부동산거래에 있어서, 일반 거주주택(Residential)이나 상가와 마켓과 같은 상업용 건물(commercial), 또는 부동산이 수반되지 않는 비즈니스(Business)거래에 있어서, 매매가 시작이 되는 시점에서 바이어는 그 대상이 되는 물건의 총금액의 3%, 또는 그에 가까운 금액을 계약보증금(Initial Deposit)으로 에스크로회사에 입금을 시켜두고 30일, 45일 또는 60일 등 일정기간을 정해두고 계약을 끝내기로 약속으로 하고 매매거래를 시작하게 된다.
이렇게 매매거래 계약서를 작성하고 계약보증금을 지불하고 에스크로회사를 정하면, 본격적인 거래물건에 대한 조사가 시작이 되고, 이러한 내부조사가 단계별로 마무리되면서, 그 확인절차를 마치고, 대출이 있는 경우, 대출도 같이 시작하여 정해진 시간내에 대출이 완료되면, 에스크로가 끝나기 며칠 전에 잔금을 치루고 은행 대출금을 합하여 마지막날, 이전에 있는 대출금은 그 은행에다 갚고, 셀러에게 지불할 금액을 지불하고, 남는 금액은 바이어에게 돌려주면서 에스크로가 끝이 나는데, 이렇게 순조롭게 끝이 나서 셀러든, 바이어든 즐겁고 행복하게 마무리되면 얼마나 좋을까마는, 요즘같이 경기가 어려운 때일수록, 바이어는 경기가 좋을 때보다 더욱더 조심하게 마련이고, 쉽게 넘어갈 문제에도 곧바로 풀기 힘든 문제가 되는 경우가 너무 많이 발생한다.
특히 비즈니스나 상가, 마켓같은 경우에는 매매가 끝나고 인수가 완료되면 그 비즈니스에서 곧장 수입이 발생되어야 하기 때문에 바이어는 그 비즈니스나 상가의 실제수입에 촉각을 곤두세워서 실제 매상조사를 할 수 밖에 없는 상황이어서 지금같은 경기상황에서는 어렵게 열어둔 에스크로가 너무 쉽게, 너무 자주 취소되고 있는 실정이다.
부동산법에서는 이렇게 매매거래계약서를 작성하여 에스크로를 시작해 두고난 뒤에, 본 매매물건에 대해 실지조사를 들어가야 하기 때문에, 계약당시에 매매물건에 대해 정확하고 철저한 자료가 없이 계약서를 작성할 수 밖에 없는 바이어를 보호하는 규정으로 일정기간내에 계약을 취소할 수 있는 계약조건의 취소규정(Contingency for Cancella-tion)을 두어서, 그 기간 내에 바이어가 계약을 취소하게 되면, 이전에 에스크로회사에 걸어두었던 계약보증금을 모두 바이어에게 돌려주게 되어있다.
일반 주택의 경우에는 보통 17일 기간을 주고, 비즈니스나 상가의 경우에는 서로의 약정하에, 실제매상의 확인과 서류조사에 대한 확인기간을 먼저 주고, 그 다음은 건물주의 리스계약과 은행대출 및 정부의 각종 인허가등을 취소조건으로 걸어두게 하여, 리스계약이나 은행대출, 또는 정부의 인허가가 나오지 않으면 당연히 계약을 취소할 수 있는 권리를 바이어에게 주게 된다. 물론 셀러는 계약서를 작성하는 그날부터 셀러 일방적으로 계약을 취소할 수 없게 되어 있다. 한국의 경우에는 셀러가 취소하면 계약금의 2배를 바이어에게 준다고 하는데, (법률상으로는 확인한 바는 없지마는) 이곳 캘리포니아에서는 셀러에게는 그런 권한이 없다. 그래도 고집센 셀러가 이를 무시하고 계약을 취소하면, 바이어는 이를 이유로 그 손해배상을 법정에서 다툴 수가 있게 되는 것이고, 이런 경우 대부분 바이어가 승소하는 케이스가 대부분이어서 셀러는 이를 염두에 두고 계약취소에 신중을 기해야 할 것이다.
그런데, 문제는 바이어의 경우, 바이어가 이렇게 일정기간 내에 정해진 취소조건에 맞게 취소를 했다 하더라도, 에스크로회사가 무조건 그 보증금을 바이어에게 돌려주는 것이 아니라 셀러의 동의을 얻어 셀러의 사인이 있어야 바이어에게 보증금을 돌려주는 것이기 때문에, 취소의 이유 및 진행상의 절차를 문제삼아 셀러가 계약보증금의 반환에 동의하지 않으면, 에스크로회사는 바이어에게 계약보증금을 돌려주지 못한다. 그때부터, 지금까지는 사이가 그래도 좋던 셀러, 바이어는 서로가 아예 쳐다보지도 않는 험악한 사이로 바뀌게 되는 골치아픈 상태가 되는 경우가 된다.
특히, 바이어와 바이어측의 브로커, 에이전트는 취소가능한 기간내에 취소가능한 사유로 취소가능한 절차에 거쳐 취소를 하였다 하더라도 코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이가 되는 판단하기 힘든 취소불가능한 많은 사유들이 복병처럼 숨어 있으니, 이러한 일들을 염두에 두어, 더욱더 조심스럽게 매매계약을 진행하여야 할 것으로 생각한다.
제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>
(661)373-4575
