사업체 매매시 에스크로를 통해야 하나
<문> 친분이 있는 사람으로 부터 소규모의 사업체를 인수받으려고 합니다. 상당한 자금을 투자하여 설립한 사업체인데 경험이 없어 고전하고 있다며 저에게 인수받을 것을 권유해 왔습니다.
에스크로를 통하면 비용이 들게되므로 에스크로를 통하지 말고, 현금 지불을 통한 당사자간의 계약만으로 인수 인계를 마치자고 합니다. 믿을 만한 사람의 제안이므로 거절하기도 곤란한데 반드시 에스크로를 거쳐야 하는지 조언을 부탁드립니다.
<답> 일반적으로 부동산이나 사업체 매매계약에 있어 에스크로를 통하는 것이 정석이라 하겠습니다.
에스크로의 목적은 중립적인 입장에서 쌍방의 의무와 권리를 확실하게 이행하도록 하는 법적으로 보호받을 수 있는 절차라는 것이며, 매매계약에 있어 당사자들이 잘 알지 못하는 양도 시 필요한 법적 절차, 서류, 의무 이행 등에 관하여 도움을 받게 되고, 또한 등기된 채무 기록도 조사해 주는 편리한 점이 있습니다.
에스크로 담당자는 등기된 채권자에 대해서는 법적 절차에 의해 매매대금에서 채무를 지불해주고 등기해제를 시키며, 또한, 등기되지 않은 채권자에 대해서는 사업체 또는 재산매매를 공시하여, 채권자로 하여금 공고일로 부터 일정한 기간 이내에 청구권을 행사하도록 요청합니다. 이렇게 정당한 법적 절차와 에스크로를 거쳐 완료된 매매 계약서는 차후에 어떤 채권자가 청구를 해오더라도 매입자의 책임을 면제해주는 효과를 갖게 됩니다.
그러나 에스크로를 통하지 않으면 전주인의 채무나 의무를 그대로 책임져야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 어떠한 부채나 저당이 존재할지 모르는 상황에서 개인적인 매매 계약만으로 사업체를 인수받는 것은 위험부담이 너무크다 하겠습니다.
조그만 비용을 줄이려고 생각하기보다는 보다 확실한 법적 보호를 받는 것이 현명하므로, 반드시 에스크로를 통할 것을 권장합니다.
주택 매매후 입주자가 퇴거하지 않는데
<문> 약 2년 전 새로운 주택을 구입하여 이사를 하고, 살던 집을 잘아는 사람에게 일년간 리스를 해주었고, 이미 리스기간을 만료되었습니다. 4개월전, 리스해주었던 주택을 팔기 위해 리스팅을 내고, 세입자에게도 이사해 줄것을 통보하였습니다. 매입자는 매매계약 완료 후 이 주택에 이사를 들어와야 하고, 이미 열흘 전 에스크로 만기일이 지났지만, 세입자는 계속 거주하겠다고 주장하며, 이사 비용을 달라고 억지를 쓰고 있습니다. 제가 취할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는지 조언을 부탁드립니다.
<답> 일 년 기간 이상의 모든 임대 계약은 반드시 서면으로 작성되어야 유효하게 됩니다. 현재, 일년기간의 리스기간이 지났으므로, 세입자는 월단위 의 테넨트로 간주됩니다.
따라서, 귀하께서는 건물주로서 세입자의 요청대로 리스를 연장해주어야 할 의무도 없으며 통상적인 퇴거 통지서를 보낸 후, 소송을 통해 강제 퇴거 시킬 수도 있습니다.
세입자가 이사비용을 요구하였다고 하였는데, 이는 아무런 법적 근거도 없고, 아마 세입자의 권리에 대해 잘못된 상식이나 조언을 들었을 가능성이 많습니다.
귀하의 경우, 다세대 주택이나 아파트가 아닌 단독 주택이므로, 렌트규제법안의 적용을 받지도 않으며, 또한, 은행의 강제 차압을 통한 매매가 아니기 때문에, 2009년에 한시적으로 발효된 새로운 연방법 “Protecting Tenants at Forecl osure Act of 2009” (PTFA)의 적용도 받지 않게 됩니다. 만일 세입자가 귀하의 정당한 요구에 응하지 않으면, 퇴거소송과 함께, 매입자와의 사이에 발생하는 손해배상도 청구할 수 있다고 하겠습니다.
리스 계약 보증인으로서 건물주에게 소송당했는데
<문> 가까운 친지의 사업체 건물 임대차 계약에 보증인으로 서명을 해준 적이 있습니다. 그 친지는 불경기로 인해 얼마 전 사업체 문을 닫았고, 그 후 종적을 감추었습니다. 얼마 전 임대료 체납금과, 임대 계약위반에 따른 손해배상 청구 소송장을 건물주로부터 받았습니다. 저는 보증인일 뿐인데 소송에 대응해야 하는지, 제 책임한계는 어떠한 것인지 궁금합니다.
<답> 제삼자를 위해 보증인으로서 서명을 해준다는 것은 매우 신중하게 결정하여야 합니다. 많은 사람들이 보증인의 책임에 대해 잘못 이해하고 있다가 나중에 모든 채무와 법적 책임을 떠맡게된뒤 후회하는 것을 보게됩니다.
보증인은 말 그대로, 피 보증인이 채무나 기타 법적 의무를 이행하지 않을 경우, 보증인이 대신하여 모든 채무와 법적 책임을 진다는 것을 의미합니다. 따라서, 나는 아무것도 모르고, 그저 친지가 임대계약을 받게 해주기 위해 서명한 것뿐이라는 변명은 아무 소용이 없음을 명심하여야 하며, 소송에 대응해서 해결해야 합니다.
친지가 소식이 두절된 것으로 보아, 친지에게는 일방적인 궐석 판결이 내려질 것이고, 추후에 피 보증인에 대해 변제를 요구할 권리는 있지만, 피 보증인이 아무 재산이 없다면, 실질적으로 변제 받는 일은 어렵다고 하겠습니다.
(213)639-2900
한태호 / 변호사
