차압위기에 놓였을 때 일단 무료로 제공되는 연방정부 프로그램을 이용해 보는 것이 바람직하다.
일단 페이먼트 연체 위기에 놓이면 렌더에게 빨리 이 사실을 통보하고 상의하는 것이 중요하다.
미국 내 주택 약 8채 중 1채는 모기지 원금을 연체했거나 압류상태인 것으로 나타났다. 극심한 경기침체로 실업률이 급등하면서 모기지 연체는 더욱 늘어나고 주택가격까지 하락세를 멈추지 않으면서 주택시장의 위기는 누그러들지 않는 상황이다. 모기지 페이먼트를 한번 놓치면 차압시계는 이미 작동하기 시작한다. 다섯 달 안에 셰리프가 집이 더 이상 당신 소유가 아니라며 퇴거통지를 줄 수도 있다. 그러나 전문적인 법률조언에서부터 차압을 막기 위한 다양한 도움이 가능하다. 부동산 차압이 어떻게 진행되는지 살펴보고 어떻게 하면 차압을 피할 수 있는지 알아본다.
연방도시주택국 제공
프로그램 이용하면
융자 재조정도 가능
은행과 협상할 수도
<차압과정>
절망적인 상황에서도 어떻게 해서든지 차압을 막아보려고 노력하는 것이 기본적인 자세일 것이다. 당신이 곧 일자리가 생긴다든가 친지한테 돈을 꾸기로 했다든가 차압절차를 어떻게 해서든 막아 보려고 힘써야 한다. 그러나 상황 자체가 어쩔 수 없다면 셰리프가 주택을 차압할 때까지 무임승차(?)를 하는 것도 한 방법일 수 있다.
어차피 가라앉는 난파선에 별 소용도 없이 자금을 퍼붓는 경우가 생긴다고 전문가들은 지적한다. 예를 들어 크레딧 카드에서 1만달러 혹은 2만달러를 빌려 융통을 한다고 해도 끝내 차압을 막지 못하는 경우도 발생한다. 3월1일이 다음 페이먼트인 경우를 예로 들어 차압의 과정이 어떻게 진행되는지 주택소유주 입장에서 살펴본다.
■2월
페이먼트 마감일 전에 당장 행동하라. 은행에 이 사실을 즉각 통보할 필요가 있다. 당신이 빨리 행동을 취하면 취할수록 모기지를 살릴 수 있는 확률은 높아진다.
실무자들은 당신이 페이먼트를 실질적으로 늦기 전에는 어떤 조치도 취할 수 없다고 이야기하지만 페이먼트가 힘들다면 은행에 미리 전화를 해서 페이먼트가 늦을 수 있다는 사실을 알리는 것이 바람직하다.
■3월1일
마감일이다. 만약에 당신이 만일 이날까지 페이먼트를 납부할 수 있다면 당신의 모기지는 살아 있다.
■3월2일
이미 연체가 시작됐다. 대부분 유예기간 15일 동안은 벌금을 부과하지 않는다고 하더라도 이미 페이먼트는 연체가 된 것이다. 그러나 이 기간에 어느 은행도 실질적으로 차압조처를 취하지 않는다.
■독촉전화(Reminder Call)
이 시기에는 은행에서 평소 주택소유주의 크레딧 히스토리에 따라 전화를 한다. 크레딧이 좋을수록 전화는 늦게 온다. 웰스파고 은행 홈모기지의 존 오하연 부행장은 “만약에 융자자가 매달 11일에 페이먼트를 해왔으면 9일간 연체를 했어도 전화를 하지 않지만 만약에 융자자가 평소에도 페이먼트를 늦게 내온 흔적이 있으면 연체 이틀째에도 전화를 걸어 독촉을 하게 된다”고 밝혔다.
■The 30-day Call
이제 상황은 심각해지기 시작한다. 지난해 9월부터 발효된 법에 따르면 연체 모기지를 다루는 은행들은 모기지가 연체되었다는 통보를 하기 30일 전에 알려주거나 방문을 해야 한다.
통화를 하든 방문을 하든 상황을 연기시키지는 못한다. 연락을 하면서 렌더는 차압을 피하기 위한 대책을 알려주어야 하고 무료 상담을 해줄 수도 있다.
이주일 이내로 융자자는 더 렌더와 토의를 할 수도 있고 공인받은 상담인이 렌더와 연락해 페이먼트를 연기해 줄 것을 요청할 수도 있다. 그러나 이것이 능사는 아니다. 지난해 LA 주택서비스국은 모기지 페이먼트를 연체한 5,500명의 주택소유주를 상대로 상담을 했지만 10명 가운데 6명은 결국 주택을 차압당한 것으로 나타났다.
■연체통보(Notice of Default)
당신의 주택은 이미 차압상태로 들어간다. 융자가 연체됐음을 통고하는 법률상의 서류가 보내지고 3개월 간의 완충기에 접어든다. 이 기간 주택소유주(융자자)는 연체 페이먼트와 이번 달에 내야 할 페이먼트, 벌금 등을 물고 원 상태대로 주택을 회복할 수 있다.
융자 재조정 등의 프로그램도 이 시점에서 렌더가 허용할 수 있다. 숏세일로 차압에서 벗어날 수 있지만 주택을 잃을 수도 있다. 게다가 렌더의 승낙이 있어야 하고 바이어도 찾아야 한다.
■차압판매 통보(NOTS: Notice of Trustee’s Sale)
3개월 후에 렌더는 카운티에 주택이 팔린다는 통보를 하게 되지만 아직도 시간은 남아 있다.
