 융자 조건을 강화해 모기지 연체율 증가를 막아 보고자 하는 것이다. 서브 프라임 사태 이후 주택 융자 시장에 대안으로 등장한 FHA 융자 비율이 최근 큰 폭으로 증가한 것도 이번 개정 이유 중 하나로 볼 수 있다.

연방주택도시개발국(HUD)에따르면 2007년 주택 시장의 3%를 차지했던 FHA융자 비율은 최근 30%로 급증했다. 따라서 정부가 보증하는 FHA 융자가 연체될 경우 대규모 공적자금 투입이 불가피하기 때문에 앞으로는 자격 요건을 갖춘 바이어를 선별해 융자를 보증하겠다는 정부의 취지를 엿볼 수 있다.

이번 개정의 가장 큰 특징은 바이어의 클로징 비용이 대폭 줄어든 반면 매달 내야하는 페이먼트 금액은 전보다 다소 오를 수 있다는 점이다. 선납해야하는 모기지 보험료율이 하향 조정된 반면 매년 또는 매달 납부해야하는 모기지 보험료율은 상향 조정됐기때문이다. 이밖에도 크레딧과 다운페이먼트 규정 강화 등이 포함된 이번 FHA 융자 규정 개정안을 자세히 살펴본다.

선납 모기지 보험료율 2.25%서 1%로 내려
매달 내는 ‘정기’는 0.55%서 0.9%로 상승
미니멈 크레딧 신설… 5백점 넘어야 융자

◇선납 모기지 보험료 인하

선납 모기지 보험료율이 절반 이상 떨어졌다. FHA융자 미니멈 다운페이먼트 금액인 3.5% 다운페이먼트를 할 경우 클로징시 납부해야하는 선납 모기지 보험료율이 종전 2.25%에서 1%로 떨어져 바이어들을 돕는다. 따라서 만약 전국 중간주택 가격인 17만7,000달러짜리 주택을 구입할 경우 종전에는 다운페이먼트와 모기지 보험료로 약 1만178달러를 납부해야 했지만 변경된 규정에 따라 이제는 약 7,965달러만 마련하면 된다.

소비자 단체들은 환영하고 있다. 워싱턴 DC에 위치한 소비자연맹의 배리 지가스 주택정책디렉터는 “주택 구입시 당장 지출해야하는 비용을 줄여 현금 보유율을 높일 수 있다”며 “주택 구입 후 발생하는 수리비 등의 비용으로 사용하는데 도움이 될 것”이라고 평가했다.

선납 모기지 보험료율은 향후에 다시 상향 조정될 수도 있으나 현재 경제 및 주택 시장 상황을 감안하면 조만간에 상향 조정될 가능성이 낮다는 것이 전문가들의 의견이다.

◇정기 모기지 보험료 인상

선납 모기지 보험료가 인하된 반면 매달 납부해야하는 모기지 보험료는 인상됐다. 종전 융자 금액의 0.55%였던 정기 모기지 보험료가 새 규정에 따라 0.9%로 인상됐다. 따라서 17만7,000달러짜리 주택을 3.5% 다운페이먼트로 구입할 경우 첫달에 융자 금액 17만805달러의 0.55%를 12개월로 나눈 78달러만 내면 됐다. 하지만 이제는 이 금액이 거의 2배 수준인 128달러로 대폭 인상 됐다.

이 금액은 매달 융자 원리금이 감소하면서 함께 줄어들긴 하지만 종전의 2배 수준을 계속 유지하게 되는 셈이다. 하지만 전문가들은 최근 주택 융자 이자율이 워낙 낮아 정기 모기지 보험료 인상이 바이어들의 주택 구입에 미치게될 영향은 극히 작을 것으로 보고 있다. 한가지 알아둬야 할 점은 필요시 FHA가 정기 모기지 보험료율을 최고 1.55%까지 인상할 수 있다는 것이다. 따라서 주택 융자 이자율 변동 추이와 융자 금액 등을 점검해 예상되는 월 페이먼트 금액을 잘 따져봐야한다.

◇크레딧 점수 강화

이제는 FHA 융자를 받기위해 크레딧 점수가 최소 500점이 넘어야 한다. FHA는 종전 미니멈 크레딧 점수 규정을 두지 않았지만 이번 개정에서는 하한선을 분명히 했다. 또 종전에는 크레딧 점수에 상관없이 3.5% 다운페이먼트로 FHA 융자를 받을 수 있었지만 이제는 이 미니멈 다운페이먼 규정을 적용받기위해서는 일정 수준의 크레딧 점수를 유지해야 한다.

