타이틀 보험 등 소지해야 부동산 매매 가능


<문> 이번에 LA 근교에 위치한 비즈니스가 포함된 카워시 건물을 구입 계약하고 현재 에스크로를 오픈하여 진행시키고 있습니다. 대출을 해주는 은행에서 바이어가 은행을 위한 타이틀 보험 구입을 요구한다는 데 그 타이틀 보험은 무엇인지요? 제가 알기로는 타이틀 보험은 셀러가 바이어를 위해 들어 주는 명의 보험이라고 들었습니다. 그 보험에 대해 설명 부탁드리며 또 그밖에 어떤 보험들이 부동산을 구입할 때 필요한지 알고 싶습니다.

<답> 부동산을 매매할 때 기본적으로 필요한 보험으론 타이틀 보험, 화재 보험, 책임 보험, 또한 거주용 주택에 필요한 홈 프로텍션 보험 (Home Protection Policy) 등이 있습니다.

첫째, 타이틀 보험(Title Insurance)은 부동산을 매매할 때 부동산의 소유권을 증명하고 보증해 주는 보험으로 타이틀 보험회사(Title Insurance Company)에서 취급하고 있습니다. 부동산 매매를 위한 에스크로가 오픈되면 타이틀회사는 에스크로회사의 오더를 받아 매매 부동산에 대해 조사를 하게 되는데 부동산의 과거의 등기기록과 법정기록을 통해 소유권 계보(Abstract of Title)와 소유권 계승(Chain of Title)을 정확히 분석하여 셀러가 자기 부동산을 판매할 권리가 있는지? 부동산을 담보로 한 채무가 있는지? 재산세 납부 여부와 체납된 재산세(Tax Lien)가 있는지? 또한 법적 소송 문제가 있는지? 등을 조사하고, 에스크로가 종결되기 전에 이런 모든 결격 사항들이 해결되고 정리되는지를 확인하고 그 부동산에 대한 타이틀 보험을 들어 주게 됩니다.

타이틀 보험의 형태는 부동산이 바이어에게 양도된 후 문제가 생기는 경우를 대비하여 셀러가 바이어를 위해 타이틀 보험을 들어 주는 표준보험(Standard Policy)이 있고(남가주에서는 셀러가 이 보험료를 지불하는 것이 관례입니다) 부동산 구입자금을 융자해 주는 은행이나 금융기관은 만일 부동산에 문제가 생긴다면 대출해준 융자금의 변제 확보가 어려우므로 융자금액에 상당하는 ALTA 보험(American Land Title Association Policy) 구입을 바이어에게 요구하고 있습니다.

두 번째, 화재 보험(Fire Insurance) 역시 부동산에 반드시 필요한 보험으로 융자해 주는 은행은 바이어가 의무적으로 가입하도록 요구를 하며 바이어가 서명한 융자서류와 함께 화재보험 가입증서를 은행에 제출해야만 융자금을 대출해 줍니다.

화재보험은 부동산 융자금액을 충당할 만큼만 들면 은행은 인정해 주는 것이 보통입니다. 부동산을 현금으로 구입한 경우라도 건물과 건축비에 상당액의 보험을 들어야 안전하며 이때는 부동산 구입가격 전체를 보험에 들 필요는 없습니다.

왜냐하면 그 부동산 구입 가격에는 대지 가격도 포함되어 있으며, 화재가 발생할 경우 폭발 사고가 아닌 이상 대지 면적이나 대지 가격에 별 영향을 주지 않기 때문입니다.

상업용 건물을 임대하여 비즈니스를 할 경우에도 건물주와 입주자인 자신을 보호하기 위해서라도 화재 보험에 가입해야 합니다.

건물주는 일반적으로 화재 보험과 책임 보험을 가입하도록 임대 계약을 할 때 요구하고 있고 입주자는 그 임대 계약을 준수해야 합니다.

셋째, 책임 보험(Liability Insurance) 또한 부동산을 소유한 사람 뿐 아니라 사업체를 운영 하는 사람들에게도 꼭 필요한 보험입니다.

자기가 소유한 건물 안에서나 사업체 안에서 전혀 예기치 못했던 일이나 사고로 인해 발생하는 신체적인 상해를 보상하고 그에 대한 손실에 대비하여 가입하는 보험입니다.

문의:(213)388-7777

단 양 / 유나이티드 에스크로 윌셔지점장