공동 구입 부동산 본인 지분만 별도 판매 가능한지
<문> 몇년 전 사업상 동업자와 함께 부동산을 공동 명의로 구입하였습니다. 각자 50%씩 동일한 금액을 다운페이먼트로 투자하고 나머지는 은행에서 융자를 하였습니다. 부동산 소유권 형태는 Tenancy in Common으로 하였고, 각자 50%씩 지분이 있는 것으로 등기 하였습니다. 그러나, 동업자와 사업상 서로 회복하기 어려운 관계로 악화되어 동업관계를 정리하고 소유한 부동산도 처분하려고 합니다. 현재 동업자는 부동산 처분을 반대하고 있는데 동업자가 반대하더라도 부동산을 매매할 수 있는지, 또한, 제가 소유한 50% 지분만 별도로 매매가 가능한지 알고 싶습니다.
<답> 결론적으로 말씀드려서 동업자가 반대하더라도 귀하의 소유 지분만 별도로 매매할 수 있습니다. 부동산 구입시 소유권 형태를 어떻게 결정하고 등기할 것인가는 그 목적이나 용도에 따라 사전에 신중하게 고려해야 할 사항이라 하겠습니다. 귀하의 소유권 형태인 Tenancy in Common (이하 TIC라 칭함) 이란, 다른 형태의 소유권과는 달리 두사람 이상의 소유권자가 각자의 소유권 지분을 타인의 소유권에 영향 받지 않고 독립적으로 소유, 처분할 수 있는 특징이 있습니다.
또한, Community Property나 Joint Tenancy 형태의 소유권자는 분리 불가능한 동일한 공동 소유권을 가지는 것과 달리, TIC는 서로 다른 지분을 소유할 수 있다는 장점이 있습니다.
예를 들면, 갑 10%, 을 20% ,병30%, 정 40% 등, 투자한 액수의 비율에 따라 소유권의 지분을 분할할 수 있는 것입니다. 이는 주거용 주택이나 콘도 같은 부동산 보다, 상업용이나 임대를 목적으로 한 부동산에 투자할 때에 투자자들 사이에 많이 이용되는 소유권 형태라 하겠습니다.
상기한 다른 소유권의 형태는 공동 소유자중 한 사람이 사망할 경우, 그 소유권이 자동으로 나머지 공동소유권자에게 이전되게 되고, 매매나 양도에 있어서 특별한 제한이 있을 수 있게 됩니다.
그러나, 귀하의 소유권 형태에서는, 소유권자 중 어떤 한사람이 사망하였다 하더라도, 사망한 사람의 소유권이 나머지 공동소유권자에게 이전되는 것이 아니고, 사망자의 상속인에게 이전 되는 것입니다. 따라서, 동업자가 반대하더라도, 귀하가 소유한 부동산의 50% 지분 전체를 타인에게 매매 할 수 있고, 또는 50%지분을 분할해서 여러 사람에게 매매 할 수도 있으며, 귀하의 지분을 구입한 사람들은, 동업자와 또다시 Tenancy in Common형태의 공동 소유자가 되는 것입니다.
그러나, 구매자가 이러한 내용을 잘 이해하지 못하는 경우에는 실제, 계약이 성사되기 어려운 점도 있다 하겠습니다.
폐업한 주식회사의 개인 상대로 청구할 수 있는지
<문> 저는 상품을 구입하여 소매점이나 중간 도매상에게 판매하는 사업을 운영하고 있습니다. 상품을 구입해가는 대부분의 거래처는 주식회사의 형태로 운영되고 있습니다. 몇개의 거래처가 지난 몇 달전부터 물품대금을 결재하지 않더니, 최근에는 아예 사업체를 닫아버리고 연락도 취하지 않고 있습니다.
들리는 말에 의하면, 다른 장소에서 새로운 이름으로 다시 사업체를 운영하고 있다고 합니다. 제가 알기로는 주식회사가 폐업을 할 경우, 주식회사의 소유주나 투자자를 상대로는 청구할 수 없다고 하는데 사실인지요.
<답> 원칙적으로는 주식회사의 채무에 대해 주식회사 소유자 또는 투자자가 이미 투자된 금액 이상 개인적으로 책임을 져야할 의무는 없다고 하겠습니다. 그러나, 이것은 주식회사가 법적으로 요구되는 모든 자격과 요건을 구비하고, 또한, 주식회사로서 적법하게 운영되어 왔을 때에만 그러한 보호를 받을 자격이 있는 것입니다.
일반적으로 참고되는 주식회사의 자격 요건 및 운영에 관한 사항으로는, 주식회사 정관, 등록 및 갱신, 임원 및 이사 등록, 이사회 및 주주총회 기록, 주식 발행, 주식회사 회계 분리, 개인 자금 혼용여부 등이 종합적으로 검토 대상이 된다고 하겠습니다.
사업체가 주식회사로 설립, 등기되어 있다 하더라도, 그 기간에 관계없이 법적으로 요구되는 주식회사의 제반 서류를 구비해 놓지 않았고, 주식회사의 운영방식이 아닌, 개인 사업체와 동일한 방법으로 운영되어 왔다면, 사업체 소유자는 주식회사로서의 유한책임에 관한 특권을 잃어버리게 되며, 개인적으로 부채에 대해 무한 책임을 져야하는 경우가 발생할 수도 있는 것입니다.
따라서, 모든 거래가 주식회사 명의로 이루어졌다 하더라도 위에서 설명한 바와 같이 상대방이 형식상으로만 주식회사이고, 실제로는 마치 개인회사처럼 운영을 해온 심증이나 증거가 있다면, 회사와 더불어 개인을 포함하여 소송을 제기할 수도 있습니다.
상법·부동산법 상담
한태호 변호사
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