깡통주택 소유주에 재융자도

만약 크레딧 점수가 579점 미만(500점 이상)일 경우에는 미니멈 다운페이먼트 비율이 주택 구입 금액의 10%로 높아 진다. 따라서 17만7,000달러짜리 주택 구입시 선납 모기지 보험료와 함께 모두 약 1만9,470달러를 마련해야 FHA 융자를 받을 자격이 갖춰 지게 되는 셈이다. 하지만 대개 융자 은행들이 적용하는 미니멈 크레딧 점수 규정이 FHA 규정보다 높은 점을 감안하면 FHA 융자시 실제 적용되는 미니멈 크레딧 점수는 FHA가 이번에 정한 규정보다 훨씬 높을 것으로 예상 된다.

◇‘깡통 주택’ 소유주를 위한 재융자안

모기지 원리금이 주택 시세보다 높은 이른바 ‘깡통 주택’ 소유주가 늘면서 FHA가 이들을 위한 일시적인 구제책도 내놓았다. FHA 재융자 규정은 2012년 12월까지 한시적으로 시행될 예정으로 만약 자격 요건을 갖췄다면 서둘러 신청해야 혜택을 받을 수 있다.

FHA가 시행하는 재융자를 받으려면 현재 비FHA융자 보유자가 FHA 융자로 전환하는 경우이고 크레딧 점수는 499점 이상 이어야하며 현재 모기지 페이먼트를 연체없이 납부하고 있어야 한다. 또 현재 렌더로 부터 융자 원리금의 10%를 삭감받을 수 있는 경우로 주택 가치의 97.75%까지 재융자를 받을 수 있다.

이중 어느 한 조건이라도 갖추지 못하면 FHA의 재융자를 받지 못하고 조건이 비교적 까다로와 시행 효과에 대해서는 미지수다. 하지만 자격을 갖췄다면 최근 사상 최저 수준의 이자율로 재융자에 나설 수 있는 절호의 기회라고 할 수 있다.

◇셀러 보조금 축소(시행 검토중)

셀러 보조금 축소안은 아직 시행이 결정되지 않았지만 올 연말까지 결정될 예정으로 대부분의 전문가들은 당초 안대로 통과될 것으로 보고 있다. 당초 제출된 안은 FHA 융자시 셀러가 바이어에게 현금으로 보조할 수 있는 금액을 주택 구입 금액의 3% 미만으로 줄이자는 내용을 담고 있다.

현재까지는 셀러가 바이어에게 주택 구입 금액의 최고 6%까지 현금 보조할 수 있다. 만약 이 제안이 통과될 경우 3%가 넘는 보조금 요청은 주택 구입 가격 인하 등의 형태로 셀러와 바이어간 합의를 이뤄야 할 것으로 보인다.

◇수작업 FHA융자 심사(시행 검토중)

일정한 틀에 맞춰 일률적으로 심사되던 FHA 융자가 앞으로는 다양한 중재안을 포함하는 수작업 심사로 변경될 예정이다. 수작업 융자 심사안이 시행되면 자격 요건을 갖췄음에도 불구하고 FHA 융자를 받지 못했던 바이어들에게 여러 중재안을 적용해 FHA융자를 받을 수 있는 길이 열릴 것으로 보인다.

수작업 융자 심사안에 따르면 현재 논의 중인 중재안은 현재 보유 중인 일반 예금 계좌 총액이 예상 모기지 페이먼트 3달치와 동일할 경우, 예상되는 모기지 페이먼트 금액과 비슷한 금액(렌트비 포함)을 과거에 연체없이 납부한 기록을 보유한 경우, 추가 소득이 있는 경우 등 이다.

만약 크레딧 점수가 620점인 바이어가 중재안 중 한가지만 적용돼도 월 모기지 페이먼트 금액이 가구 소득의 35%, 모기지페이먼트를 포함한 가구 부채는 가구 소득의 45%까지로 융자 규정이 완화된다. 만약 중재안 중 2가지가 적용될 경우 비율은 각각 37%와 47%로 높아져 FHA 융자가 한결 수월해 진다. 현재 크레딧 점수가 620점인 바이어의 경우 모기지 페이먼트는 가구 소득의 31%, 가구 전체 부채는 가구 소득의 43%를 넘지 못하도록 규정되어 있다.