현행법 하에서는 세일 20일 전에 통보가 이뤄져야 하고 세일 5일 전까지는 융자가 모든 페이먼트와 벌금 등을 지불하고 차압에서 벗어날 수 있다. 융자자자 조속한 시일 내에 페이먼트를 재개할 수 있다는 전제 하에 은행 측에서는 융자 재조정 플랜을 마련해 줄 수도 있다.
주택소유주는 챕터 7파산을 통해 두세 달간 시간을 벌 수도 있고 일부 채무를 변제하지만 주택을 소유하기 원한다면 모기지에 대한 페이먼트 의무에서 벗어날 순 없다.
■세일
주택은 마침내 경매에 부쳐지고 보통 카운티 법정을 통해서 입찰이 이뤄진다. 그러나 이 순간까지도 융자자가 미납 페이먼트를 다 내거나 혹은 융자 조정 프로그램을 통해서 마지막으로 절충이 이뤄질 수도 있다. 팔리기 바로 전에도 세일이 연기되거나 취소될 수도 있다. 그렇지 않을 경우 주택은 마땅한 바이어가 나타나지 않으면 보통 렌더에게 팔리게 된다.
■Notice to Quit
새 주택소유주가 주택 문서를 카운티에 등록하면 3일 만에 퇴거해야 한다. 전 주인은 약간의 현금을 챙기고 떠날 수도 있다. 새 주택소유주는 전 주인이 집을 손상시키지 않고 빨리 떠나주면 인센티브를 보통 준다. 차압에서는 이러한 과정을 보통 ‘열쇠를 빨리 받기 위해 지급하는 현금’(cash for keys)이라고 부른다.
■Unlawful Detainer
당신은 퇴거된다. 이 소송은 보통 5일 정도의 시간을 더 벌어준다. 이 기간에 보통 20일이 소요되는 재판을 요청할 수 있지만 패소한다고 보면 된다.
■퇴거통지
셰리프가 집에 출동해서 당장 떠나라는 통보를 준다. TV에서 본 것처럼 보통 문에다 못을 박는다. 퇴거하는데 보통 5일을 준다. 떠날 날짜와 시간은 통보를 해준다.
■내어 쫓음(Lockout)
떠나기로 지정한 날짜에 아직도 떠나지 않았으면 셰리프는 강제로 전 주인을 퇴거시킬 수 있다. 셰리프만이 이러한 권한이 있다. 새 주택소유주는 이때 보통 새 열쇠를 만든다. 차압절차는 이렇게 끝났다.
<차압을 막는 방법>
은행은 보통 차압 대상자들에게 융자 재조정 프로그램을 제공할 수 있다.
보통 당분간 금리를 낮춰주거나 숨통을 터주기 위해 페이먼트 스케줄을 바꿔주게 된다. 그러나 은행들은 당신이 결국은 모기지를 잘 갚을 수 있을 것이라는 전제 하에 이런 프로그램을 제공하게 된다. 융자 재조정을 위해 연방도시주택국(HUD)에서 무료로 제공하는 공인 프로그램을 이용하는 것이 바람직하고 이곳의 상담원들은 무료로 법률적인 조언을 해주게 된다.
■보류(Forbearance)
일시적인 페이먼트의 유예다. 보통 융자자가 실직했지만 조만간 새로운 일자리를 찾을 것이라는 전제 하에서 행해진다. 혹은 엄청난 액수의 메디칼 빌이나 다른 비상사태로 인해 일시적으로 현금이 모자랄 때다. 보통 몇 개월간이 주어지고 은행은 다시 페이먼트를 재개하기를 원하고 유예했던 미납분을 결국 완납해야 한다.
■페이먼트 재개 계획
오랜 기간에 걸쳐서 미납됐던 페이먼트를 다시 내는 방법이다. 예를 들어 당신의 페이먼트가 월 2,000달러이고 만약에 세 달을 내지 못했다면 1년에 걸쳐서 페이먼트를 낼 수 있다. 이 경우에는 월 미니멈 페이먼트는 1년간 2,500달러가 될 것이다.
■융자 재조정
보통 융자자에게 유리하게 융자조건을 변경시켜 주는 것을 일컫는다. 보통 서브프라임 융자자들이 융자액수가 걷잡을 수 없을 정도로 늘어나서 페이먼트를 할 수 없을 경우 렌더들이 한시적으로 금리를 낮춰준다. 예를 들어 금리가 8%까지 뛰었을 경우 렌더는 금리를 6% 혹은 그보다 더 낮은 수준으로 5년간 해줄 수 있다. 보통 재조정 금리는 상당히 낮은 수준에서 시작하지만 재조정 기간에 점진적으로 올라가게 된다.
■법률 소송
법률 소송을 제기할 수도 있다. 보통 융자 원금이 삭감되기도 하는데 법률적인 투쟁을 통하지 않고는 이뤄지기 힘들다. 융자 원금삭감은 융자과정을 통해서 불법이 행해졌다는 사실을 입증할 수 있을 때 법정 혹은 조정을 통해서 가능하다.
보통의 경우 서브프라임 융자 시 APR을 밝히지 않았을 경우가 해당되며 융자자들이 불이익을 받았을 때 가능하다. LA카운티에서 법률서비스센터에 따르면 법률소송을 통해서 17만달러 융자가 12만5,000달러로 줄고 43만9,000달러 융자가 34만달러로 줄어들기도 했다.
일단 페이먼트 연체 위기에 놓이면 렌더에게 빨리 이 사실을 통보하고 상의하는 것이 중요하다.
차압위기에 놓였을때 일단 무료로 제공되는 연방정부 프로그램을 이용해보는 것이 바람직하다.
<박흥률 기자>
