리스 펜던스는 라틴어로 소송이 걸려 있다는 말이다. 특정 부동산의 소유권에 대한 소송이 걸려 있다는 것을 카운티 등기소에 등기해 놓음으로써 선의의 피해자를 막기 위해서 만들어진 제도이다.

선의의 피해자라는 것은 모르고 샀다가 피해를 입는 것을 말한다. 몰랐다는 것은 실제 몰랐다는 것을 말하는 것이 아니고, 부동산의 기록에 등기가 되어 있으면 실제로는 몰랐다고 할지라도 법적으로는 산 사람이 알고 있었다는 것을 추정하게 되므로 법적으로는 알고 있었던 것이 된다.

따라서 부동산의 소유권에 대한 소송이 걸려 있는 것을 알고서 산 것이고 그 소송의 결과에 따라 비록 금액을 지불하고 샀지만 소유권을 뺏기거나 지장을 받을 수도 있는 것이다.

부동산을 살 때, 사는 사람은 모든 부채 등 모든 소유권에 대한 문제가 해결된 상태에서 깨끗하게 넘어오기를 바란다. 따라서 사는 사람은 리스 펜던스가 걸려 있는 부동산을 사는 것을 원치 않을 것이다.

하지만 리스 펜던스가 걸려 있다고 해서 부동산의 거래가 되지 않는 것은 아니다. 다만 소송의 결과에 대한 위험부담을 안고 사는 것뿐이다. 물론 융자의 경우에도 마찬가지이다. 이런 부동산을 담보로 융자해 주는 것도 꺼릴 것은 당연한 일이다.

따라서 경우에 따라서는 부동산에 리스 펜던스를 걸어 놓는 것은 원하는 바를 얻기 위한 강력한 수단이 될 수도 있다. 그렇다고 해서 아무런 이유 없이 소송을 하고 리스 펜던스를 걸어 놓을 수 있다는 것은 아니다.

부동산의 소유주 입장에서는 소유권 행사에 심각한 지장을 초래할 수 있는 관계로 리스 펜던스와 관련한 소송이 합리적인 이유와 실제 이길 가능성이 있어서 주장하는 것이 아닌 정당하지 않은 소송이라면 이 리스 펜던스를 없앨 수 있도록 법원에 청원을 할 수 있다. 정당한 소송이 아니라고 법원이 결정하면 리스 펜던스는 없어질 수 있다.

또한 비록 정당한 소송이라고 할지라도 부동산의 소유권과 관련한 소송이 아니면 단순히 소유주와 소송이 있다고 해도 소유주의 부동산이 리스 펜던스를 걸어 놓을 수는 없다.

부당한 리스 펜던스는 법원에 청원하여 제거할 수도 있지만, 실제 부동산의 소유권과 관련한 분쟁이 있고 현재의 법적인 소유주가 그 소유권을 이전하려고 한다든지 그 부동산을 담보로 추가로 융자를 하여 가치를 소멸시키려 한다면 우선 소송과 함께 리스 펜던스를 걸어 법원이 최종 결론을 내릴 때까지 부동산의 소유권의 이전이나 가치 소멸이 없어지지 않도록 하는 것이 도움이 될 것이다.
(213)388-5555


구경완 / 변호사